我国房地产企业现状和发展趋势及建议

雷如桥

【摘 要】本文分析了我国房地产企业面临的政策环境和现状，归纳了我国房地产企业开发模式的四个特点和挑战，提出我国房地产企业的发展趋势，研究探索了我国房地产企业发展的建议。

【关键词】房地产企业；现状；趋势；建议

一、我国房地产企业面临的政策环境和现状

随着市场经济的推进，我国房地产行业十几年来取得了迅猛的发展，在国民经济中占有重要地位，影响国计民生。一方面，房地产行业的发展可以促进相关行业包括银行、信托、钢筋、水泥等行业的发展，同时，房地产行业与老百姓的日常生活息息相关，关系到和谐社会的构建和经济社会的稳定。在这种背景下，近几年，政府采取了一系列宏观调控政策，保持房地产行业平稳发展的同时，遏制其过快增长。这些调控政策可以概括为：2010年1月的“国十一条”，4月的“国十条”，9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月“新国五条”。从年份来看，2010、2011年政策面持续收紧，2012年属于调控政策常态化，调控上既不放松也不加码，2013年政策调控进一步升级趋紧。

从房地产行业数据来看，2012年，全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%）；房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%。商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%。商品房销售额64456亿元，增长10%。

二、我国房地产企业的开发模式及挑战

我国房地产企业的开发模式基本上是“开发-销售-资金回笼-滚动开发”的模式，这种模式有以下四个方面的特点：一是以土地储备为核心。房地产企业在资金条件许可的情况下，都力争获取尽可能多的土地。领军房地产企业“招保万金”的土地储备均在千万平方米以上，其中万科地产截至2013年3月，土地储备达到3570万平方米。二是以银行贷款为主要融资渠道。房地产企业取得土地后，房地产开发资金来源，除自有资金达到政策规定的要求外，其余主要依靠银行委托贷款，充分发挥银行贷款的杠杆效应。三是开发销售模式单一，依赖销售回笼资金。绝大多数房地产企业都是开发销售模式，少数房地产企业做经营性物业，做商业地产运营，比如万达集团就在全国各地成功复制万达商业模式。房地产企业将销售回笼资金作为后续开发的资金投入。四是销售价格持续上涨，利润空间大。近几年，房地产企业获得了较大的利润，上市房地产企业净资产收益率约为15%，万科2011、2012年净资产收益率分别为18.17%、19.66%。房地产企业较好的投资回报主要来自于房地产销售价格的不断上涨。2009-2012年，我国商品房销售额增长率分别为：75.5%、18.3%、12.1%、10%。

随着房地产行业的发展和政策调控，这种房地产开发模式的特点越来越受到挑战。一是土地价格不断攀高，获取土地的难度加大。近几年，我国土地市场交易价格尤其是一线城市的土地交易价格越来越高，“地王”不断涌现。一线城市中心地段的一些土地，即使是房地产领军企业也越来越难以依靠自身的能力取得，纷纷采取组团联合的方式参与投标。在这种情况下，对于中小房地产企业而言，更加越来越难取得土地。二是银行贷款收紧，企业融资难度加大。为配合政策调控需要，银行对房地产企业的开发贷款不断收紧，房地产企业银行融资的难度加大。三是销售速度放缓，资金回笼变慢。受到“限售、限购、限贷”等调控政策的影响，房地产企业房屋去化速度明显放缓，资金回笼变慢。房地产企业依靠销售回笼资金进行再投入的难度加大。四是销售价格出现波动，利润空间变小。随着调控政策不断趋紧，房地产销售价格改变以往单线上涨的态势，销售价格上涨速度变慢。前面所引用的数据表明，2009-2012年连续四年商品房销售额增长率不断变小。在一定时间内，销售价格出现波动的现象。在土地价格居高不下的同时，商品房销售价格增长的放缓和波动使得房地产企业的利润空间不断缩小，房地产企业很难再获取巨大的超额利润。

三、我国房地产企业的发展趋势

基于我国房地产企业目前开发模式面临的挑战，房地产企业呈现下列三个方面的发展趋势。

（一）房地产行业平均利润下降

在宏观调控政策影响下，随着房屋销售价格增长的趋缓，房地产企业“暴利”时代已经过去，行业平均利润将会不断下降。根据中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》（下称“《报告》”），2012年500强房地产企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；净利润下滑的同时盈利效率也在下降，2012年500强房地产企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

（二）房地产行业集中度提高

由于房地产企业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产企业在告别高增长时代的同时，行业集中度将进一步提高，竞争格局也将日趋激烈。

根据《报告》，以销售额占比的市场占有率数据为例，2009-2012年连续四年，房地产企业10强、50强、100强市场占有率分别从2009年的8.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的11.31%、22.33%、26.92%后，在2011年均小幅回落，分别为10.52%、19.65%、24.92%，而在2012年分别提升至12.37%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。2009-2012年连续四年房地产企业市场占有率变化如下图-1所示。

（三）房地产企业风险增加且不同区域风险出现分化

随着宏观政策调控，房地产企业“暴利”时代结束和利润空间的压缩，房地产企业经营风险开始增加，而且不同区域的市场风险开始分化。

根据中国房产信息集团以市场供给、市场需求、供求关系、外部环境为测评指标，于2012年10月发布《中国城市发展前景与风险排行榜》，对中国房地产市场风险进行排序。该排行榜认为，一线、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小；三线城市中实力较弱，供应明显过于需求的城市市场风险较大；四线城市整体市场容量有限，部分城市房地产市场供过于求引发较大风险。

四、房地产企业发展建议

鉴于上述分析提出的房地产企业面临的挑战和发展趋势，作者对我国房地产企业发展提出如下发展建议。

（一）房地产企业模式亟待创新

如上述分析所述，目前我国房地产企业开发模式比较传统单一，基本上都属于“开发-销售-再开发”的模式。在房地产行业平均利润下降、集中度提高、风险加大的情况下，房地产企业必须进行商业模式的创新。特别是中小型房地产企业，由于生存发展空间受到挤压，进行模式创新更为急迫。模式创新的方向是加强与金融的结合，实现从房地产开发企业向房地产金融企业的转型。这种转型有以下几方面的优点：一是改变单一依靠银贷融资方式，拓宽融资渠道；二是提高资本杠杆率，扩大利润空间；三是引入社会资本共同投资，加强外部监督，有效控制成本和风险；四是推动房地产产品金融化，有效提高流动性。国内房地产企业与金融结合的情况如下图-2所示。其中，某房地产企业“SIG”规模小，其发展路径对标复地和凯德，不断深化与金融的结合，进行模式转型。

（二）房地产企业管理要精细化

随着房地产企业“暴利”的结束，粗放化管理的房地产企业势必会被市场所淘汰，房地产企业必须加强管理的精细化，向管理要效益。精细化管理的核心是管理要制度化、规范化和流程化，加强成本的控制。精细化管理贯穿于房地产企业开发的全过程。在控制成本的具体措施上，可以借助于ERP（企业资源计划）等成本管理信息系统。

（三）选准区域市场

随着房地产市场风险的增加和不同区域市场风险的不同，房地产企业，特别是中小型房地产企业由于资金和投资项目的有限，在选择项目时尤其要注意选好区域市场。选择区域市场应着重考虑的方面，包括当地的市场需求状况、市场供给状况、供求关系、当地的政府政策等方面。

参考文献：

[1] 中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心，《2013中国房地产上市公司测评研究报告》，2013.5

[2] 中国房产信息集团，《中国城市发展前景与风险排行榜》，2012.10

[3] 姜宇飞，我国房地产业周期性与发展前景，中国房地产业，2013.3