产品和技术的拼刺刀时代

文│李波 中建设计集团第一设计院副总建筑师

绿色是最终目标产业化的关键在于以工业化为核心平台，通过工业化、信息化来实现集约、智能、绿色、低碳和效率提升。图为座落于迈阿密规划区域的生态楼，该大楼很好的把工业化、结构技术、生态技术融于一体。采用了多种技术和一系列的经济有效的措施来降低能耗。

未来房地产业发展不能建立在大量的资源能源投入和廉价的劳动力基础上，而是要以整体技术进步和产业化带动产业持续发展，由传统的建造业转为先进的制造业，实现产业的转型升级。

具体到未来企业间的竞争上，过去粗放式的建造方式和资源大量投入，随着劳动力成本的上升，未来的竞争必然是拼技术、拼产品，住宅产业化肩负起了房地产业转型的历史使命。

从60年代末开始的建筑工业化运动开始，几十年住宅发展历程中，这条道路始终都在，只是曲折隐现未成体系不具规模。在相关国家政策鼓励下、在万科等先行企业的市场实践中，这个能够一手托两家的道路已经逐步呈现，那就是住宅产业化。

住宅产业化的发展一直受到了政府大力的支持，从长期的市场需求角度看，既能够满足政府鼓励的刚需市场规模化发展，也能创新企业盈利模式；从产业关系的角度来看，它横跨第二、第三产业，是一个完整的产业系统。产业链条上的延展与整合，也将成为未来房地产行业结构化转变的重要方向；从社会责任的角度来看，住宅产业化可以减少能耗、实现资源循环利用，具备了集约、智能、绿色、低碳等要素，为可持续发展的社会形态的建立起到非常积极的作用。

住宅产业化，通常的概念是用工业化生产的方式来生产住宅。它可以实现住宅设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、土建装修一体化和生产经营社会化，涵盖了开发设计、住宅生产全过程、施工、物品生产、管理和服务等。它的关键在于以工业化为核心平台，通过工业化、信息化来实现集约、智能、绿色、低碳和效率提升。

住宅产业化是实现转变经济方式切实可行的途径，还能解决全球关注的能耗问题。据相关数据显示，工业化生产方式可以使得节水80%、节电10%以上，耗材节约40%等。此外，可以有效提高住宅品质，满足全寿命周期内使用者的全家居需求。例如通过产品的标准化模数化会更容易控制房屋质量，能够改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病。比如在实际工程应用中，预制构件尺寸偏差可以控制在 3MM以内，预制构件表面平整度偏差小于0.1%。它甚至可以根据家庭人口结构的变化，通过新型建筑体系实现多功能变化的房间搭配。

更重要的是，住宅产业化可以有效缩短建设周期、控制成本、提高效率。以一般民用建筑为例，高层施工周期可以缩短1/3，多层可以缩短1/2。在日趋深化的调控下，降低成本、提高效率更是房企实现盈利的重要手段。而不走这种新型建筑规划的道路，企业可能就处在竞争的薄弱环节，就没有竞争力。

目前国内现状不容乐观，尽管万科、远大等企业已经在实践，也取得了一定成绩，但是比起国际依然处于相对落后的阶段。发展住宅产业化既需要认识目前的不足，也需要大胆往前，探索一条具备现实意义的道路。

政府必然要在这个过程中起到主导和推动作用，既要有大力度的政策鼓励，让市场参与者都能得到实惠，保护和激发企业推动住宅产业化的积极性；也要有专职部门负责全系统解决方案，建立配套的技术体系、改变现有审批程序，构建配套的管理体系等，从而为住宅产业化的发展创造良好的政策环境。特别经济和技术的引领非常重要。

富有远见的企业必然会以科技进步作为支撑，优化整合，完善体系，同时培养专业人才。在实际项目中，国内很多企业只是在某些环节中实现了单向技术的超越，而没有在一个项目里面整体的应用和推进技术体系。这里包含了以下几个方面。

首先标准化模数的确立，特别是模数协调标准要按国际标准化组织颁布的《模数协调》的系列标准来逐步确定。在此基础上还应考虑其多样化，以应对不同人群对住宅产品的不同需求，比如从建筑规划设计阶段就提前引入多样化的模数化概念。

预制件住宅产业化通过预制件可以有效缩短建设周期、控制成本、提高效率。以一般民用建筑为例，高层施工周期可以缩短1/3，多层可以缩短1/2。

其次，新型建设体系的广泛应用，比如CSI的大力推广，CSI是具有中国住宅产业化文化特色的住宅建筑体系，其核心是将住宅的支撑体部分和填充体部分相分离，通过分离使住宅具备结构耐久性，室内空间灵活性以及填充体可更新性等特点。它一方面可保证部品的高品质，另一方面减少部品在制造、流通、安装、使用、拆改、回收的全寿命过程中对环境的持续影响，实现了住宅建设的节能环保。

另外要构建住宅产业化的技术支撑体系，一方面结合我国国情，对住宅传统技术创新研究，一方面在全球化环境下推广应用新技术、新产品、新材料等，使得通用化、集成化的部品部件的开发、生产和供应形成系统，具备规模。还要有细分的技术服务体系，涵盖整个住宅产业化链条。比如在住宅生产的全过程中，从设计到施工可以细分专业逐步形成独立行业，像施工现场技术服务等，专业性更强更有效率。比如利用信息化的技术，进行全产业链的管理，包括越来越多的企业研究。

人们对住宅产品的需求是多样化和个性化的，标准化必然要和个性化结合，整体推进，这也是住宅产业化发展的趋势之一。市场激烈竞争和需求细分化必然导致企业选择大规模定制的方式。它可以把“个性化定制”和“大规模”的优势有机结合起来，形成个性化定制产品和服务的大规模生产。这样，既能满足大规模工厂化生产，也能灵活组合形成个性化的敏捷产品。