公租房“遇冷”现象及对策研究

2013-08-15张高娃

时代金融 2013年6期

张高娃

（武汉大学政治与公共管理学院，湖北武汉 430072）

大力发展公共租赁住房是国家调控房地产市场、加强住房保障、完善住房供应体系的重要举措。2013 年政府工作建议中首次明确提出保障安居工程建设和管理的目标是“让老百姓住上放心房、满意房”；同时，对今年城镇保障性住房提出了更具体的目标：基本建成470 万套、新开工630 万套。根据“十二五”规划的要求，公租房将成为我国保障性住房建设的重点。政府保民生、满足民生住房需求的决心，这是有目共睹的。但真正落实起来，却未能如当初所愿。随着各地公租房纷纷建成并投入使用，有些城市却遭遇尴尬“冷场”，出现了大比例的公租房空置现象。

一、公租房遇冷现状

《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，公共租赁房是指“限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”因此公租房面向的是中低收入者，也就是所谓“夹心层群体”。政府可以投资建设公共租赁房，各种社会力量也可以在政府的政策支持下投资。公共租赁房的筹集方式主要有新建、改建、收购以及长期租赁等。

从城市化角度来看，公租房可以在一定程度上降低外来人员的住房成本，吸引各方面的人才来城市就业，增强城市竞争力，并可以与城镇化建设相结合；从市场角度来看，有利于扭转住房市场的投机炒作风气，规范住房市场，形成健康的、多元化的和可持续发展的住房市场，并由此促进金融与国民经济的稳定；从租户的角度来看，可帮助处于“夹心层”的群体解决住房问题，实现住有所居，过上比较安定的生活。

然而近来，公租房遭遇“冷场”，成为全国性的现象。上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市，首期申请率仅为四成。很多住房困难群体都对明显低于市场价格的公租房寄予很大的希望，而且公租房设备齐全，可“拎包入住”，但结果却是大量公租房“无人认领”。同样，武汉推出的首批899 套公租房中，报名成功、拿到钥匙的市民仅317 户。租金和补贴标准出台后，又有约三成人放弃了选房资格。实际入住的户数，仅占首批房源的23%。相比较而言，郑州公租房的情况更为糟糕，其首批公租房空置率高达90%。济南公租房预登记也同样遇冷。该市计划在“十二五”期间建设六万套公租房，政府为了调查公租房的市场需求，采取了预登记的办法，但结果只有四千多个家庭、六千多名单身职工做了登记，与六万套的计划相差甚远。而以最大规模公租房著称的重庆入住率也不甚理想。

公租房入住率过低，一方面没有解决夹心层的住房问题，不利于保障民生；另一方面造成房屋资源闲置，即公共资源的浪费，影响我国保障性住房的健康发展，进而也不利于房地产市场的平稳、持续发展。

二、公租房遇冷的原因分析

公租房建设是国家保障民生的重要举措，然而较低的公租房入住率与较大规模的公租房建设投入和力度形成了鲜明对比。是什么原因造成了公租房申请率过低的结果呢？本文从以下几点进行分析。

（一）缺乏针对公租房需求的前期调研

公租房虽然有政府补贴，但因其需要租户缴费而具有一定的商品性质。和建设商品房类似，公租房的建设也需要对符合申请要求的潜在申请者的数量、申请者的收入水平、申请者的租金承付能力、申请者的家庭情况及其对公租房面积和建设标准的需求。但现实中，公租房建设通常是上级政府向地方政府下达的指标，地方政府往往在接收指标后，在没有进行充分调研的情况下，急于在规定时间内完成任务，是一种欠考虑的、粗放的建设。没有充分考虑市场需求，导致公租房建设存在位置、租金等方面让租户不满意的现象，自然遭受到冷遇。不问需求而大干快上的粗放式供应模式是一条错误的道路。

（二）租金偏高，定价不合理

按国家指导方针，公租房租金应略低于市场租金水平。对公租房有需求的大多是年轻白领和外来务工人员，而相对于公租房，他们以前租住的房子更便宜些。年轻白领大多住在城中村，有的还在小区里跟别人合租一套房，两种算下来租金都比较低。外来务工人员有些住在单位提供的集体宿舍，一般作为单位福利而免费居住，另外一些则住在偏远郊区的农民房，其租金远比商品房便宜。公租房的租金的设定，一般在商品房的基础上会低不少，却仍然比以上几种房源租金要贵一些。而公租房的申请者属于城市中低收入群体，对租金水平非常敏感，与他们偏低的月收入相比，公租房略有优惠的租金还是相对较高。例如，武汉市第一批公租房位于洪山区南湖新城家园，房租定的每月是723 元，乍一看好像不是很高。但除房租以外，租户每月还要支付物业管理费、水电费、交通费等多项费用，每月所有与住房有关的开支加起来将近1100 元。而政府只补贴80 元，实在超出了月薪不足两千元的申请者的负担能力。

