物业服务定价市场化模式探讨

温岭市发展和改革局课题组

物业服务定价市场化模式探讨

温岭市发展和改革局课题组

温岭市物业管理起步较早，1995年1月成立了第一家国有物管企业——温岭市建设物业管理有限公司，1996年发布《温岭市新建住宅小区物业管理办法》。历经十几年发展，逐步走上快速发展的良性轨道。物业管理覆盖面不断扩大，职业队伍快速增加，社会认知度大幅提升。截止到2013年底，全市物管业39家，一级资质企业6家、二级资质2家、三级资质22家、临时资质9家，从业人员达2700多人。全市物业管理面积达874万平方米，覆盖率达90%。随着物业服务市场较快发展，非市场化的竞争产生了许多的社会和管理问题。业主与物业公司主体利益冲突不断，物业服务供求双方的利益博弈更多暴露，价格与服务质量矛盾日渐突出。现行的定价机制能否继续有效引领物业服务市场，这是值得管理部门积极面对和思考探讨的课题。

价格形成机制演变过程

随着温岭市一批住宅小区的竣工和交付使用，物业服务价格管理借鉴外地成功经验和模式，相继出台了不同时期的收费管理形式和管理办法。1995年11月制定了物业管理综合服务费标准，居民住宅15元/户·月，商业用房0．8元/m2·月，这是物业服务价格管理的起步阶段，对物业服务收费实行按户缴纳，为规范物业管理与服务收费工作奠定了基础。

1999年，物业服务收费进入探索阶段，区分不同物业服务的性质特点分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种管理形式，定价范围涉及住宅小区、公寓、别墅、营业性商业用房等物业服务。

2001年，对物业服务收费标准实行分等级收费管理，实行分等定级考评收费，居民住宅分别为18元、20元（被评为台州市级优秀）、22元（被评为省级优秀）月·户；写字楼、办公楼每月每平方0．30-0．50元；营业用房40平方以下每月每平方0．60-0．80元。

2005年，按照“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”的思路，在管理的范围、管理的形式等方面都进行了调整，出台了《温岭市物业服务收费管理实施细则（试行）》，确定了政府指导价的定价形式，定价范围缩小为普通住宅小区前期物业服务，进一步完善了价格管理模式，对促进物业服务管理行业发展发挥了一定作用。

现行的物业服务收费标准是2013年9月调整的，实行分等级定价，以基准价为基础上下浮动幅度20%，高层基准价格：一级1．8元/m2·月、二级1．5元/m2·月、三级1．2元/m2·月、四级0．9元/m2·月；多层基准价格：一级1元/m2·月、二级0．8/m2·月、三级0．6元/m2·月、四级0．35元/m2·月。

政府指导价管理有缺陷

长期以来，对普通住宅物业服务实行政府指导价管理。但随着房地产市场步入正轨，买方市场的逐步形成，实行政府指导价的弊端也逐步显露。

定价机制缺乏共识。商品和服务的定价是由市场竞争形成还是实行政府定价，应依据产品和服务的属性，而物业服务就其商品属性而言，不管是普通住宅，还是别墅、公寓、大厦都是一致的。普通住宅与其他物业类型的主要差别仅在于其大众性和消费性，而这些差别并不能作为实行政府指导价管理的依据。《物权法》第七十六条规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”意味着物业服务费标准的调整应经法定比例业主同意方可执行。而价格主管部门在制定政府指导价时一般无法做到三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这与《物权法》规定不相一致。

价格形成不尽合理。由于物管业与房地产开发商、业主、政府之间信息不对称，加之物业服务成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到对每个小区准确到位。核价时只注重了物管企业的服务成本、物业类型、物业档次和提供的服务内容，对于众多的服务对象所需的服务标准和服务内容政府很难做到完全匹配，因而无法及时准确地反映市场变化和业主的选择性。也有房地产企业出于自身促销商品房考虑，对一些高品质小区采取前期物业费予以短期补贴物业公司的做法来吸引客户惠顾，造成前期物业收费标准与实际物业公司收费存在明暗差距。而当开发商楼盘销售完毕移交物业公司接管后，开发商取消各种前期暗中补贴，引发物业服务收费纠纷，也容易造成物业管理企业后劲不足，服务质量降低，影响物管业的平稳有序发展。

质价不符成为焦点。在政府指导价模式下，无法充分体现业主的选择权和企业的自主定价权。作为业主来说，由于物业服务非福利、非垄断性公共物品，它完全是由业主自主进行支付和消费的，因而当业主不能确定物有所值或者物超所值时，便会对政府确定的物业服务价格产生怀疑和抵触。作为物业服务企业来说，由于政府指导价测算时所遵循的保本微利原则，使得具有劳动密集型等特点的物业服务企业成本居高不下，难以获取预期的利润，一些物管业无法按照政府制定的标准提供质价相符的服务。企业在提高服务质量，完善自身管理体系方面仍然缺乏必要的激励，不利于行业的健康发展。

