中国养老地产的商业模式

◎ 黄博文

在国外，美国、英国、日本等发达国家，无论从国家层面还是企业层面，养老产业已经趋于完善，同时，国家在政策方面对养老产业和养老地产给予了大力的扶持

在我国，“十二五”规划里，对养老产业和养老地产制定了“90-7-3”规划（90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老），即：以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充。

从中国的老龄状况来说，明显体现出老龄化、高龄化、空巢化、失智化，未来这四大特征会越来越明显。站在国家和企业的角度，我们提出一个“四缺”：缺钱、缺人、缺政策、缺机制。我们面临机遇也面临挑战，从国家层面，财政、金融、税收政策方面需要完善和深化。从社会保障体系层面，中国的保障体系还不够完善，涉及的面不够深、不够宽。从项目资源的层面，还有不少的挑战。目前在一线城市，更多的是远郊地块，中小城市更多的是近郊的地块，这种地块跟老年人的生活需求是有冲突的，从项目可得性的角度来说是一个挑战。从养老服务层面，整个中国大陆的养老链条还是不够完善，从人才的角度来说，尤其是养老的后期运营还是缺失的。

机构养老大有可为

通过研究，我们得出两个结论：一是机构养老大有可为；第二，当前我们对养老地产的财政、税收、金融的政策支持力度有待提高。

我国目前养老的三大模式：居家养老、社区养老、机构养老。国家规划倡导以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充。机构养老是未来一个很重要的发展方向，但是在当前的政策、制度、机制的现状下，如果作为开发商来投资机构养老，必然会面临两个重要挑战，如果这两个重要挑战解决不了，轻易的去涉足机构养老，在经营和管理上就会有问题。一个是养老机构的盈利模式问题——短期、中期、长期的盈利模式，就是盈利模式可持续的问题。经过对全国几十个养老机构的考察发现，大部分因为他们没有解决盈利模式的问题，我们曾经有一个项目，经测算，现在的运营模式170年才能回本，主要原因是盈利模式设计得有问题。比如这家机构的一张床位一个月收1500元，还包括一天三餐、必要的护理等等，土地成本、建安成本、资金成本等等共需要170年才能收回成本，这个盈利模式不解决很难做。第二是机构的后期运营管理，作为开发商，从能力上也是一个重要的缺失。如果解决了这两个问题，进入机构养老会面临巨大的机遇，因为中国的人口基数大，老龄化人口越来越多，国家从财力方面难以独立承担养老的责任，这时候企业界是大有可为的。

总之归结两句话：第一机构养老为是大有可为的，第二它是有难度的，尤其是盈利模式和后期经营管理，功夫到了会有巨大的机遇。

第二个结论，当前我国对养老地产的财政、税收、金融的政策支持力度有待提高。对于开发商来说，获取持续收益的功能单一的中低端养老项目不是首选，因为在当前的金融政策体系下，功能单一的、中低端的养老项目是很难解决盈利模式问题的，要做就做复合型中高端养老社区。

复合型中高端养老社区

复合型中高端养老社区是什么样的社区？从单纯养老业态上讲，它的功能要复合：第一是老有所居、老有所安；第二是老有所乐、老有所盼；第三是老有所学、老有所为；第四是老有所医、老有所养。

老有所居：在一个社区里最好的模式是居家养老、社区养老、机构养老三种模式并存。拿居家养老来说，从户型选择上，要认真考虑你买这套房子的适老化设计；从规划上，整个规划包括道路、景观等等，也要做到适老化设计。

