房地产建设项目实施阶段工程造价的控制策略研究

杨红燕

（宁夏瑞超宏泰房地产开发有限公司，宁夏 银川 750011）

0 引言

房地产项目开发过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，投资者在一定时间内占有的经验知识是有限的，常常受到技术等客观因素的限制，而且不可能在项目一开始就能设置一个科学的、一成不变的投资控制目标，而只能设置一个大致的控制目标，这就是投资估算。随着工程建设实践、认识、再实践、再认识，投资控制目标步步清晰、准确，这就是设计概算、设计预算和承包合同价等。也就是说，项目投资控制目标的设置应是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。具体来说，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的项目投资控制目标;设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目投资控制目标;设计预算或建安工程承包合同价是施工阶段控制建安工程投资的目标。项目开发各阶段目标相互制约，相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同主持项目投资控制的目标系统。

1 项目招投标阶段的工程造价控制

实行建设项目的招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位、全面降低工程造价，进而使工程造价得到合理有效的控制，具有十分重要的意义。招投标阶段工程造价管理的内容和程序包括：

（1）发包人选择合理的招标方式。招标方式一般分为公开招标和邀请招标。建设单位要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度等因素决定，一般多采用公开招标。

（2）发包人编制招标文件，确定合理的工程计量方法和投标报价方法，确定招标工程标底。

（3）承包人编制投标文件，合理确定投标报价。

（4）发包人选择合理的评标方式进行评标。

（5）发包人通过评标定标，选择中标单位，签订承包合同。

1.1 项目招标过程中的造价控制

采用项目招投标就是要通过竞争确定出工程价格，使其趋于合理或下降，有利于节省投资，提高投资效益，进而更好的控制造价。为了使招投标起到其本身的作用，再招投标过程中要注意以下几点：

（1）严把资格审查关。为维护投资者的最大利益，对申请投标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察，保证“优中选优”。

（2）合理确定标底价格。推行合理低价中标，即在保证质量、工期的前提下的合理低价，避免低于成本价中标。

（3）做好材料设备招标。对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购，不仅能保证质量，还可节省投资。

（4）严把合同关。

1.2 施工合同的签定

在签定合同阶段，特别要谨慎。建设工程的施工合同是施工阶段造价控制的依据。它作为工程实施阶段造价控制的主线条贯穿于该阶段的始末。工期、质量、造价三个方面使施工合同最重要的内容，关于开竣工日期的界定;参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理;对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发确认;对工程进度款和竣工结算所需文件、程序和效力等，必须作出明确具体的规定，避免扯皮现象的发生。

2 项目施工阶段的工程造价控制

项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。虽然这阶段影响工程造价的可能相对少些，但真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好也会使投资失控，做好项目施工阶段的造价控制需要从以下几方面着手：

（1）做好图纸会审工作。图纸会审工作一方面能发现施工图纸存在的问题并在施工前加以解决，另一方面也能减少因图纸错误造成的返工，签证费用。

（2）审查优化施工组织设计方案。施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行、确保工程质量、有效控制工程造价的重要工具。因此，运用价值工程理论，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低造价。

（3）严格控制涉及工程造价增减的工程变更及现场签证管理。及时做好施工现场记录，制定现场签证和管理程序，加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免日后签证，同时签证尽可能量化，避免仅做定性或含糊不清的签证。

（4）合理确定材料与设备价格。工程建设过程中材料设备费占很大的比重，约占总价直接费的70%，材料设备价格的高低对工程造价的影响很大。因此，严格控制材料设备价格是降低造价的有效手段。在保证质量的基础上，力争把材料价格控制在最低水平上。

（5）加强工程质量管理。避免施工中，由于返修工程过多，造成工程费用的增加。

（6）保证按时完工，减少工期延误损失。

（7）严把工程结算关。

3 工程竣工结算阶段工程造价控制

竣工验收阶段工程造价的内容包括：竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。其中竣工结算的编制与审查是这一阶段工程造价控制的重点。

3.1 竣工结算的含义

工程竣工结算是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程价款结算。

3.2 工程竣工结算的审查

（1）核对合同条款。首先，应该对核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核。

（2）检查隐蔽验收记录。审核竣工结算是应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。

（3）落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更同志单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算。

（4）按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。

（5）认真核实单价。

（6）注意各项费用计取。建筑安装工程的取费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行。

（7）防止各种计算误差。

4 结束语

总之，在项目的开发过程中，节约投资的可能性是随着开发过程的进展而不断减少的。因此，正确的投资决策和优秀的工程设计对项目的造价及建成后的经济效益具有决定性的影响。当然，项目的造价管理和控制是贯穿于项目周期全过程的，每个阶段的造价控制对项目能否取得良好的经济效益和社会效益都存在着重大的影响，所以，只有实行全过程造价控制才能真正发挥造价管理的作用。

［1］董士波.对全生命周期工程造价管理的思考[J].商业经济，2004（1）：120.

［2］谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2006，174：4.

［3］吴韵侠，吴汉雄，樊国勋.工程造价影响因素分析[J].黄河水利职业技术学院学报，2002（10）：41.

［4］尹贻林.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2003：149.

［5］刘建华.如何加强建设单位工程造价管理[J].经济论坛，2006（16）：90.

［6］陈建国.工程计量与造价管理[M].上海：同济大学出版社，2001.

［7］杨昭华.建设项目工程造价的全过程控制与管理[J].企业研究，2006（9）：28.