收费执行相对滞后。由于物管业的特殊性，物业服务费一般在招标前就确定。目前温岭市5万平方米以上的物业全部实行招投标，招标时间一般安排在投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的阶段，与商品房交房时间相隔一年甚至二三年，在此期间，在物业服务成本占很大比例的劳动力价格却不断上升。因此招标时制定的价格往往显得滞后，无法真实反映市场变化，不利于企业拓宽服务领域，满足业主多种需求。实行政府指导价，不仅限制了知名物业管理企业拓宽服务内容，抑制了提升物业管理质量的原动力，同时也会损害业主的利益。以营利为目的的企业，在满足高消费业主的高品质服务需求的同时，要受到政府指导价格的限制，势必只满足业主的显性需求如绿化、保安、清洁、免费服务等，而减少隐形的管理服务如设备定期保养、维护与年检等，这与实行政府指导价的初衷是相悖的。

不利竞争机制形成。目前的物业管理服务大多采用“整体承包”的方式，由一家公司负责业主的所有托管事务，各项服务之间界限模糊，无法评价与衡量各项活动的成本和绩效，这是业主评价与选择物管企业的一个障碍。由于服务价格事先确定而且由一家企业垄断经营，缺少竞争机制，物业管理企业渐渐地在提供服务的内容和质量上打折扣，从而导致价高质次结果。物业服务收费实行政府指导价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制，在价格形成过程中市场的影响力较小，不足以对物管企业形成竞争压力。

坚定推进定价市场化

现行物业服务收费管理形式已不适应日益竞争的物业服务企业环境，要转变物业服务价格的定价机制，充分发挥市场主体之间的制衡作用，将定价权完全赋予市场，同时完善市场化过程中所需要的各种配套条件。

强化物管长远设计。一是可以将前期物业管理阶段改为物业管理的试运行期。试运行期自项目整体竣工验收合格开始，至业主住满一年为止。在试运行期内，为了方便解决业主可能会面临的房屋质量问题，设施配套问题以及协调有关的保修事宜等，落实物业服务前期介入制度，物业承接查验制度等，明确开发建设单位有责任协助物业企业进行管理。二是开发建设单位应该提供试运行期管理资金的支持以及运行维修的保障。对于开发企业来讲，试运行期的运行效果直接关系到企业的品牌形象，为已入住的项目提供短期的管理资金应该是一个可以实现三方共赢的策略。同时可以纠正开发商短期暗补物业管理企业的行为，变暗补为明补避免三方纠纷滋生，规范试运行期间的收费定价方式。

严格招标投标制度。物业服务收费通过物业服务项目招投标或协议方式确定，并以物业服务合同形式形成明确。在物业管理服务定价中引入市场机制的作用，采取投标方式来确定服务价格是改善价格形成机制的重要举措。由业主委员会发布信息或出面邀请相关企业参与竞价投标，对于没有达到合同约定的服务质量的物管企业，业主委员会可依合同约定扣减报酬，或者直接辞退。投标制度将市场中参与投标的企业置于博弈状态中，迫使所有参与投标的企业将自己所能承受的合理价格表达出来，对于业主一方来说既可以节约交易成本，又可以减少管理费用。

推行标准化管理。新的定价模式应当体现两方面的基本要求：一是引入市场机制形成价格，强化市场竞争来解决物业管理行业出现的“价高质次”现象；二是新的定价模式应当保障供求双方的平等地位，即实现公平交易以改变目前业主被动接受价格和服务的格局。将物业管理服务“标准化”、“专业化”，制定规范化的服务内容与标准，推行服务价格菜单制，便于业主选购服务。从衡量服务质量角度看，将服务标准化是减少服务争端的一个基本途径。物管企业根据业主选择的级别来提供相应的服务，业主支付相应的费用。服务价格菜单制能保障业主的选择权和知情权，打破垄断经营的局面，且各物管企业的服务内容、等级、价格都很明确，透明度高，交易双方的地位趋于平等，促使业主缴费自律。服务标准化之后，物管企业就会出现专业化分工，这种改变增加了提供各项物业管理服务的企业数量，从而增强竞争，有利于价格降低和服务质量提高。

发挥行业自律作用。物业管理服务的根本原则是“业主自治”，成立业主委员会，建立有效的物业服务监督主体，架起业主与物业服务企业沟通的桥梁是解决物业服务纠纷的根本途径。因此，亟需为业主组织的设立、运行提供指导和支持，这种支持需要有公共财政资源的配置，可以通过在社区中设置居民委员会专门负责辖区内业主组织的相关工作，将业主大会和业主委员会建设纳入社区组织监督指导中，并按照小区规模提供相应的资金支持。落实物业监管体制，加快推进业主自治体系建设，推行居委会人员和业主委员会组成人员交叉任职。探索对物业服务企业的服务质量评定制度，对物业服务质量进行考核监督，促使物业企业提供质价相符的服务，不断提高服务质量和水平。

课题组成员：陈宗明 李美英 邵晓敏 陈巧玲