房地产企业预算管理问题研究

潘慧林

【摘 要】预算管理作为对现代房地产企业成熟与发展起过重大推动作用的管理系统，是房地产企业内部管理控制的一种主要方法。从最初的计划、协调生产发展成为现在的兼具控制、激励、评价等功能的一种综合贯彻房地产企业战略的经营机制，从而处于房地产企业内部控制系统的核心位置。正确实施预算管理，可以提升房地产企业战略管理水平、增强房地产企业的综合竞争实力和优化房地产企业资源配置。以销售为核心的预算管理模式是一项行之有效的房地产企业管理模式。

【关键词】房地产企业；全面预算；管理模式

1.概述

正如著名管理学家戴维·奥利所说：预算管理是为数不多的几个能够将组织所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。随着改革开放的逐渐深入，房地产企业管理控制的目标从完成生产的品种、产量计划，逐渐转移到追求房地产企业经济效益、实现房地产企业价值最大化上来。预算管理由此不断引起重视，在实现房地产企业经营目标上发挥着越来越重要的作用。我国许多集团房地产企业因为受长期计划经济管理惯性的影响，在推行预算管理上仍普遍带有计划的特色，尚未形成全面预算的理念。由于房地产企业对预算管理认识上的误区以及管理过程中存在的问题，使得预算管理成效大打折扣，未能取得理想效果。因此，有必要对我国房地产企业实施预算管理的进行系统性总结，进而根据存在的问题寻找相应的解决对策。以销售预测为基础的预算基本是按“以销定产”的体系编制的。预算的起点是以销售预测为基础的销售预算；然后再根据销售预算考虑期初、期末存货的变动来安排生产；最后是保证生产顺利进行的各项资源的供应和配置。以销售为核心的预算管理模式的预算体系主要由以下几项组成：

1.1销售预算

销售预算是关于预算期的销售量和销售收人的规划，它是以销售为核心的预算管理模式下预算体系的起点。销售预算编制的一个关键环节是对预算期销售情况的预测，可采用定性分析或定量分析两种基本方法，具体又有判断分析法、调查分析法、趋势预测法、因果预测法及购买力指数法等。

1.2生产预算

生产预算的编制要以销售预算和产成品存货预测为基础。多环节生产的产品还应编制每一环节的半产品预算。产品的预测生产量可根据预测销售量和期初、期末产品的库存量确定，主要有两个关键环节：一是要预测期初和期末产成品的库存量；二是计算预测生产量，公式如下：预测生产量=预测销售量+预测期末产成品库存量一预测期初产成品库存量。

1.3供应预算

为保证生产顺利进行，要进行各项资源供给及配置的预算，并确定相应的预算成本。具体包括：“直接人工预算”，要根据生产的需要安排适当各岗位上的工作人员，并确定相应的人工成本；“直接材料采购预算”，要根据各期预算产量对材料的需求，考虑期初、期末存货变化从而确定材料采购量及相应的采购支出；“制造费用预算”，要确定产品生产过程中相应发生的制造费用，包括变动制造费用和固定制造费用。

1.4成本费用预算

首先，在生产、供应基础上确定单位产品生产成本；其次，预计因此发生的其他管理费用、财务费用和销售费用。成本费用预算要在充分考虑外部市场价格对房地产企业经营压力、房地产企业历史成本情况、内外环境变动等因素的基础上，进行内部挖潜，使预算先进合理。

1.5利润预算

在销售预算、成本费用预算基础上，确定预算产品或业务在预算期内可望获取的利润。这一预算利润能否实现除了受外部市场异常变动的影响外，主要受房地产企业营销策略是否成功、成本控制是否有效等因素的影响。

1.6现金流量预算

在销售预算、成本费用预算基础上，确定由此引起的现金流人和流出情况，使财务部门能及早进行资金运作，保证生产经营活动的资金需要和提高资金使用效益。为方便现金流量预算的编制，往往在各项预算的编制中包括现金流量资料，而这一体系中的现金流量预算可以不包括投资与筹资活动所引起的现金流量。此外，还包括相应的财务预算和资本支出预算等各项具体内容。

2.预算编制的一般流程

在以销售为核心的预算管理模式下，预算编制一般按以下程序进行：

（1）房地产企业根据市场销售预测，参考房地产企业预算期间的预期利润，采用适当方法科学、合理地确定预算期间房地产企业的销售指标。

（2）销售部门以销售预测为基础，根据房地产企业实际情况和预算期间预计可能发生的变动情况编制销售预算，以确保实现房地产企业上级管理部门下达的销售指标。

（3）生产部门在销售预算基础上，考虑期初、期末产品存货的需要，编制生产预算，保证预算期间销售的需要。

（4）供应部门围绕生产部门生产所需，认真编制料、工、费等各项预算，协调各项资源供给及配置，保证生产正常有序进行。

（5）相关职能部门根据上述各项预算分别编制相应的包括管理费用、财务费用和销售费用等在内的成本费用预算，以加强房地产企业预算管理和内部控制，确保预算总目标的实现。

（6）财务部门根据这些预算，结合所掌握的各种信息，在上述销售预算、成本费用预算等预算的基础上，编制利润预算，确定房地产企业预算期内可望获取的利润，并据以对各级责任单位和个人进行考评和控制。同时还可编制现金流量预算，以便房地产企业及早进行资金运作，保证生产经营活动所需资金，提高资金使用效益。

3.适用范围

以销售为核心的预算管理模式主要适用于如下房地产企业：

（1）以快速成长为目标的房地产企业。如果房地产企业的目标不是追求一时的利润高低，而是追求市场占有率的提高，可以采用以销售为核心的预算管理模式。

（2）处于市场增长期的房地产企业。这类房地产企业的产品逐渐被市场接受，市场占有份额直线上升，这一时期房地产企业的主要管理工作是不断开拓新的市场以提高自己的市场占有率，增加房地产企业销售收入。在此情况下，采用编制生产及费用预算进而编制财务预算的以销售为核心的预算管理模式能够较好地适应房地产企业管理和市场营销战略的需要，促进房地产企业效益的全面提高。

4.优缺点

以销售为核心的预算管理模式的优点主要有：符合市场需求，能够实现以销定产；具有科学、合理的预算指标体系，房地产企业可以采用总预算和部门预算上下同步编制的方法，即在编制总预算的同时，对部门预算的主要指标进行计算和确定；有利于减少资金沉淀，提高资金使用效率；具有健全的成本分解落实的网络体系，房地产企业通过实施全面预算管理，保证经营目标的贯彻实施，加强对生产经营各个步骤、各个环节的有效控制，使财务管理的特点和方法渗透到生产经营的全过程，实现全员参与财务管理的目的；有利于不断提高市场占有率，使房地产企业快速成长。

同时，应该看到以销售为核心的预算管理模式存在以下不足：可能会造成产品过度开发，不利于房地产企业长远发展；可能会忽略降低成本，不利于提高房地产企业利润；可能出现过度赊销，增加房地产企业坏账损失。 [科]

【参考文献】

[1]黄嘉卉.房地产企业全面预算管理模式的比较分析及其启示[J].经营管理者，2009，（14）.

[2]吕娟，宋良荣.全面预算管理模式研究[J].法制与经济（中旬刊），2009，（08）.