运营服务商的转型难度

本世纪初之前，中国的新城建设大都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市配套拉动产业化的方式。大多数地方政府对于新开发的区域都是打造配套，再引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。在这种模式中，产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了工业地产这样的冠名词。

在产业地产开发的伊始，发展商就要从根本上改变房地产所习惯的买卖关系，而变身为综合运营的服务提供商，并有机地结合各种金融创新模式，在缓解自身开发压力的同时，从更广义的范围去满足企业的需求和自身发展的需求。

转变原有传统地产开发模式

提及与地产相关的产业，投资客的存在不言而喻。住宅市场中，政府对投资客限制多多，持有型商业对投资客往往屏蔽，销售型则欢迎备至。产业地产面临相同的问题，作为经营性房地产，投资客对于以销售为目的的开发商还是持欢迎态度的，投资客有一部分可以追加投资进行改造，降低开发商的资金压力，但另一方面也会对开发商的价格体系形成挑战，政府一般不欢迎投资客，会有各种手段进行限制。

产业地产能否长久持续性发展，祸根不在于投资客，而在于开发企业最终选择的模式。一般而言，工业地产的开发模式分为纯持有型、租售并举、纯出售型和合作开发。

租售并举和纯出售型的项目占据了市场绝大部分。部分开发商虽然有长期的发展眼光和对品质的追求，但由于市场劣币驱逐良币，也不得不放低身段追逐市场。这在一定程度上都造成今天的产业地产产品难以突破的状况。从可持续发展和统一运营的的角度来说，工业地产项目只有持续性的不断运营，才能获得更为稳定的资金回报，而持有比例应占到70%。

产业地产是一个房地产开发与不动产运营相结合的产物，传统地产企业在参与产业地产开发的过程中应转变原有的开发习惯，在满足自身发展的前提下更好地为企业提供发展平台，才能真正做到基业长青。

数 据

70%

从可持续发展和统一运营的的角度来说，工业地产项目只有持续性的不断运营，才能获得更为稳定的资金回报，而持有比例应占到70%。

回报率周期长达10年

产业地产是一种复合地产，相比住宅地产和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高很多，而且回报率的周期比较长。真正获利大概需要十年以上的时间，这不是所有开发企业和政府部门能够等待的时间。

也正是因为时间上的跨度，真正能够盘活产业地产，除了地产操作经验之外，开发商必须具备专业化的判断力。开发企业必须对宏观经济有个清晰的认识，对城市经济、产业经济未来的发展方向有准确的判断。只有深刻地理解，才是产业地产的难处所在。

不少业内人士都有这样一个观点：工业地产能带来长期税源、解决劳动就业，地方政府欢迎产业地产兴建，这种双重获利的结果，使得产业地产成为不少地产企业圈地的一把利器。久而久之，就造成了恶性循环的结果。对于工业性质土地，政府一般不会从土地出让层面获取高额利润，反倒会在前期进行大量投入。做工业地产的首要前提是七通一平，土地必须平整，通电、通水、道路通，这都是政府前期需要大量投入的成本。政府这番良苦用心，实则是站在长远角度，用发展的眼光，提振区域经济的大力发展。

发展难点待解

目前，产业地产发展存在两大难点。第一个难点是如何找到适合开发工业地产的房地产企业？在这一点上，政府必须要有长远的眼光，相关政策的扶持，完善的配套规划，才能让工业地产获得持续的生命力。也只有这样，工业地产才能带动整个片区的经济效益和社会效益，地方政府才能获得长期稳定的税收。

工业地产另一大难点是项目落成后，招商无法落地。工业地产的兴建也需要采取前期定位和招商先行的策略。必须先了解政府对区域的整体规划，然而再从项目自身进行细致规划，业态的布局显得尤为重要。面对层出不穷的各大工业地产项目的开发兴建，想要突出项目特色，以便在市场上具备更强的竞争力，需从项目的容积率、绿化率、建筑密度及高度的要求，应量身打造定制化产品。目前很多产业地产的人员流动会出现明显的“钟摆效应”，白天车水马龙，晚上人烟稀少，这样的园区是留不住人才的，而没有人才的集聚，产业发展就是一句空话。

解决“钟摆效应”的途径只有一条，即“园区的城区化”，通过在产业园区配置合理的消费商业、人才公寓、公建配套，生活方便了，人才愿意留下来。政府起到的关键作用是打造平台，将各个产业链有效地聚集在一个区域，而项目由开发商来建设，聘请专业的运营团队来进行管理维护。

产业地产功能发展阶段比较

一个好的工业运营商，不是粗放型的招商选资，而是会对企业的入驻设置门槛机制，其次就是提供良好的融资平台，企业在产品研发和投入量产的过程中，为入驻企业寻求资金，让好的企业产品能够进入市场获取利润；最后就要整合政府资源，产业地产不是一种完全市场化的地产内容，它的发展需要政府的诸多支持，包括招商平台的提供以及产业政策的支持。