对北京禁止群租房致外来务工人员住房矛盾尖锐化后解决办法的一些建议

北京科技大学东凌经济管理学院 毛健 李晓静 冯瑜

一、群租房被禁的背景

“群租房”现象认定为家庭旅馆和“居改非”，是因为“群租”将一间住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。

其主要需求者为一些低收入群体，如大学生蚁族、外来务工者，他们买不起房，也租不起房，所以只能选择较廉价的群租房。

群租房入住人员身份混杂，一方面造成管理不便，存在安全隐患，租住户安全意识不高，过道狭小，私拉电线，存在火灾安全隐患。小隔间之间并无很好的安全防范能力，存在人身安全隐患。另一方面大量人员占用小区公共资源如电梯等给周边居民造成很大不便。

因此，2011年5月5日起实行 《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第231号）中明确规定出租房屋不得擅自改变其规划用途；必须满足本市关于人均最低居住标准的规定。 2012年5月9日，北京市住建委发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》其中提出人均最低5平方米。具体规定目前在拟定中。一系列规定禁止了群租房这个应市场而生的产物。

二、群租房被禁带来新的社会问题

表1 北京外来务工人员月收入与住房费用占支出比例

政府禁止群租房的出发点是为了维护人权，提高人们的居住质量，同时也为了解决群租房的形式带来的一系列社会问题。政府的出发点是好的，这一系列禁令在禁止了不符合相关安全规定的群租房的同时，由于其一刀切的方式，又带来了新的社会问题，即与此同时，很多企业作为集体宿舍的群租房也就被禁止了。一方面致使很多外来务工人员无房可住，另一方面造成企业用工成本提高。

最小居住面积的限制使很多原本通过租房作为集体宿舍的企业租房成本陡增，面临无法为其员工提供住宿的问题。这一部分员工大多为外来务工人员，并且收入较低，并没有能力独自在京租房，外来务工人员的月收入和住房支出占收入的比例见表1。再加上北京对地下室出租房屋的整改，这部分外来务工人员面临无房可住的无奈局面。

但是政府只是通过禁令限制了群租房的使用，而没有给出这类人应该怎样解决住房问题，再加上北京租房即便在淡季供需比也在1：2.6左右，这种客观事实使得合租房普遍存在成为必然，自行成交加大了监管难度。因此事实上群租并没有杜绝，反而从明处转移到暗处，安全隐患自然更加难以避免。

三、北京闲置房屋的管理及租赁

2011年年底，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。在工作中，相关部门已核对空置房屋381.2万户。按照发布的数据，在总房间1320．5万套中，有381．2万套空置，也就是说空置房比例高达28．9%。闲置住房比例如此之高，是对社会资源的极大浪费。同时会使得房价虚高，数量如此之多的闲置房若能利用起来，则可大大缓解各类人群的住房压力。

目前北京某些地区的房屋出租房价如表2所示。

表2 北京闲置房屋租赁价格对比表

例如一套40平一居室房屋在五道口最便宜可以以3500元出租，如果一般出租，不改造，住1-2人，人均要付1800-3500,；而改造后可以居住8到10人，改造前房东收入是3500。改造后，若企业付每人500元，房东的收入则最多可达5000元。可见，如果站在房主的角度，房主也存在强烈的动机，无视国家的规定，将住房改造为群租房进行出租。

四、集体宿舍群租房

一方面大量外来务工人员面临巨大的居住压力，而另一方面大量存在大量闲置性住房。群租房禁令尽管已经实施了一年，但实质上执行力度非常有限，政府面临用工企业、外来务工人员、房主等三类主体“有规不循”、但又无法有效处罚的尴尬境地。这种情况下，我们提出了以企业为承租主体的“集体宿舍群租房”的新概念。

具体实施办法如下：

主体：政府部门，集体宿舍群租房管理中心 （以下简称为管理中心），房屋出租方，房屋承租方。

各主体相关实施办法：

(一)政府部门

以政府信誉担保，建立集体宿舍群租房管理中心。在初期给予资金政策上的支持。并监督群租房管理中心的运作。

(二)集体宿舍群租房管理中心

(1)受政府部门监督。

(2)依照政府部门有关出租房屋，以及集体宿舍的规定，制订群租房集体宿舍房屋标准，并依照此标准对房屋出租方房屋进行审批，保证房屋符合标准，达到安全，卫生的目的。

(3)对申请成为出租方的房屋申请者给予改造房屋的建议，并可以对有需求的房屋出租方提供改造方案。如果出租方愿意，也可以由管理中心对房屋进行改造，依据改造费用，管理中心收取适当费用。如果政府补贴

