景观成本控制：以上海新城碧翠项目为例

2014-02-15顾晶晶

园林 2014年11期

文·图 ◎ 顾晶晶

顾晶晶房产公司项目景观设计师，负责工程管理。

随着地产行业的竞争加剧，越来越多的地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。但在确保景观预期效果的前提下，各地产公司还是希望对景观投入能够量化控制，而这也正是景观项目设计管理的重点。笔者在新城地产从事景观项目设计管理工作，在上海新城碧翠项目中，分为策划阶段（分析把控景观设计方案中各景观元素比例）和实施阶段（采用景观成本分析模型总结项目竣工决算报告数据），来实现项目设计管理中的景观成本控制。

新城碧翠位于位于上海浦东，紧邻外高桥保税区。小区占地面积约8万平方米，容积率1.6，建筑立面风格为法式，产品类型为花园洋房＋小高层住宅。景观面积6.7万平方米，园区绿地率远超35%，如此高的绿地率是因为设计中采用了隐形消防车道，使可计算景观面积增大。隐形消防车道通常面层采用草坪或地被，而基层通过取消混凝土垫层，加大碎石垫层的厚度以保证道路强度，使消防车辆通行，并使种植区域能够顺利排水，属于新型景观消防车道。也正是由于这一先决条件，景观设计时可有较大面积的集中组团绿地，而其中的草坪空间则可以分摊景观平均成本。

项目设计风格及设计总体管控指标

遵循经典法式园林设计法则，本项目设计中表现出了通俗性（即业主所需要的景观设施和优美景致），同时又有表现出专业性（即非常丰富的细节将法式园林的历史内涵充分表达出来）。按照施工先后顺序，项目分为三部分：样板区、一期和二期。

在逐步深化的设计成果中，项目目标成本控制始终贯彻其中。整个景观项目定位于高端法式园林，样板区单位平方米造价定于1 000元，一期和二期（交付区）定于650元（见表1），最终整体决算达到项目要求。

表1 景观单方指标及总概算造价一览表

1.样板区

样板区景观设计的目的就是通过塑造样板展示区给客户一个优美的直观室外景观印象。在本项目中由于设计风格是法式园林，必须达到一定的尺度才有相应的效果，故而划分了相当大的面积给样板区。另一个好处就是实景样板区这种模式的设计，并不需要后期拆除重建，1 000元单方造价指标会实实在在地用于该区域中。

本案中硬景指园林土建、水景及附属设施；软景主要指绿化。在不考虑竖向立面硬质面积的情况下，规划硬景与软景面积比例约为4∶6（通常项目约为2∶8），如算上立面构筑物的面积，在视觉中感受到的硬质绝对超过软景。最终拟定样板区总造价硬质略高于软景，主轴地面铺装、水景和建筑小品又是硬景中的三大项，而其确实在决算造价中占较大比重。

最终样板区的硬景：软景面积比约为3∶5，决算单价1 035元/平米（高于概算指标1 000元/平方米）。

1.样板区中轴大尺度水景：体现法式园林的豪华壮观

3.中轴线北端的壁龛对景

4.巷道种植组团：经典法式植物配置

5.绿篱整形模纹种植

6.精制的雕塑及衔接良好的铺装广场

2.交付区（一期）

交付区的设计须延续样板区的风格，并要与样板区顺利对接。一期交付时必须保证小区大部分的功能得以实施，比如主入口管控、会所启用、组团集中绿地及各类活动场地开放等，所以一期尽管面积不大，设计要点却不少。在有限的650元单方造价控制下，如何保证风格不能比样板区失色太多，还要兼具样板区所没有的部分功能，并为未来的二期交付区做好示范作用，难度很大。

设计管控中，首先下调硬软面积比例，约为3∶7；降低中轴、水景及建筑小品的面积；降低矮墙、柱墩、花钵等数量规格，用常规产品代替定制产品；围墙上也不须像样板区那样设计对景壁龛；增加功能性草坪面积；降低乔灌木比重等。

最终，一期硬景：软景比约为1∶3，平均单价668元/平方米，略超指标。

7.一期小区主入口(庄严而不失灵动)