（三）选址不当，位置偏远

一般而言，公租房多位于郊区，位置偏远，很容易被目标群体放弃。房租可能略低于市场水平，但交通成本却直线上升。除了交通之外，由于城市化建设滞后，其生活配套也不完善，商业、教育、医疗等设施欠缺。人们租房考虑的因素除了租金以外，还希望住的地方能够上班方便，周边的设施能使生活便利，所以位置偏远成了多数人放弃申请公租房的一大原因。尽管政府努力降低公租房的租金，但配套设施的不完善却大大增加了居民的生活成本，抵消了租金上的微小优势。因此，很多中低收入者宁愿租住位置靠近市中心、交通便利的老房子、小房子，也不愿申请偏远不便的公租房。

（四）准入门槛偏高

为了体现公租房的社会保障功能，各地普遍设置了较为严格的准入门槛，针对申请者的收入水平、工作年限等方面作了详细而严格的规定。门槛的高低难以把握，目前看来，部分城市所定的门槛偏高。比如郑州规定，公租房的申请条件是申请人必须每月工资在1700 元以下，并且连续一年以上或累计缴纳三年以上的社会保险。再如武汉要求，新就业人员要求月收入2500 元以内，毕业不超过五年等。这些颇为严格的申请标准把很多刚工作的大学毕业生和外来务工人员排除在公租房申请大门之外，然而，正是这些群体最需要公租房。

三、解决公租房遇冷问题的对策建议

公租房建设是破解房地产困局的金钥匙，推行公租房建设不但可以较好地解决夹心群体的住房难题，而且还能解决中国经济发展中一些深层次的问题。全国各地陆续启动公租房建设，两会上再度强调保障性住房建设的必要性和重要性，可见政府对于住房等民生问题的重视。但我们也看到公租房存在着“遇冷”的尴尬现象，因此要积极探索各种解决公租房高空置问题的有效对策。笔者主要提出以下几点建议：

（一）做好前期调研，按需定产

可以借鉴国外公租房建设的一些效果比较好的做法，如建立公租房申请预登记制度和轮候制度，在真正投入建设前了解公租房的市场需求规模，并在此基础上科学规划公租房建设。预登记制度实际上把复杂的公租房申请、资格审核等程序提前到了公租房建设前，并没有带来成本的增加，而且更好的贴合了目标群体的需求。而且，按需定产能使公租房建设规模与实际市场需求规模之间的差距尽量缩小，避免了资源浪费和资源闲置，加速房地产开发商资金回笼，有利于住房市场的良性发展。

（二）调整租金，科学定价

根据住建部《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的在租赁管理方面的规定，租金水平的确定要综合考虑市场的租金水平和公租房目标收益群体的承受能力等因素。科学确定租金，既要考虑社会公益性，不能超过保障群体的支付能力，又要发挥市场作用，保证投资主体在合理期限内能收回成本，并拥有合理的投资回报。因此，政府应该通过财政、税收等相关政策来调整对公租房事业的支持力度，对公租房进行适度的补贴，协调公租房租金价格、市场租金价格与可接受租金价格之间的复杂关系，使租金更合理、更能为社会所认可。

（三）合理选址，完善配套设施

争取在新就业职工、务工人员聚集的区域兴建公租房，便于他们就近租住公租房。社会上很多人提出“公租房一定要选址于市中心的商业与就业集聚地附近，方便就近上下班”，这具有很大的实施难度。毕竟市中心土地有限，从经济效率上说不可能大量用于公租房建设。从另外一个角度来看，公租房对于城镇化建设也有着不容小觑的作用，因此建设公租房可以与城市规划相结合。香港在这方面有十分成功的经验。香港港岛和九龙之外的城区一直到20 世纪70 年代依然发展很落后，但政府大量建筑公屋，同时加强地铁等基础设施建设，逐步把大量人口引向新界各区，商业也随之发展起来，如荃湾就是配合10 年建屋计划而发展的新城镇。

（四）适度降低准入门槛

有些城市的公租房项目由于申请门槛设置较为苛刻，较少的收入中下层申请者能够顺利通过审核。因此，政府可根据当地的经济发展情况、政府财政的负担能力以及公租房需求状况，适度降低公租房准入门槛，如在申请者的月工资、社会保险缴纳年数、开具单位证明等方面可以适当放宽条件。通过降低申请门槛，一方面能够扩大公租房覆盖面，让更多夹心层群体能够受益于公租房，实现住有所居；另一方面，有利于实现住房资源充分、合理配置，避免资源闲置和浪费。例如济南在2012 年底降低了公租房申请准入门槛，取消了收入和户籍限制，将外来人员纳入该市住房保障范围，这使得更多需要公租房的人能享受到国家提供的福利待遇，有利于促进社会公平，增强人们的幸福感。