揭开财务“规范”下的真相

徐海林 李伟军 王兴球

2011年8月，武汉市地税局稽查局检查了某上市公司全资子公司的房地产企业。稽查人员通过抽丝剥茧、巧破玄机，终于揭开了该企业财务“规范”表象下的伪装，还原出该公司不按国家税法规定少缴税款的真相，查补各项税费1700余万元。

首次出击 案件初露端倪

8月的早晨，江城依然显得十分燥热。

按照税收专项检查预案，稽查局的检查人员来到位于汉阳繁华地带的某房地产公司。

该公司属某上市公司的全资子公司，主要从事房地产开发、商品房销售等业务，财务独立核算。根据稽查工作程序，检查人员出示了税务检查证表明身份，并说明来意，依法办理相关检查手续。

公司的财务部经理朱某热情地介绍：“我们公司是国有控股上市公司的全资子公司，财务核算健全规范，且电算化程度较高……”客套一番后，按照要求，不出一刻钟，财务人员已将有关账务资料整整齐齐地摆在了检查人员面前。看来上市公司的管理还真不一般！

检查如期进行。从核实项目开发的各种证照到销售清单、纳税情况、发票使用、往来账目、收入、成本的结转与确认；从纸质账簿核对到电子财务信息收集，一天、两天……一周时间很快过去了。

资料检查完成后，检查人员又要求企业财务和工程人员陪同到项目地进行实地察看。

“你们税务局不就是检查财务账簿吗？有什么不清楚的地方，我们都可以解释，大热天的又何必跑那么远呢？”财务部经理有些不乐意。

“实地验证是我们稽查工作的基本程序，少了这个流程是不行的，还得麻烦公司派人配合。”见检查人员坚持原则，财务部经理只得表示配合。来到楼盘所在地，检查人员拿着项目图纸实地察看，对房产的规划设计、配套设施、栋数、楼层、套数、商住用途、地下设施、销售状况、销售方式等一一了解和询问，并认真做好记录。

带着第一手资料回到单位后，检查人员立即对比了前期从内部税收征管系统和互联网资源查询所获取的公司的项目情况、社会影响度、纳税情况、税费入库情况，并将各年度的收入和缴纳的税费，用图表等形式进行了综合分析。

经初步检查，检查人员发现了一些蛛丝马迹：一是部分价外费用挂在往来科目，没有纳入应税营业额；二是企业自用的部分待售房产（如暂用了一年以上的售楼部）没有按规定申报缴纳房产税和土地使用税；三是企业开发楼盘预售许可证已满3年而销售部分却只有60%，土地增值税未按税法规定进行清算。

企业为什么没有及时清算缴纳土地增值税？

正面交锋 案情再陷迷雾

带着初查结果及疑点，检查人员和公司财务人员展开了初次交锋。

待检查人员介绍完初步检查结果后，财务部经理朱某胸有成竹地解释：“价外收费和房产税、土地使用税的问题是我们对政策了解不及时以及内部人员变动等因素造成的，公司愿意按照税法规定补缴相关税费；土地增值税则是因企业内部体制运行，造成楼盘整体运作不理想，因销售到现在还未达到85%，所以没有进行土地增值税清算。”

“预售房许可证过了3年，是什么原因导致销售部分只占60%？相关情况你们应该向税务部门反映，并组织清算呀！”检查人员将心中的疑惑再次抛给了对方。

此时，财务人员的脸色突然变得凝重，说话也支吾起来。看来问到症结了。

但是，财务人员很快就提供了相关材料，说明了销售不好的主要原因：项目规划建设是以酒店式公寓、商铺为主，以住宅为辅的楼盘，但后期销售因金融危机、内部体制原因及相关官司的影响，除住宅楼盘基本销售完毕，其他非住宅的销售情况极不理想。

企业的态度和回答似乎有些道理。但当时财务人员那一瞬的惊慌，令检查人员感觉真相不是这么简单。但其中猫腻又在哪里呢？

多年的经验告诉检查人员，这背后一定隐匿着不为人知的秘密，案件突破口也许就在“销售比例60%”上！所有的疑点都指向土地增值税。为了不打草惊蛇，检查人员决定暂时收兵，详细研究方案后再行检查。

顺藤摸瓜 真相浮出水面

针对案件检查情况，稽查局组织召开案情分析会。经分析研究后认为：虽然该公司项目销售3年以上，未达到85%以上是由于各种客观原因造成，但土地增值税仍是检查重点方向。检查人员决定在核实收入和成本费用的基础上，把着力点放在对项目的可售、不可售、已售面积以及项目整个建筑面积的审核上。

