房地产发展现状及其发展趋势分析

2014-02-06张坤上海国际汽车城集团有限公司上海201805

中国房地产业 2014年15期

文/张坤上海国际汽车城（集团）有限公司上海 201805

房地产发展现状及其发展趋势分析

文/张坤上海国际汽车城（集团）有限公司上海 201805

房地产开发所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题，房地产业的发展状况，直接或间接影响相关产业的发展和整个国民经济增长。随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实，房地产开发企业的前途和命运引起了人们的普遍关注，新的政策层出不穷，市场竞争不断加剧，中国经济与世界经济的互动更为强烈，房地产开发公司正面临着前所未有的挑战。

房地产行业；现状；发展趋势

我国经济社会发展宏伟规划的高屋建领，立足长远是激发房地产业发展的不竭动力。近几年，随着中国房地产业的持续高速发展，我国房地产开发企业也出现了空前繁荣的景象，但也面临一些突出的问题。本文深入分析了我国房地产开发企业实际面临的现状，运用演绎推理方式探讨制约自身发展过程中所存在的突出问题，并提出相应的对策。

一、房地产发展现状分析

1.房地产开发企业发展迅速

根据国家信息中心中经网统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2004年己达到3万多家。

2.国有、集体房地产开发企业数量逐年减少

3.目前中国房地产开发企业的规模普遍较小

4.我国房地产开发企业资产规模太小

根据国家信息中心中经网统计资料显示，1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，2003年达到33180亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元，我国房地2488,25154家。2002年与1998产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开金融支持。

二、房地产行业未来的发展趋向

1.进行市场机制的转换，灵活开拓

房地产土地和资金资源渠道

新的国家政策出台后，带来市场机制的转换，用地运行方式发生变化，银行对房地产开发企业的贷款受到限制，从而企业的行为方式也要有相应的转换。以前的市场机制:企业看好一块地，和政府谈地价，企业在城市大的规划范围内进行自主开发，房地产开发贷款也容易取得。这是由于在以前城市发展不充分和城市加快建设力度阶段的需要，政府进行招商引资，吸引企业投资房地产，企业处于主动地位;现在，我国的城市规划渐趋成熟，政府居于主导地位，企业必须在严格的城市规划要求下进行房地产的开发，房地产开发企业处于被动地位。今后，房地产开发企业的发展既要按照政府的意图，又要有自己的特色。在当前金融政策环境下，房地产开发企业应积极拓展融资渠道，实力强的企业应逐步建立多元化的融资渠道，探寻除了银行之外的其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等;中小房地产企业可以在企业之间进行资源整合，寻求合作，共同开发，整体开发能力增强，开发水平必然提高;也可以寻求民间资金。许多民营企业或个人手中握有大量资金，苦于找不到合适的投资渠道，如能得到他们的支持，利用其资金与开发企业对房地产业的专业化和对行业的熟悉，双方能到达共准则。

2.行业发展的集中和规模化

新的国家调控政策将会使实力不强的房地产开发企业被淘汰出局，开发资源将会集中到实力强的企业中去，大多数的开发项口将会越来越多地由为数不多一些大型房地产开发企业来进行开发，呈现规模化开发趋势和特点，以降低成本，控制风险，并且在不断增加开发品种和提高开发品质的同时也会带来较好的规模效益。

3.相对集中的专业化特色性开发模式

土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业淘汰原来的粗放型经营方式，进行专业化特色化经营。新的政策形势和日益加剧的市场竞争情况下，任何一家房地产开发企业都不可能为所有的顾客提供所有的服务，都只能选择一个或某几个自身能提供最大服务优势的子市场作为集中经营的目标市场，才能使企业在这些子市场中具有更强的竞争力。房地产开发企业要把握好房地产行业的发展趋势和特点，并结合国家有关房地产住宅产业化的要求，以及自身的实力、优势和潜能，为企业的长远发展进行专业化特色化定位，做好市场细分、市场定位，找准自己的目标顾客和目标市场切入点，进行专业化特色化经营。

4.产品结构的转换

地价提升以后以及节约资源的要求，房地产企业从利润最大化与提升核心竞争力的角度要求房地产结构的升级，开辟适合自己的独特的产品开发和生产方式，以及高层、高品质和宽大公共空间的开发模式;房地产开发企业在产品提供方而要由过去的多样性房地产产品供给转向而对特定顾客的个性化、特色型产品供给。

5.联合开发，合作经营

5.1房地产开发企业与有资金实力的大企业或上市公司合作，进行地产项目联合开发。对于一些有土地有项口而没有资金的房地产开发企业，就可以采取这种双赢的联合开发方式，既可以补缺自身资金的不足，又为那些愿在房地产业投资的有资金实力的大企业或上市公司提供了良好机会。

5.2专业化多元组合开发方式。该方式是整合行业内专业化的地产运作及投资公司，进行专业化的分工合作紧密配合式的联合开发，其基本模式是:专业置地公司+地产专业投资公司+地产专业开发公司+地产专业营销公司+专业物业管理公司。其优点是能够发挥各专业地产公司的最佳优势，每个环节都能高效运作，并且风险共担，但各专业地产公司各环节需要得到较好的协调。

5.3与政府相结合的房地产开发方式。此种方式可以使房地产开发企业获得优质且低成本的开发资源。房地产开发企业在自身良好开发实力和信誉的基础上，要与政府部门搞好关系，通过积极参与城市开发和市政工程建设，可以廉价获得开发资源，而且投资主体是政府，企业基本没有风险，可以获得稳定的利润。