基于综合模拟法的重庆市房地产市场风险评估研究

秦建成，王景舒

(重庆理工大学管理学院，重庆 400054)

一、研究现状

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有投资额大、回报丰厚、风险高、市场敏感等特点，其发展与经济、社会、文化发展关系密切，具有较强的产业联动效应。同其他经济系统一样，房地产市场在其发展过程中也具有自身兴衰的周期波动规律。其波动类型可依据其波动的性质和危害分为常态波动和异常波动。房地产市场的常态波动是正常的经济波动，不会危及国民经济的正常运行，而房地产异常波动不仅会给投资者带来巨大风险，而且会危及国民经济的正常运行，甚至有可能会波及整个世界的经济系统。为了控制由房地产市场异常波动带来的巨大风险，确保房地产市场的健康发展，必须加强对房地产市场运行状况的监测与预警研究。

近年来，随着重庆市经济的快速发展，重庆市的房地产市场也呈现出蓬勃发展的趋势。自2007年6月重庆被批准成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”后，房地产价格急剧飙升，土地市场出现了开发商抢地的现象，重庆市房地产市场面临风险。因此，有必要对重庆市房地产市场进行风险评估，科学衡量房地产市场的风险水平，以期为政府采取宏观调控提供可靠的理论依据，从而使房地产市场风险降到最低。

二、研究方法与数据来源

(一)研究方法

当前，房地产市场风险评估研究所采用的方法主要有景气循环法和综合模拟法。景气循环法是根据指标之间的时差关系和周期变动编制房地产经济的综合指数和扩散指数，然后对房地产业发展变化趋势和变化程度进行量化反映［1］。由于重庆市房地产市场目前正处于快速上升的阶段，还不是一个平稳的市场，各种经济指标会发生较大的经济波动。在这种情况下，景气循环法的准确度就很难保证。相对于景气循环法而言，综合模拟法不要求分析指标间的时差关系以及相互影响，而是通过模拟之后对经济系统或需要研究的对象做整体评价，因此更适合对当前发展阶段的房地产市场进行研究。综上，本文选择采用综合模拟法对重庆市房地产市场风险展开研究。

综合模拟法的基本思路是:(1)依赖统计事实和经验方法选择恰当的评价指标;(2)确定单指标的警情界限，即单指标的安全区间，并将各区间按约定的规则赋予不同的分值;(3)确定综合指标的警情界限和综合指标警度值;(4)结合综合指标的警度值和警情界限，对房地产市场风险进行评价。

(二)数据来源

本研究所用的原始数据主要来源于《重庆统计年鉴》(2002-2012)的分年度数据，各评价指标数据主要通过对原始数据进行增长率计算得到。

三、重庆市房地产市场风险评估

(一)指标体系构建

科学地选择评价指标体系，是进行房地产市场风险评估的重要前提和基础。目前房地产市场风险评价指标体系的构建方法主要有主成分分析法、聚类分析法、时差相关分析法和K-L信息量等。［2］每种方法对房地产市场风险评价指标的筛选都有合理的理论依据，但单独使用其中任何一种方法，都难以保证所筛选指标的全面性和适用性。

为实现对目标层房地产市场风险的综合评估，本文采用文献频度统计法和因子分析方法，结合重庆市房地产市场的发展现状，从房地产业同国民经济的协调关系、房地产业自身增长速度、房地产市场供求状态以及房地产自身结构的协调关系4个方面选取11项指标构建重庆市房地产市场风险评价指标体系(见表1)［3-4］。

表1 重庆市房地产市场风险评价指标体系

(二)评价准则确定

由于重庆市房地产发展历程较短，且其总体发展态势与一线城市相比相对稳定，综合这两点，本文把单个指标和总体指标的警情区间分为偏冷、平稳和偏热3个区间，并对3个区间分别赋值为 1，2，3［5］。

1.单指标评价准则的确定

鉴于重庆市房地产市场从整体上而言发展一直比较平稳，本文拟采用系统化方法中的总体经济偏好时的多数原则来确定各指标的警情界限，具体思路为:假设研究对象城市的房地产经济状态总体上是稳定和健康的，即评价指标在大部分年份均无警，可将指标X的2/3年份的区间作为无警区间［6］。其数学描述如下:

