济南试点住宅产业化启动顶层设计

◎ 郭松海 张振勇

近年来，随着国家“转变生产方式、调整产业结构”和“节能减排”政策的实施，许多城市越来越认识到住宅产业化是发展现代经济的新起点，并予以大力扶持。住房和城乡建设部2006年11月批准深圳为第一个国家住宅产业现代化综合试点城市，2011年3月住房和城乡建设部批准沈阳市为第一个“国家现代建筑产业化试点城市”，在全国形成“南深圳，北沈阳”的住宅产业格局。

济南市根据中央关于建设两型社会、实现住宅建设领域节能减排的部署和要求，在住房和城乡建设部和山东省住房和城乡建设厅的帮助指导下，大力推进住宅产业技术创新，积极研发推广中国支撑体住宅（CSI住宅）技术，加快培育新兴住宅工业体系，并取得了一定成效。济南市于2012年年初向住房和城乡建设部住宅产业化促进中心提交了申报国家住宅产业化综合试点城市的请示，5月顺利通过专家组论证，6月经住房和城乡建设部正式批准，济南市成为继深圳、沈阳之后的第三个综合试点城市。

一、住宅产业化的含义

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，实现住宅部品的工业化生产、预制构件的工厂化生产，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗和能耗。

住宅产业化的推进，必须首先解决以下几个关键问题：

（1）为住宅部品摆放提供合适的住宅结构体。

目前我国的单项住宅部品技术比较领先，但是尚未形成规模化、产业化的发展，重要的原因就是现在的建筑形式尚未提供住宅部品摆放的空间。要积极推广建设住宅结构与内部填充体分割的大空间、可灵活分割的住宅形式，为住户提供一个室内空间设计有充分灵活度的结构体，由住户按照自己的意愿进行空间分隔和装修设计，为内部厨房卫生间等各位部品摆放提供空间。

（2）积极完善住宅部品体系。

住宅部品体系就是使住宅部品形成工业化批量生产，通过标准化、系列化、配套化，实现住宅部品的互换性和互补性，是推进住宅产业化的基础和关键。它决定了建筑技术集成的水平，影响到住宅的性能。住宅部品体系的建立，是以住宅部品物理性能为本，并辅以部品技术体系以支撑，促进部品集成化技术快速发展及新部品的系列开发，加速部品的更新换代。住宅部品部件化就是最大限度地实现住宅部品部件的标准化和通用化，实现住宅部品的工业化生产、社会化协作配套供应。

（3）解决住宅工业化“硬技术”的问题。

住宅工业化“硬技术”主要包括：①开发和采用新型建筑材料和代用材料，如采用新型住宅墙体材料、屋面材料，采用PVC管代替铸铁管，以塑钢门窗代替钢、木门窗等；②生产新的住宅部品或对原部品进行改进，使其性能和质量得以提高，这些部品包括厨卫配套产品，甚至包括工厂化生产的系列化住宅构配件等；③采用新型的建筑与结构设计构思，如建筑造型的多样化，探索适合于住宅的结构体系，包括墙板体系、大模板体系、空心小砌块体系、轻钢轻板体系、混凝土异型柱体系等；④采用新的住宅施工工艺，加强机械装备，推广商品混凝土应用，改湿作业为干作业，发展工业化住宅建造技术，提高住宅建设工业化程度，提高劳动生产率，改善现场施工条件等；⑤采用新的或完善的住宅给排水、通风、供热、制冷、燃气体系和节能技术；⑥智能化住宅技术的研究和应用，如自动化通讯与管理系统，水、电、气、热计量系统，保安及报警系统自动化等。

（4）解决住宅工业化“软技术”问题。

住宅工业化“软技术”主要包括：①增加业主参与住宅户型设计的可行性，利用计算机等信息技术的发展，为业主提供一个虚拟现实户型改造情景，开发让各类部品厂家同时提供供货的型号、尺寸的智能化技术；②住宅产业系统中劳动者自身素质的提高，这些素质包括科学文化素质和操作技能等；③做好住宅施工组织管理，充分提高技术效率；④发挥住宅开发的规模效益，体现规模开发的优势；⑤建立并推行新的住宅经济管理体制，发挥政策导向作用，激发住宅开发生产、管理者的积极性和创造性。

二、济南市建设住宅产业化中心城市的优势条件

济南市具有推动住宅产业化的优良传统，住宅产业化工作硕果累累，济南市是国家第一批住宅性能认定试点城市，燕子山小区是全国第一批国家住宅试点小区，佛山苑是全国第二批国家住宅试点小区，雅居园是全国第一批国家康居示范工程，三箭吉祥苑、重汽翡翠郡、中润世纪城、银丰山庄获得广厦奖，“百变小家•体面生活”获得2011年中国首届保障性住房设计竞赛三等奖。