于是，检查人员兵分两路：一部分人到该楼盘的测绘单位调查了解测绘的真实情况；一部分人再次到实地进行验证察看，对双方有争议的地方请工程人员亲自测量取证。

功夫不负有心人，两路人马各有所获。根据获取的信息资料，检查人员进一步对成本项目的真实性、分摊是否准确以及是否符合“配比原则”等进行了全方位的深查细究。检查人员通过详细比对分析，基本摸清了该项目可售面积以及企业核算时已售面积与不可售面积分摊不准确的事实，案件冰山逐渐浮出水面。

证据在手，检查人员再赴被检查公司。在铁证面前，财务经理朱某无奈地说“你们真是厉害！”

原来，该公司在2010年聘请社会相关咨询公司进行了税收筹划，咨询公司为该公司做出了土地增值税清算预案。公司比较咨询公司做出的清算方案与税务部门规定的预征率后，选择了不清算方式，并且税收筹划存在玄机。

玄机之一：在清算总成本一定的情况下，可售面积不同，已售面积占可售面积的比例就不同，那么已售部分摊销的成本就不一致。经检查审核后，该项目实际可售建筑面积为15.5万平方米，公司将不可售面积1.3万余平方米列入已售建筑面积之中，导致已售面积占可售面积的比例增大，从而多摊开发成本2320余万元。此外，检查人员依法调减该项目开发成本1560万元，最终影响摊入已售房的成本高达3880余万元。

玄机之二：已售的普通住宅和非普通住宅占已售面积比例不实，二者叠加就会最终造成在计算时可扣除项目金额在普通住宅和非普通住宅之间分摊不准确，从而影响增值额的大小和增值率的高低。该公司预清算时，非普通住宅的增值率在50%以下，适用土地增值税率为30%。而经检查核实的非普通住宅的增值率在50%~60%之间，适用土地增值税率为40%，从而产生了较大的税收差异。

在此基础上，检查人员还查实该企业收入结转不及时，多列房地产开发成本、房地产开发费近1600余万元的事实。

根据国家有关税收法律规定，稽查局责令该企业缴纳营业税及附加费、房产税、土地使用税及土地增值税等共计1700余万元，并依法对该公司进行了相关处理。目前，该企业查补税费已全额收缴入库。

图片新闻7月22日，武汉市国税局召开党的群众路线教育实践活动动员大会，会上，刘崇俊局长作了动员报告，湖北省国税局督导组提出了具体要求，标志着市局机关此项活动正式拉开序幕。

（图/文：市国办）

掩卷思考 管查均需努力

身边城市的变化，已让人感触到未来房地产的发展，将是更趋人性化、更具文化性的全产业链的发展。

据检查人员介绍，作为现代房地产企业，都存在项目投入大、运作周期长、核算复杂、产品多样、企业财务人员素质高等特点，但同时作为房地产企业开发的产品又具有固定性，其生产流程有底可查，内部经营规律有章可循。作为税务稽查人员，不仅要注重全方位的知识储备，更要具备娴熟的信息化系统操作技能。在实际税务检查过程中，要适时根据检查实情，做好工作动态预案，特别是针对信息采集、分析对比过程中暴露出的疑点，严守职业操守，才能将案件查深查透查全，真正发挥税务稽查部门的职能和作用。

税务机关应结合当前建立的纳税评估体系，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，特别是汇算清缴期发现有异常情况时，要及时加大评估和稽查力度。对明显存在偷税情节的，必须依法严肃处理。

同时，检查人员也提醒一线税管人员，对房地产企业土地增值税日常管理中还应重视对政策的操作，不能只按惯例执法。对房地产企业的土地增值税的征管，税务机关往往重视“已竣工的开发项目决算后，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之总和达到可售面积的比例在85%（含）以上”这个清算条件，而容易忽视其他清算条件。本案中该项目就符合“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”这个清算条件而未清算的项目。因清算不及时最终造成近1680余万的土地增值税延期缴纳。对规范企业所做的纳税筹划，税务部门也应从日常征管着手堵塞漏洞。对房地产等跨年度长的重点税源户，从项目一开始就建成一户一档，既要有纸质卷宗，也要有电子卷宗，并力争做到信息共享、跟踪管理、责任到人，打破常规管理下易形成的漏洞。

针对企业税收筹划，检查也提醒纳税人，目前，部分企业为降低税收成本，通常会采取逃税和税收筹划等方式。在日常经济活动中，企业进行税收筹划不得违反国家税收法律法规。在此前提下，企业通过对自身经营、投资、理财等活动进行合理筹划和安排，利用优惠税率、减免税等税收优惠政策，实现企业利润最大化，实现涉税零风险方是正途。