设增长率指标X服从正态分布:X～N( u，σ2)，无警区间的宽度为Xi。则:

F( xi/s)=5/6，查正态分布表，xi=0.97σ

即无警区间为(μ -0.97σ，μ +0.97σ)，偏冷区间为(-∞，μ-0.97σ)，偏热区间为(μ+0.97σ，+∞)。根据此方法可计算出各指标的警情界限，如表2所示。

2.指标权重确定

依据构建的评价指标体系，采用层次分析法计算各指标的权重［7］，计算结果见表3。

表2 各指标警情界限

表3 房地产评价指标体系各指标权重

3.总体评价准则的确定

在确定好单指标的警情界限、各指标的警度赋值和各指标的权重之后，根据上文求各指标警情界限的原理和方法求出各个年度的综合警情界限。由于前面分别用1，2，3三个值代表各个指标所处警度的偏冷、平稳和偏热三种状态，因此综合警值处于［1，3］，最终得出综合警情界限如表4所示。

表4 综合警情界限

(三)警情分析

1.单指标警情分析

运用各指标历史数据，根据单指标警情评价准则，分析各年度单指标警情，如表5所示。

表5 各指标历年警情

2.综合指标警情分析

在单指标警情分析的基础上，根据综合指标警情判断准则，根据综合警值=单指标警值*各指标的权重，得到重庆市房地产各年的综合指标警度值以及总体运行状态，如表6、图1所示。

表6 重庆市房地产各年份综合指标警度值

图1 重庆房地产市场风险示意图

可以看出，重庆房地产市场2002—2011年整体发展比较平稳，局部出现较小幅度的波动。2005年出现了偏冷现象，进一步分析可知，这是由于2004年房地产升温过快，引起了消费者和投资者的关注，从而其投资和消费行为更趋于理性。另外，2005年重庆市土地供给开始减少，开发投资的增速也开始减缓，这进一步促进了2005年的偏冷现象。继2005年之后，重庆房地产市场2006—2009年一直保持相对平稳的发展状态。2010年之所以出现偏热现象，主要是因为自2009年7月以来，重庆楼市成交量迅速增加，2010年重庆房地产市场在2009年的基础上持续升温，购房市场甚至出现了“恐慌情绪”，以致出现了偏热的现象。另外，由于2009年政府投资千亿进行重庆危旧房改造以及“五个重庆”的建设，政策的支持给予重庆较好的定位和利好，也为2010年重庆市房地产市场的上行打下了坚实的基础。但随着一系列宏观调控政策的实施，2011年重庆房地产市场也开始逐渐降温、趋于平稳。总体来讲，评估结果与重庆市房地产市场2002—2011年发展的实际情况是比较吻合的。

四、结束语

通过研究结论可知，采用综合模拟法评估重庆市房地产市场风险是可行的，能够较好地为政策制定者、房地产开发企业、消费者以及投资者提供直观量化的决策依据。整个研究过程中，房地产市场风险的评价指标以及风险准则的确定是评价过程的关键所在。但由于受到房地产数据收集工作方面的限制，本研究在以下方面还有待完善:(1)全面收集数据，增加风险因子，建立更全面的指标体系;(2)提高风险评价准则的科学性，从而使评价结果更符合房地产市场发展的现实状况。

［1］丁烈云，陈峰.房地产泡沫的监测预警与市场调控［M］.北京:中国建筑工业出版社，2010.

［2］中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组，中国科学院预测科学研究中心.2011中国房地产市场回顾与展望［M］.北京:科学出版社，2011.

［3］师应来，王平.房地产预警指标体系及综合预警方法研究［J］.统计研究，2011(11):16-21.

［4］张鸿铭，陈则明.城市房地产预警研究——综合模拟法的运用［J］.房地产市场，2004(12):15-17.

［5］焦继文，刘洪.城市房地产市场的风险预警——以济南市为例［J］.决策参考，2006(8):59-61.

［6］陈峰.房地产综合模拟预警准则误区的识别及修正［J］.统计与决策，2007(7):4-6.

［7］李瑛，陆杨，王丙乾.房地产市场风险评估的实证分析［J］.统计观察，2009(17):85-87.

(责任编辑 代 应)