“新国五条”阻击楼市预期调控“重武器”加码势在必行

2013-09-05谢逸枫

中国建设信息化 2013年5期

◎ 谢逸枫

楼市调控是本届中央政府工作十分重要的一项内容，“十年九调”（2003年～2013年）足见政府楼市调控的决心。在全国房价上涨预期形成之初愈演愈烈之时，今年全国“两会”前，为稳定楼市预期与防止房价失控，国务院不负众望，楼市调控如期升级。

调控压力仍大

作为蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，也是本届中央政府最后一次会议，主要议题即是“五条房地产市场调控”，简称史上最严厉的房地产调控组合拳“新国五条”。第五轮房地产调控政策，从而彻底击碎任志强房价暴涨论，打破市场反弹预期，让过火的楼市迅速降温。最纠结的是当前房价上涨的因素未一一消灭，1月份百城价格指数报告显示，房价处于加速上涨阶段，市场反弹的危险随时可能出现。一方面是前四轮调控政策药效正在减弱，市场对其“抗药性”正在增加，特别是杀手锏的限购政策正在走向形同虚设的地步，另外一方面是第五轮楼市调控政策有待更加详细的措施出台，政策执行过程在“空窗期”。一旦调控不加码，房价必失控。根据国家统计局最新公布的今年1月70大中城市价格数据透露出“报复性”上涨信号，一线城市房价已经进入“失控”边缘状态。毫无疑问，中央政府绝对不会容忍房价暴涨，基本可以判断，今年3月全国两会期间到5月前正是房地产调控加码“窗口期”，建议出台更加严厉的“组合式重武器”具体政策调控楼市。

支撑与推动房价上涨因素未消除前，房价犹如一匹脱缰野马难以拉住涨势。由于住房不同于一般的商品，既是必需品又是资本品。可以将其分为影响住宅价格波动的供给因素（主要包括土地交易价格、建筑材料价格、房地产投资、新开工面积、竣工面积等因素）、需求因素（主要包括通货膨胀率、城乡居民储蓄率、城镇居民可支配收入、投机性需求、基尼系数等）和资本因素（主要包括利率、货币供应量、房地产企业的资金来源等）。从实证结果来看，推动我国房价不断上涨的主要因素有四个：货币因素、土地因素、收入分配因素和投机性需求。其中，货币因素所起的作用最大。因此，一般来说，房价的决定比其他普通商品的决定要复杂得多，房价的波动也受多重因素的影响，比如说供求关系、土地财政、城镇化、国民收入的增加、货币发行的增长、通货膨胀、土地价格、投机性需求、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、城市化进程、投资渠道、负利率等等因素都会对房价波动产生影响。譬如，就在去年年中一线城市特别是北京房价开始环比上涨时，官方解释是刚性需求的集中释放，因为限购政策没有丝毫松懈，也由此预测刚需释放完后房价将会很快回落。然而，房姐、房妹、房叔、房婶的出现，一人多户口的曝光，官员动辄几十套甚至上百套房产的被揭露，彻底击碎了刚需论，说明限购政策已经被变通和被愚弄。房价也没有丝毫回落，而是一路上扬至今。总体而言，调控的压力仍然很大。

前四轮调控“药效”减弱

自去年6月开始房价止跌上涨，楼市回暖不可阻挡，房价加速上涨，成交旺盛，土地市场开门红。自去年下半年楼市筑底回暖，今年1月份开始房地产市场爆发不小的躁动，一波又一波的“量价齐升”的势头来势凶猛。根据中国指数研究院2月1日公布的百城价格指数报告显示，1月百城价格指数环比连续8个月上涨，1月更是出现了逾1%的涨幅，创下24个月以来最新高。不仅如此，一线城市房价全面加速上涨，涨幅达到“2”。根据中原54城与上海易居40城的楼市成交数据监控，1月主要城市新房市场成交量持续攀升，包括北京在内的一线城市二手市场价格亦随之攀升。连带上游的土地市场亦出现量价齐升的状况，涨幅均在20%以上，包括溢价率持续上涨。数据显示，1月全国300城宅地供应同比增40%，成交价量齐升，成交量同比增加5%，楼面均价涨幅则超50%。其中，广州1月住宅用地成交同比涨幅34.5%，溢价率超25%。在这种情况下，看涨的声音渐多，1月“房价暴涨论”，2月“房价翻倍论”。于是此前曾盛传中央为打击楼市回暖将出台“叫停预售制”、“二套房停贷”及“二套房首付增至七成、贷款利率1.3倍”的调控新政，导致春节后股市一开市房地产相关股票大跌。

