空置率是本糊涂账——与物流专家徐文静一席谈

文/本刊记者李静宇

空置率是本糊涂账——与物流专家徐文静一席谈

文/本刊记者李静宇

物流园区空置率问题一直是个待解题，因为更为深层次的问题在于全国不少地区出现了物流园区上马热潮，同时也出现园区圈地与征地难并存的现象。如何还原物流园区一个真实的用地需要？为此本刊记者采访了物流专家徐文静，请他解答“空置率”和物流园区真实需求等问题。

《中国储运》：对于物流园区60%空置率这样一种说法，您的观点是什么，是否同意此一说法？

徐文静：空置率，有点“负面清单”的意思。它传达的是关于物流园区负面的信息。空置率在网上的说法是指房屋的，那么，物流园区空置率是指什么？是指仓库空置率？还是指土地空置率？在我看来，仓库肯定不是了，因为报道者不可能那么专业，竟然可以“看出”仓库等物流设施的空置率。从一些地方仓库租用一库难求的状况中也不可能是仓库的空置率。

很显然从多年报道上来看是指土地空置率。既然是空置率，那么其分母是其什么呢？是整个城市规划的物流用地？还是物流集中区（片区）的物流用地？还是物流园区的用地？可见，物流园区空置率也可能是一本糊涂账，也是国内物流界“混沌”文化的表现。国内发展物流十几年来，很多物流术语或概念都没能得到科学的定义和解释，其中，也包括物流园区、第三方物流等热词。含糊其辞给某些关注者带来了机会，虽然一次又一次地讨论，但是终究不会有什么答案，因为没有标准和规范可言。

《中国储运》：从您的谈话中可以看出物流园区的空置率更多的是指土地的空置问题，这个问题给外界产生的影响是什么？

徐文静：如果是土地意义上的物流园区空置率高，好不好呢？肯定是好事。留有青山在不怕没柴烧。如果我们今天把土地都用完了，那么，我们的后人就只能用墓地来做物流园区了。物流园区空置率也客观地体现了功在当代、利在千秋的发展观。就像法国一样，我们物流界的人士都惊讶于法国这样的国家还有大量的土地可以发展物流园区，其实，德国也是一样。

但在我国的今天，物流园区空置率会给人们物流园区用地过剩的假象，其实，这种现象在现有的“土地经济”条件下是很难出现的，空置率中还有一个时间要素，因为园区从规划到动工再到完工有一定的周期，最快的也要一年，更多的是要几年的时间才能完成，还有的是边规划边进行。因此，人们应当在计划期或开发周期内来判断物流园区用地的实际利用，不可能今天规划出台，明天就门庭若市。

《中国储运》：对于评价物流园区的指标问题，您的具体建议是什么？

徐文静：许多与物流地产有关的物流园区目前是处在进行时而非完成时境地，至少这种局面在西部地区还在继续。一些物流园区前期可能只是为了圈地或拿地，建设物流园区只是为了占地，但是，从土地回报或收益的角度看，这样的物流园区是不会很多的。这些物流园区也会遇到转型的问题，因此，通过改变，提高土地利用率，提高设施水平，完善物流园区功能和服务是在所难免的。

评价物流园区，物流园区空置率或许可以成为一个指标，但是，从正常和正面的评价来看，物流园区的物流量（不限于货物量）和货物的价值量更为重要。

《中国储运》：通过您这些年对中国物流园区做过的调查和了解，在您看来，中国物流园区在整体规划过程中，目前实际的用地需要是怎样的状况？

徐文静：土地的供需矛盾是全人类的问题，地球没增大，人类却增加了很多。物流园区用地更多地反映出人们的心理需求和实际供给之间的矛盾，因为很多物流用地并没有用于物流，地方政府有很多的物流规划用地，但是最后并未做物流园区，土地政策和地方政府策略方面的问题对物流园区的发展还是有影响的。

在我看来，物流园区用地不仅涉及到总量而且涉及到结构，举例来说，1000亩和10个100亩其作用和价值是不同的，因此，为了充分发挥土地的作用，应当提高物流园区用地的集中度。

需要强调的是土地指标。土地放量的方式不适应物流园区的开发，物流园区开发周期和土地提供之间是矛盾的，特别是对于大型物流园区，土地指标就像挤牙膏似的，物流园区开发也就不得不像拼积木一样。因此，应适度地调整一下土地的管理方法，以利于物流园区的开发。

最后需要提醒的，不要把物流园区布置在城市“被遗忘的角落”里，没有其它用途的土地都给物流了。很多物流园区用地处在边边角角或犄角旮旯，形状也是千奇百怪的，物流园区的地位不应当那么低微。

《中国储运》：物流园区存在着这样两种现象，一种是有效供给严重短缺，对于有些城市和有些区域一库难求，而同时有些地方又存在着闲置的现象。在您看来，这种截然相反的现象是什么原因造成的？

徐文静：这个问题的基本判断是结构性的矛盾，仓库的供需不对应。原因在于有些仓库的建造者和仓库的使用者还没有“读懂”仓库。很多公共仓库的投资者还没有真正认识到仓库的价值。仓库是什么？货物有高中低档，仓库也有大小贵贱之分。从一定意义上，仓库比房子复杂得多。如果仓库的建筑材料、建筑结构、建筑规模以及功能并不能满足客户的需求，那么，其结果或是闲置或是降价（降低租金），有没有站台、站台的高度和宽度等看似不成问题的问题都会影响仓储运作。

个别物流地产企业有了自己的仓库标准，国家也出台了相应标准，因此，要根据标准设计建造标准化仓库，这一点要特别提醒那些投资者，仓库标准（或指标）不能一味地就低不就高，人们日益提高的生活水平要求更多高质量和高水平的仓库，那些存放在“棚子”里的货物，谁又敢买？谁又敢吃呢？

简单地说，就是仓库标准化和定制化，但定制化也是建立在标准化基础之上的，而不是想当然的个性化。

《中国储运》：据了解，2013年中国的仓储业虽然业绩平平，但是投资却是一大热点，在您看来，2014年的仓储用地之争的主要特点有哪些？

徐文静：争取土地不是最终目的，从政府那里拿到地只是赢在了起跑线上，并不意味着赢在了终点线上。简单地说，现代化和专业化是未来的发展方向，仓库要更加贴近市场需求，物流园区的仓库既要面向多个客户又要面向单一客户。