老有所安：在小区的配套上有哪些是可以解决老人的安、老人的乐。

老有所乐、老有所盼：我们要认真研究老年人盼什么。

老有所学：社区里有没有载体让老年人在里面学习，比如老年活动中心、老年社区的大学等等。

老有所为：在广西省曾经帮人做了一个策划项目，建设用地是800亩，我们建议他做一个养生养老的高端社区。我们说旁边农用地能不能租下来，租金是多少，算一下账，一算是划得来的，租了100亩，分成1000份，每一份就是一分地，每一分地的编号跟房子是一样的，你买我的房子这一分地我租下来给你35年使用权，一分地可以种好多菜。如果你家的老人年龄大了种不了，可以委托物业公司帮你种，老人可以时常到地里去看，做一些力所能及的事，这样就是老有所为。

老有所医：要满足高端养老社区功能需求，必须在复合社区里建设医疗、康复、保健机构，如果没建这样的机构，就与周边相关医院等建立合作关系，专门给社区的老年人开辟绿色通道，这即是养老社区的卖点，也是老有所医的内涵。

老有所养：老有所养更多的内涵是保养、保健功能。老年人运动有他的特征，比如散步，要在小区里面建造一套适合老年人运动的系统，包括步行系统等等，这是运动养生。也有中医养生，比如药膳馆等等。

复合型社区不仅仅是指养老业态的功能，也包括商业、公寓式酒店。从客群的角度，体系也是复合的。比如养老可以与养生复合，构成一个项目，也可以与旅游、休闲、度假复合构成一个项目，也可以跟新兴农业复合，还可以与城市商业复合。这样构造一个盈利模式就方便了，哪些是持有、哪些是销售，才能解决短期、中期和长期的现金流的问题。

养老项目的定位

具体选择哪种养老地产项目，要对项目进行定位，在定位的基础上做投资分析。对一个养老项目的定位要从两大方面思考：第一方面是内部因素，第二方面是外部因素。内部的因素又分为两方面：第一方面是基于公司的战略，第二方面是基于项目自身的特性。

基于公司的战略，包括公司的战略规划、多元化持续融资的能力，公司资产管理、资产的保值增值、资本运作的能力、其他资源的积累，比如商业资源的积累、医疗机构资源的积累等等。这些东西决定了你对某个养老项目定位的大方向，有钱的公司跟没钱的公司做养老地产的做法是不一样的，先做什么、后做什么也是不一样的。

基于项目资源的配置，尤其是项目的特性，包括地块的属性、地块周边交通和交通体系的完善程度。地块的资源齐全了，企业进入成本会更低，资源不全进入成本就会高。

项目的业态包括产品的选择和配比等。比如可以接纳1000户居家养老的社区，每户约两个老人，就是2000位老人，这2000位老人做一个医疗机构应该做多大规模，里面应该配什么样的医疗器械、康复器械等等。

举一个例子，台湾长庚养生文化村是台湾较大的“银发社区”。全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。村内附属有超市、书店、银行等服务性设施，村内居民除了自己做餐外还可到小吃店、餐厅等餐饮区就餐、或选择送餐服务。村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所等。据村负责人介绍，村内的健康服务内容包括设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。长庚养生文化村设计理念有“怡亲”、“健康”、“养生”、“文化”、“社区”、“体验”、“教育训练”等主题，但最主要的理念是“活到老，做到老”，集养老、医疗、生活和娱乐等功能于一体。这里是一个协助年长者“积极地经营生活，而不是被动地接受养护”、“过独立自主的尊严生活”的地方。

目前长庚养生村约有4000户，可入住老人6000名，入住资格为年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。

盈利模式关键要设计一个多点盈利的体系，哪些点是在当下盈利，哪些点是在未来盈利。综合考虑以后再看项目的产品规划，如何分期开发，第一期开发多少、开发什么样的产品，这样短期、中期、长期的现金流和利润都能够得到保证。

有意愿进入养老地产的企业，要认真思考三个方面:第一，思考公司是否适合进入，有没有能力、资源和合适的地块；第二，要认真做好养老项目的前期定位策划和后期的运营管理；第三，要算精经济账。只要企业关注到这三点，就可以可持续的做下来，甚至将养老地产的发展变成公司的战略方向。