济南市建设住宅产业化中心城市的优势条件主要表现在以下几个方面：

（1）济南市的交通区位优势

济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一，第十一届全国运动会举办城市，第七届国际园林花卉博览会的主办城市。

济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，位于山东省中西部，是全国重要的区域资源组合中心，优越的区位使济南成为山东省区域经济发展中重要的根据地和战略支撑点。

济南作为山东省的交通枢纽，是山东省的交通中心，形成了融铁路、公路、航空为一体的综合交通体系，与全国各地的交通联系便捷。济南是全国16个路网性铁路枢纽和45个公路主枢纽之一，是华东与华北、东部沿海与西部内陆地区客货交流的中心。京沪、胶济两大铁路干线在济南交汇, 连接着京津、沪宁两大都市圈；济南又是公路交通中心，国道104线、105线、220线、308线、309线及省道 242、243、244、248、316、321、327、804线等16条省道横贯济南，济青高速、京福高速在济南交汇，是全省公路网络中心和高速公路中心枢纽。济南与周边的淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜6个城市，都可以经由高速公路或铁路在 1～2 个小时左右通达。济南国际机场位于济南市东北方向的遥墙镇，是全国综合4E机场之一，可以起降大型民航货运班机。济南遥墙机场扩建后，是经国家批准的山东省最大国际航空港。

便利的交通条件使济南的物流业发展迅速，在城市西部、北部形成了担山屯、泉胜物流、盖家沟等一批有影响的物流基地，新兴零售分销、仓储经营、物资配送等新兴业态已占据重要位置。济南正成为区域性的物流中心和重要的商品集散中心，建成了商品加工和配送的仓储物流体系、电子商务配送物流体系、交通运输物流体系，正在完善现代物流的技术，形成全方位、多层次的物流服务网络体系。济南的物流条件有利于培育其形成区域性的住宅工业构件、部品集散地。

（2）济南市的信息科技优势

经过多年发展，济南市科技综合实力显著增强，入选国家创新型城市创建试点，并于2011年年底通过评审成为中国软件名城。国家信息通信国际创新园、国家综合性新药研发技术大平台和国家创新药物孵化基地、综合性国家高技术产业基地等相继落户济南，中科院量子技术研究中心、国家级千万亿次超级计算济南中心正式建成挂牌，建成国家级科技园区5个、火炬计划特色产业基地8个、“863”成果转化基地2个、国际科技合作基地3个。

济南是山东省的信息中心，信息化基础坚实。近年来，信息产业取得了长足发展，现拥有软件企业近 400家，软件产业经济总量居全国第六位，浪潮软件、山大华特、兰剑物流等软件企业，已成为行业的中坚。

（3）拥有“太阳能与建筑一体化”国家住宅产业化基地

2007年4月，力诺瑞特新能源有限公司成为国家住宅产业化基地。力诺瑞特在“太阳能与建筑一体化”取得了一定成就，让太阳能与高层建筑达到完美结合。2009年3月“国家火炬计划济南太阳能特色产业基地”成为我国唯一一个“国家火炬计划太阳能特色产业基地”，济南成为我国太阳能行业的企业集群地。此外，济南都市圈内拥有力诺瑞特、皇明以及桑乐等太阳能生产企业。太阳能热水器与建筑一体化是时代的需求，建筑耗能约占总耗能的30%，而其中热水供应估计约占建筑耗能的38%，节能潜力巨大。力诺集团有限责任公司将太阳能利用技术和材料实现系列化开发、集约化生产、配套化供应、装配式现场施工，以促进太阳能产品在住宅产业中的标准化、通用化、规模化、市场化和专业化发展。

（4）研发CSI住宅系列技术，取得阶段性成果

CSI住宅即中国支撑体住宅（CSI是China Skeleton Infill的缩写），是济南市住宅产业化发展中心在学习日本KSI住宅经验的基础上，提出并研发的具有中国特色的支撑组合式住宅。CSI住宅实现了结构部品的构件化和内部部品的家电化，其中S（支撑体）是指住宅的主体结构、分户墙和外围护结构，具有高耐久性，寿命可达百年以上；I（填充体）是指整体厨房、整体卫生间、内隔墙及装饰、架空地板、户内设备管线等部品，具有可变性；这些住宅部品能够实现大批量、高效率、高质量的工业化生产，实现规模经济，运至施工现场，达到在工程现场组装简捷、施工迅速，减少现场作业，部品安装就位后，能确保其规定的技术要求和质量要求。通过标准化、系列化、工厂化生产，CSI住宅降低生产成本，减少环境污染，以避免传统住宅二次装修带来的浪费。而且CSI住宅是一种新的大空间、可灵活改造的住宅形式，通过地板架空20～30cm，解决的住宅部品的接口问题，可以使传统建筑方式中位置不变的卫生间、厨房等，能够随着住户的生活方式以及生活习惯的变化像冰箱、彩电等家用电器一样自由布置，使建筑物成为住宅工业部品的摆放平台。

