城市房屋征收补偿价格影响因素研究

2014-02-13王舒雯

中国乡镇企业会计 2014年10期

王舒雯李莹

城市房屋征收补偿价格影响因素研究

王舒雯李莹

我国城市房屋征收制度较西方国家起步晚，相关法律规范不够完善，尽管我国于2011年颁布并实施了新的房屋征收与补偿条例和评估办法，房屋征收纠纷依然层出不穷。本文从我国城市房屋征收现状入手，通过分析现有房屋纠纷案件在评估价格层面上的矛盾点，从而构建城市房屋征收补偿价格影响因素体系，旨在使征收补偿价格更加合理公正，缓和征收人与被征收人之间的利益纷争，减少房屋征收纠纷等恶性事件的发生。

城市房屋；补偿价格；征收；影响因素

一、城市房屋征收现状

根据国家统计数据库可查到的近10年城市建设情况数据显示，我国2004年的城市建成区面积为30406.19平方公里，征用土地面积为1612.56平方公里，城市人口密度为865人/平方公里；2012年的城市建成面积为45565.76平方公里，征用土地面积为2161.48平方公里，城市人口密度为2307人/平方公里。由此可知，2012年相比2004年城市建成面积扩大49.86%，征用土地面积扩大34.04%，城市人口密度增长4.33倍。

图1 2004～2012年我国征用土地面积和城市建成面积图

上图数据直观地展现了近10年我国城市化进程的迅猛发展。征用土地面积在近6年间以约10%的平均速度增长，高于而年均征用土地面积仅占到年均城市建成区面积的4%～5%，这说明城市房屋征收在城市整改重建的进程中扮演了极为重要的角色。城市化发展的同时，就会伴随着城市布局改变、基础化设施的兴建等问题，与此同时，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范围广、相关利益者众多且征收过程复杂等特殊性质，城市房屋征收工作一直受到社会各界的广泛关注。无论是征收人、被征收人还是第三方利益相关人，在房屋征收这一过程中，关注的焦点就是房屋征收补偿价格。房屋征收补偿价格确定的过程，就是征收方与被征收方及第三方利益相关人之间利益博弈的过程。如果各方没有就最终博弈结果即房屋征收价格达成一致，那么很容易转化为城市房屋征收纠纷案件。

从目前已有的案例来看，房屋纠纷案件很容易恶化成为非死即伤的刑事案件，而这样的纠纷案件往往耗时较长。在一年、两年甚至六年的时间里，利益各方由于种种原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的数额仍不能被另一方所接受，最终，只能通过强拆的办法解决。一旦使用了强拆手段，不论对被征收人、征收人还是政府乃至全社会，都会造成无法挽回的负面影响。

城市化进程要继续，房屋征收问题就不可避免。为了使房屋征收工作顺利开展，构建和谐、可持续发展的社会，2011年国务院颁布《国有土地房屋与征收补偿条例》并正式实施。新条例的颁布，表明我国房屋征收行为的法律规范更加健全，部分房屋征收纠纷问题得到解决，我国城市化进程更加顺利。

首先，新条例中明确规定了房屋征收必须是出于保障国家安全、促进国民经济和社会发展的公共利益的需要，并且将公共利益的范围进行了详细界定，明确规定政府是公共利益征收唯一补偿主体；其次，新条例废除了强制拆迁的行为，规定房屋征收纠纷案件只能通过司法程序、通过法律途径加以解决，强制拆迁的行为将依法追究其刑事责任。最后，新条例还对评估公司提出了规定。评估公司作为独立的第三方，应采用合理的评估方法对被评估对象做出公正的评估，不受征收人或被征收任何一方的利益诱惑，违反规定的将追究其法律责任。

虽然新条例较之前有了很多实质性变化，部分纠纷案件得以解决，但是，房屋征收纠纷并没有全部得到解决，究其根本原因，本文认为是征收补偿价格的确定无明确的标准，以至于征收双方无法就征收补偿价格达成共识。

二、征收纠纷案件产生原因分析

在我国房屋征收进程中，发生过的众多的房屋征收纠纷案件，甚至有很多民事纠纷案件最后演变成了刑事案件。追根溯源来说，这类案件的发生是利益相关方在利益的驱使下进行博弈的结果。因此下文拟通过对诸多征收纠纷案件的产生原因进行深入分析，找出相关利益多方在评估价格层面上的矛盾点，从而为城市房屋征收补偿价格影响因素体系的构建奠定基础。

（一）公益征收与非公益征收混同

导致纠纷产生的原因之一就是政府将原本由于公共利益目的征收的土地及地上附着物转手卖给开发商，开发商利用土地进行商业目的的开发。公共利益的征收与非公共利益的征收标准有所不同，给出的征收补偿费用自然相差甚多。如果以公共利益为目的的征收转而用作非公共利益的开发投资，开发商和政府可以从中获取巨额差价，而受到损害的却是处于被动地位的被征收人。当被征收不甘于接受现状，奋起反抗，那么纠纷案件便由此产生。

政府和开发商企图通过利用公益征收之名进行非公益征收是极为不明智的行为。看似政府可以从中获取土地差价，开发商可以获取巨额利润，但当被征收人拿起法律的武器捍卫自身权益时，整个征收过程无疑会被迫暂停。那么由此产生的损失、带来的社会负面影响则是不可预估的。