去年全国楼市逆转，今年1月房价再次普涨、呈现涨幅失控、成交暴增、地价飞涨、地王潮爆发、中介机构“热火”重现、房企酝酿涨价“蠢蠢欲动”，今年1月作为传统楼市淡季呈现“淡季不淡，市场火爆”。进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续，进入“失控”危险区。引起中央高层高度关注，调控再收紧之风始吹，今年2月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出，在推进保障房建设的同时，要继续坚持做好房地产调控，保持房地产市场健康发展。由于楼市延续了去年年底的翘尾行情，2013年开年就是“开门红”，楼市“量价齐涨”，市场处于疯癫状态，成交火热、日光盘、深夜排队买房、千人抢房大战等。据中国指数研究院发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，受监测的27个城市同比普遍上涨，其中有14个城市成交面积上涨超过一倍。

房价如高铁提速，涨幅不断加快，一线城市房价集体进入“失控”危险区。据公开数据显示，一线城市中，2012年北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，同比下降7.6%;上海住宅成交均价2.25万元/平方米，涨幅2.06%;广州一手住宅成交均价1.23万元/平方米，同比上涨6.7%。到国家统计局发布今年1月70中大城市环比房价上涨的城市数量大幅增加，超过七成城市的房价涨幅“破2%”。其中，广州上月房价环比上涨2%，同比上涨4.7%。显然，房价“失控”风险已经出现，号称史上最为严厉的前四轮调控政策药效正在减弱，市场对其“抗药性”正在增强。

期待出台调控“组合拳”

楼市反弹警报未解除前，房价失控的危机就会一直出现。由于快速城镇化带来的购房需求仍然庞大，热钱和抗通胀的需求使各种资金源源不断的涌入楼市，加上前期出台的调控政策逐渐被市场消化。况且“新国五条”是本届政府召开的最后一次国务院常务会议楼市调控，如笔者推断并未有重磅措施出台，具体措施应在“两会”后新一届政府上任时出台。

建议中央政府出台一套完整又具体的多手段“组合拳”政策，一则行政手段：限购从严，出台全国性限购标准；限贷从紧，三套继续停贷；限价不放松，扩大到涨幅过快城市；把房价上涨过快的城市全部纳入房价控制目标范围内；问责制与约谈。二则税收手段：房产税在小范围扩容，譬如一线城市的北京、深圳、广州，二线城市的湖北与湖南省会城市。契税、营业税、土地增值税局部调整。三则信贷手段：实施差异化策略，首套贷款利率与公积金贷款根据城市的楼市不同适当收紧，下调贷款与提取比例；二套房贷从紧升级，二套首付各提7成，利率1.3倍。四则土地手段：改革土地制度，集体土地入市；增加土地供应方式，限溢价率，防止地王。五则货币手段：适度偏松，降息与降准次数控制在各一次。信贷额度控制在全年8.5万。六则市场手段：增加土地供应与普通住房的中小户型供应、加快保障房建设、完善商品房预售制度，加强捂盘惜售打击力度、强化土地空置与商品预售款的监管。鉴于当前房地产调控处于形势非常严峻的“相持期”，楼市调控弹药充足，进一步加码空间巨大，中央政府应该及时出新的调控政策。

毫无疑问，全国“两会”期间与5月份是楼市政策的分水岭，不排除会有全国性范围可操作的政策出台。