陕西：探索“以房养老”新模式

◎ 仇 莉

通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。“60岁前人养房，60岁后房养人”形象的概括了“以房养老”这一模式。

60岁后可“以房养老”

2011年，中信银行西安分行在西安试点推出“养老按揭”业务备受市场关注，“以房养老”消费理念开始在西安浮出水面，但由于多数老人难以符合办理条件，再加上老年人的传统观念，“以房养老”业务开办以来，还停留在“纸上谈兵”的状态。2013年陕西省人大代表、省委书记赵正永再次将以房养老提上日程，争取在“十二五”后两年推出，让老百姓真正实现以房养老。

目前，陕西正在考虑将住房政策与养老政策结合。下一步陕西要推进以房养老措施，就是到了60岁以后，可以把现在住的房子，由住房管理中心回购，然后用回购的资金养老。另外，陕西还在推动加快养老机构的建设，今年开始，每个市都要有政府建设的养老机构，逐年推进，让一部分老年人用自己的房子来作为养老资金，住到养老机构里面。用自己的房养自己的老，自由自在，既减轻了社会的负担，也给子女减少不少的麻烦，尤其是对于无固定收入的老人来说更是有了保障。

陕西的以房养老是以住房为抵押物，这个抵押或者说是回购，关键是定价。老人的房屋各有不同，有新房，而更多的是旧房，这个房因为结构不同、位置不同、建筑时间不同，没有现成的对比价，只能是靠评估，究竟定多少价要慎重，定低了，老人难接受，以房养老就行不通。因而，管理中心回购必须尽量做到合理，最好的方式就是按照拆迁补偿的方式，最大限度地满足。同时要按照自愿的原则不强迫，尊重老人的选择。

“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在中国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。事实上，一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”，并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。

国外如何“以房养老”

美国：许多老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。