（二）评估标准过低

按照规定，被征收的房屋应由专门的评估机构对其进行评估，评估的结果将作为征收补偿费用的依据。评估方法的不同，会使得评估结果有所不同。利用市场法进行评估的价值相对要高于利用成本法进行的评估。

高的评估结果可以使被征收人得到相对更高的补偿费用，但如果评估结果过低，就会导致被征收人拿到的补偿将费用不足以在房地产市场中买到相同大小的房屋，从而造成安置困难。2003年南京拆迁户翁彪自焚事件、安徽农民朱正亮因拆迁纠纷点火自焚事件，皆是由于评估机构给出的房屋价值评估结果过低所致。这些住在旧城区的居民，往往自身经济能力相对较弱，本身没有多少存款，如果他们接受了评估机构给出的评估结果，那么就意味着他们将要失去最有价值的财产，并且不可能拿着过低补偿金在市场上买到相同面积的房屋。那么这些被征收人自然是不能接受这样的结果的，必然会与征收人进行谈判，由此便可能会产生纠纷。

（三）被征收人企图谋取私利

靠旧房子被国家征收，一下子发了财，买了新房，过上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住旧城区，生活条件亟待改善的人也盼着自己的房子可以被政府征收，好得到可观的房屋补偿费用，住上宽敞明亮的新房子。比如在北京东城区的拆迁户开出每平方米20万元的天价补偿要求、贵阳“11·27事件”中拆迁户对自有的87平方米的住房开出400万元的拆迁补偿要求。正是有了这样的想法，视房屋征收为改变生活的机会，漫天要价，认为大闹多给，小闹小给，不闹不给，才扰乱了房屋征收的进程，给政府和开发商及其他等待还迁的居民造成损失。由于被征收人自己的心里价位与开发商给出的报价严重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放弃，才走上了成为钉子户的道路。最终不但没有得到期望的补偿费用，还忍受着常人无法忍受的恶略居住环境，甚至给自己及家人的安危带来威胁，损失最重的还是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收对象数量也很多，每一个被征收对象的房屋及其家庭情况都千差万别。但房屋征收的标准却是统一的，用统一的标准去适应千差万别的被征收对象，难免会引起无法解决的个性问题。因此，房屋征收政策只能解决普遍性问题，对于个性问题还应就事论事，单独分析，尽量化解个性问题，减少纠纷。

三、城市房屋征收补偿价格影响因素体系构建

条例中规定：房屋征收补偿价格=被征收房屋价值的补偿+因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿+因征收房屋造成的停产停业损失的补偿+（补助与奖励）。

但本文认为确定房屋征收补偿价格的过程是复杂的，除了被征收房屋价值、临时安置补偿、停产停业补偿之外，还有很多其他因素。房屋征收工作是改变被征收生活现状的大事，房屋地理位置的改变可能会影响到被征收人的工作、被征收人子女的上学以及被征收人家庭使用基础公共设施等方方面面。所以，本文认为，对于征收补偿价格，应充分考虑被征收人的生活权，将城市生活标准与安置补偿结合起来进行考虑。当然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情况千差万别，不可能将因房屋征收工作而影响到的被征收人目前正常生活的所有因素都考虑进来。本文只能选取对被征收人来说影响重大的，有普遍意义的生活权影响因素加以考虑。因此，本文选取了精神损害补偿、被征收人子女上学补偿以及被征收人家庭使用基础性城市设施补偿等因素加以分析。

本文选取精神损害因素对征收补偿价格进行调整是出于对被征收心理的考虑。被征收人作为房屋征收项目中的被动接受方，相对征收人处于弱势地位，为了社会广大利益牺牲自身利益，除了财产、金钱上的损失外，还有一种用金钱无法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剥夺感。由于被征收的房屋大多是位于旧城区的老房子，很多房子都是老一辈的人传承下来的，被征收房屋对于被征收人来说不止是一个房子，而是过往生活的载体与记录者。被征收房屋的拆毁、改建，意味着切断了被征收人的情感寄托。虽然金钱的补偿并不能完全弥补被征收人因房屋征收而产生的心理影响，但一定程度的精神损害补偿多少会对被征收人负面心理影响起到平衡作用。

政府决定对房屋进行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。这类房屋大多古老破旧却位于城市繁华地段或交通要道，政府为了改变市容、修建基础性城市设施，对位于该区域的房屋做出征收决定。由于地理位置优越，这类房屋所在周边的学校、图书馆、银行、超市、菜市场、公交车等设施也较为齐全，居民生活便利。房屋被征收了，势必要改变被征收人的居住环境、生活方式与习惯等，且被征收房屋一般面积较小，即使拿着现行市场条件下被征收房屋周边新建商品房的补偿金额，想要在该区域内重新买房也需要自行加钱。如果被征收人的经济情况不允许，那么只能搬到相对偏远的地方重新购房。所以，本文考虑对被征收人家庭使用基础性城市设施进行补偿。

此外，被征收人搬离被征收的房屋，有可能会对被征收人子女上学产生影响。孩子上学对一个家庭来说是头等大事，在征收房屋过程中，政府应重点关注房屋的征收是否会对被征收人子女上学造成影响，应积极落实被征收人子女上学的问题。故本文认为应考虑对被征收人子女上学这一因素进行补偿。