(4)在房屋出租后，每年对房屋进行审查，不符合规定则取消房屋出租方出租房屋资格。

(5)对房屋租赁方进行资格审批，满足一定规模的企业可以申请相应数量的床位。参考指标包括：企业用工人数，企业资产规模，企业信誉度。

(6)制定房屋承租方管理办法，要求承租方保证遵守管理办法，做到不破坏出租方房屋设施，不打扰周边民众。违反者，管理中心可以取消其承租资格。

(7)建立群租房管理中心网络系统，将符合资质的房屋出租方和房屋承租方信息通过网站进行披露。房屋出租方与承租方通过此系统上自行在网络上匹配。双方达成协议后，开始出租与承租。

(8)在审核出租方，承租方资质以及每年检查时管理中心将收取适当费用以中心的日常维护费用。

(三)房屋出租方

(1)有出租意愿的房屋出租方向管理中心申请出租资质。

(2)房屋符合群租房制定的标准，通过管理中心审核，则可在管理中心网络系统发布出租信息，并可以开始依照规定进行出租。

(3)房屋不符合群租房集体宿舍住房标准的，可按照相关标准自行改造，改造并通过审核后即可通过管理中心网络系统进行出租。也可以依照管理中心的改造建议服务进行改造，通过后通过管理中心网络系统进行出租。

(4)房屋出租方在出租房屋一月后将通过管理中心网络系统收到用户租金以及用户评价。用户评价将作为一个信息供其他承租方参考。

(5)房屋出租方如果受到承租方投诉，将不会在投诉后的审查期间获取租金。审查结束后，依据结果，如果不是出租方责任出租方将获得租金。反之将获取相应处罚。

(6)出租方如果长期被投诉，或违法管理中心相关规定将取消出租方资格。

(四)房屋承租方

(1)房屋承租方必须是合法并具有一定规模的中小企业。

(2)房屋承租方需首先向管理中心提出申请床位数。获得批准后可以在管理中心网络系统上发布需租信息。

(3)房屋承租方可在管理中心网络系统上自行寻找出租方，双方达成一致后即可开始承租。

(4)房屋承租方将至少大于一个月的租金交至群租房管理中心进行保管。承租方在租期满后7天内对给出评价。评价后租金将由管理中心支付给出租方。

(5)房屋承租方可以对房屋出租方投诉，如果房屋出租方确实违反相关规定，管理中心将退回尚未支付给出租方的租金。

(6)房屋承租方需遵守管理中心制定的管理办法，保证自己员工在整租期间做到不破坏，不扰民。如果遭到投诉，管理中心有权取消其承租资格。

通过实施这些相关规定，政府优惠政策以及补贴将刺激个人和企业的闲置房被改造。管理中心对出租方的审核使改造合乎居住、安全等标准。对承租方的审核确保承租方能自己管理自己。审核制度使得有资质的出租方和承租方才可以参与这个市场，避免了群租房的弊端。通过网络系统出租方和承租方可以尽快的满足需求。租金在交付给出租方前有管理中心代为保管，使承租方可以放心租房，加强租赁双方对管理中心管理办法的遵守。同时投诉制度使得政府有权取消企业租赁资格和房产所有人的出租资格。资格取消制度一方面最大限度避免群租房的弊端，另一方面企业被取消租赁资格将再次导致这部分企业面临和现在一样的问题，无法为员工提供住宿，用工成本提高，竞争力下降。这就会促使企业对本企业员工进行监督，一定程度上相当于政府将一部分管理职能下放到企业，转移了集体宿舍群租房管理过程中的各种风险。

五、总结

集体宿舍群租房是一个很好的方法。通过这个方法可以解决很多无房可住的外来务工人员的住房问题，并使闲置的社会资源能得到利用。同时不仅降低企业运营成本，也是一项政府民生工程。