中国房价上涨第二季开始了？

|文·本刊特约记者 李长风

现在中国房地产的价格与其说进入了第二季，倒不如明确地说明，中国房地产开始进入多方博弈时代，在这个时期内，中高阶层与中低阶层、中央政府与地方政府、房地产开发商与消费者、投资者与刚需者间的博弈将会日渐加深，而这些利益团体交织的博弈轨迹将让中国房价更难让世界人民看懂

经常会有学者把现在的中国经济与20世纪80年代晚期的日本相比，并得出中国经济即将崩溃的结论。在他们看来，被高估的资产价值、过度投资以及超额的银行贷款都与泡沫崩盘前的日本经济出奇相似。而从现实情况来看，事情可能并非如此。中国人民对风险有着天生的抗拒心理，这从很多老人即使知道存款等于贬值，也愿意把自己的钱存入银行就可以略知一二。

例如被责为中国资本泡沫化的最佳样板——房地产（向来被视为是经济泡沫崩盘的关键）的情况并不像大多数人想象的那样糟糕。从表面上来看，中国的房地产市场有着过热的嫌疑。北京和上海的房价在2009年飙升了50-60%，导致中国政府出台了被称为“史上最严厉”的降温政策，可当政策一放松，2013年二季度这些一线城市就出现了明显的回暖并有加速趋势。虽然摩根大通董事总经理李晶曾告诉记者：“如果这一趋势持续下去，房地产市场有可能出现过热现象。”但在记者看来，如果中国没有办法完成资源平均分配，中国一线城市的房价依旧会温和上行。这次10月6日的北京交通大堵塞给大多数人提了个醒，现在北京人口早已超过这座城市的负荷上限，而其后接踵而来的外来人口，才是北京最为头疼的问题。

如果你去过北京地下室的北漂租住的房屋，你就会理解中国经济为什么韧性十足。想想看，一个月3,000左右的工资，1,000左右用作租房支出，600用作吃饭交通费用，400用作电话和日常开支，但即使只有1,000元的剩余，依旧有大批的人愿意坚守在自己不足5平米的小屋内。而值得注意的是，这批人早已不是十几年前的务工农民，而是有着大专或大专以上高学历的人才。这些人不断为北京等大城市的经济提供着动力，而在未来十年间，有人估算，北京务工人员的平均学历将再向上提高一个等级。

这样的结构对于中国的经济有着莫大影响，可以想象，随着高学历人才不断向中国的核心城市聚集，中高学历（高学历人群中不愿在高竞争压力下生活的）将会流入二三线城市，相对于这一变化的反应是今年上半年上涨的房价。中国国家统计局公布的房价指数显示，北京、上海、广州和深圳等4个一线城市房价8月同比涨幅接近20%。而在一线城市和部分二线城市楼市过热的背后，则是三四线城市的普遍过剩。这样的情况也符合高学历高收入人群聚集的趋势，有专家推测，如果未来放开户籍管理制度，这些一线城市的房产价格可能还会继续上涨。

这一情况与2012年的情况正好相反，根据2012年的《中国房地产指数系统百城房价指数》100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年12月，全国100个城市新建住宅均价，57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。而上涨的城市大都是二、三线城市，如金华、台州、汕头、乌鲁木齐、温州、泉州等。这样的情况在房地产开发商看来是良性上涨的开始。2013年中国房地产市场迈入了成熟期，万通控股董事长冯仑曾对记者发表他的想法思路，由住宅到商业，万科对自己的称呼也改变了，从以前的房地产领跑企业变为全球最大的住宅公司。这也从一个侧面反映着中国经济的发展方式正在发生改变。

中国经济发展方式正在由制造业为主变成服务业与高科技行业为主。显而易见，最先改变的正是这些率先上涨的一线城市。2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区挂牌仪式在上海外高桥保税区举行。对于中国经济来说，这样的发展方式是探索经济改革进入深水区后的前沿模式。而对于上海的民众来说，则意味着有又一个高房价聚集区的诞生。

居住环境也成为压力的来源之一

实际上，在过去几年中，一线城市的房产价格上涨虽然使房地产商与政府备受谴责。但难以否认，北京和上海等一线城市在过去房地产调整中价格一直坚挺，而这些城市房价超出普通百姓所能承受的极限的内在核心正在于，大量超出普通民众收入的中高等阶层迁进一线城市的商业聚集区。虽然大量廉租房与两限房供给将在未来逐渐释放，但由于标杆效应的带动，这些城市房价的上行动力是显而易见的。

当然，这并非是说一线房地产市场就可高枕无忧。上世纪末，由于互联网泡沫破裂和“9·11”事件的发生，美联储通过降息来刺激消费，在此情况下，众多资本涌入美国房地产业，从2000年起，仅仅五年间，美国房地产市场就吸引了1万亿美元的直接投资。这也直接造成了美国房产泡沫的破裂。对现在的中国一线房产来说，需要防范的也大致如此。如果房价大幅上涨到新迁入的中高等阶层年收入的20倍以上，那么中国房地产的泡沫也必然会破裂。在此情况下，保持一线城市房价温和上涨将是最好的选择。在这种形势下，中低阶层将会被逐渐挤出一线城市的核心区，向边缘地区或泛一线城市区迁移。不过，由于一直以来中国人对土地的依赖和投资渠道的狭窄，各阶层房地产迁移的博弈问题将日趋成为一个经济的矛盾点。

对此，美国标准普尔凯西－席勒房地产指数创建者、卫斯理大学经济学教授卡尔·凯西认为，如果能成功地把市场上的投资引到住房以外的项目，那么房价将会进入到可控的范围内，可中国资本的尴尬也正源于此，无论政府推出何种政策，资本仍然对房地产恋栈不去。不过从另一个角度来看，我们也确实很难责备市场的“专情”，2012年上半年，由于中国房地产成交额比去年同期减少了35%以上，造成了过去地方政府出售地皮筹集修建道路等基础设施的资金难以为继的情况，为了稳住自身财政体系，地方政府只能通过不透明的手段进行运作。

所以，现在中国房地产的价格与其说进入了第二季，倒不如明确地说明，中国房地产开始进入多方博弈时代，在这个时期内，中高阶层与中低阶层、中央政府与地方政府、房地产开发商与消费者、投资者与刚需者间的博弈将会日渐加深，而这些利益团体交织的博弈轨迹将让中国房价更难让世界人民看懂。