截至目前，济南市住宅产业化发展中心已获得CSI住宅相关专利29项，其中发明专利2项，涵盖了产业化技术的关键环节，为济南打造现代产业体系奠定了良好的技术基础，国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心对CSI住宅的研发成果高度认可，与济南市住宅产业化发展中心合作编写的《CSI住宅建设技术导则》已在2010年公开发行。CSI住宅为实现中国特色的住宅工业化开创了一条可行之路,济南市住宅产业化发展中心掌握了行业发展的核心技术，为济南在全国率先发展住宅工业奠定了坚实的技术基础。

三、济南市建设住宅产业化中心城市的基本做法

济南市借助成为国家住宅产业化综合试点城市的发展机遇，积极建设住宅产业化中心城市，积累了以下工作经验：

（1）领导高度重视住宅产业化工作

山东省领导和济南市领导十分重视住宅产业化工作，都对发展住宅产业化作出了重要批示。2008年8月，姜大明省长对济南市报送的《关于把济南建成山东住宅产业化中心城市的建议》作出重要批示。2010年12月，姜大明省长对省政府参事郭松海教授提案“把省会济南建成国家级‘百年住宅’试点城市的建议”作了“建议很好”的批示，郭兆信副省长又给济南市作了批示，让其抓紧研究，时任济南市委书记焉荣竹批示“住宅工业对济南市经济发展至关重要”，时任常务副市长王良在济南日报内参《我市住宅工业面临双千亿规模发展机遇》上做出重要批示，要求“完善体系，出台政策，确定目标，尽快破题”，并主持召开了专题会研究促进住宅工业发展的政策，使济南市住宅工业发展进入快车道。

（2）建立住宅产业化政策体系与推进机制

近几年来，山东省和济南市推出了一系列行政法规和部门规章，为“四节一环保”和住宅产业化创造了良好政策法律环境。如山东省人民政府办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化全面提高住宅质量和水平的通知》，济南相继出台了《关于推进济南市住宅产业化发展的指导意见》、《济南市新型墙体材料发展应用与建筑节能管理条例》、《济南市关于开展墙材革新与建筑节能试点示范小区（工程）活动的实施办法》。2011年7月济南市人民政府办公厅出台了《关于促进住宅产业化发展的指导意见》，提出了济南市住宅产业化工作的目标、任务和保障措施，强化政策扶持。

济南市政府成立了济南市住宅产业化工作领导小组，组长由市委常委、常务副市长担任。济南市建委成立济南市住宅产业化推进领导小组，办公室设在济南市住宅产业化发展中心。

（3）启动济南市住宅产业园区建设，培育一批新兴住宅工业企业

济南市拟在长清、章丘、商河建立了济南住宅产业化基地，长清园区是济南住宅产业基地的核心，以精装内隔墙板为核心的住宅工业园，商河智能化墙板生产园区是以精装内隔墙板等住宅部品生产为主的产业园区， 章丘住宅结构产业园区是以住宅结构及外围护部品研发生产为主的产业园区。济南住宅产业化基地以住宅产业化研发、制造、示范基地建设为突破口，形成“一核三园”的产业布局，着力培育CSI住宅工业体系，发挥集群化、体系化、规模化优势，打造中国的住宅产业研发中心、信息中枢和部品集散地。

通过济南市住宅产业园区建设，培育了一批新兴住宅工业企业。如位于济南市章丘明水经济开发区的山东万斯达建筑科技有限公司成为新型板材生产基地，济南钢铁集团成为钢结构生产基地，山水集团开发新型墙体材料，山东圣泉化工股份有限公司开发新型外墙保温材料，山东法因数控机械股份有限公司成为住宅部品设备制造基地。济南还成为了全国主要节能玻璃生产基地之一，有多家大型玻璃生产企业。

（4）推广应用节能技术和产品，鼓励一次性装修

2011年全市县以上城市规划区新建建筑全面执行居住建筑节能65%、公共建筑节能50%的设计标准，建筑节能标准执行率100%。2011年，全市新建节能建筑预计约900万平方米。济南市规定12层建筑以下全部安装太阳能，太阳能光热建筑一体化应用全年共完成项目63个，建筑面积119万平方米，超额完成省厅下达的任务。全市启动实施供热计量及既有居住建筑节能改造101.3万平方米。

近年来，涌现出天泰（天泰太阳树）、青年居易、齐鲁置业（齐鲁花园）、海尔绿城、恒大绿洲等一大批精装修项目，并以精装房作为卖点，提高了济南市房地产市场的一次性装修到位比例。