8.活泼的小型水景

9.单元入户的铺装排版及施工细节到位

3.交付区（二期）

交付区（二期）的景观条件相比一期要差一些，景观地块面积最大，但不像样板区和一期那样便于设计。由于建筑形式是多层洋房密布，缺乏大型集中绿地，只能以小型休憩场所及入户巷道空间景观格局为主。由于整体销售沙盘模型已确定，设计格局不能有大范围变更，二期大型景观节点减少，且大面积草坪可以降低成本，所以在造价控制上，650元单方造价反而显得游刃有余，而景观效果更多要依靠植物及装饰品来保证。

软硬比面积控制在8∶2。绿化中加大香樟、桂花、杨梅、樱花、香泡等绿量较大品种的用量，替换掉部分在一期和样板区中景观表现较差的苗木。另一方面在设计中增加汀步道路和铁艺门、取消私家庭院平台（以简装形式交付）等措施来提升交付区（二期）景观产品的性价比。在达成预计的软硬景观比例的前提下，二期折合单价420元/平方米，低于指标（650元/平方米）。

10.11.12.二期设计延续了法式风格

综上分析，样板区和一期的最终决算略超概算，而二期实现了较大程度的降本。究其原因以下几点：

1.样板区和一期的区域划分，产生了较多的景观节点，而二期景观节点相对较少，这是二期降低了成本的首要原因。核心区域的重要节点主要集中在样板区，而大门会所等节点在一期中占用较高的成本。

2.设计过程中在基本保证法式庭院别墅的景观元素的状况下，提出了更多合理化的建议：比如树种的选择倾向于绿量大的常绿树种，减少绿篱灌木的使用量，加大活动区，取消了不实用的私家花园铺装等。

3.二期交付面积大，且布置众多隐形消防通道，而隐形消防通道通常都设计为草坪，所以也降低了景观的单方造价。

4.施工方在二期施工期间已对技术及材料均比较熟悉，很多二期工程材料批量生产并归入一期购买清单中，减少了项目中的各项流转环节，从而也加快了工程进度。

景观设计管理中成本控制环节

景观设计管理中成本控制的环节分为设计前期、设计过程以及总结反馈三个环节。对应的成本控制方法分别为成本策划、成本测算以及分析评估。

13.成本控制全过程模型

1.设计前期：成本策划

景观成本失控有一个普遍的规律：硬景所占面积过大，导致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，软景无法达到预期的景观效果；在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高。

根据客户需求进行产品定位从总造价来讲，景观费用只占项目开发总成本的2%～3%，如何结合客户的现实需求，通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观成本管理的核心。在价值取向方面可以更加务实，不过分追求景观某部分的突出，而通过与产品定位有效地匹配，在满足了客户需求的基础上实现景观成本的有效控制。

合理筹划软、硬整体比例依据经验数据，拿常规情况为例，如硬景与软景单方造价分别是：硬质为480元/平米，软景为240元/平米。假设硬景和软景面积比为1∶1，纯景观综合单价=50%×480+50%×240=360元；如果硬质和软景面积比下调到3∶7，可以看见纯景观综合单价下降至30%×480+70%×240=312元，两者相比综合单方下降了48元，下降了13.3%。

重点区域进行成本投入的倾斜一般来说，样板区以及入口区域、中央景观区域需要重点投入。可适量增加硬景尤其是水景以及景观小品的成本投入，以达到更好的整体景观效果，有力支持楼盘销售。

2.设计过程：成本测算

合理控制乔灌比以及草灌比明确硬软景观一级比例后，针对项目需求，进一步将软景和硬景的内容明确细化，如软景面积中草坪、灌木如何分配，密度如何设置。比如可适当控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据研究，人的视线高度通常在1.5米左右，在这个视觉范围内丛生乔木以及大中灌木产生的效果最好。草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量。

控制硬景中材料设计中以功能为主，减少非必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本；石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼；硬质景观中地面所采用的石材不宜过于复杂，铺装拼花过于复杂，需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高；尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。

合理选择植物品种在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。