我国城市化进程中房地产发展研究

2013-08-15陈小芳

山东农业工程学院学报 2013年5期

陈小芳

（宿州学院管理工程学院，安徽宿州234000）

1 我国城市化发展概况

我国的城市化进程的真正推进是源自改革开放时期。自1978年以来，我国城市化快速发展，速度达到了世界同期的两倍；但从总体上来说，我国城市化程度还是较为落后。当前，发达国家平均城市化率已到80%，而我国在2011年年末的城市化水平才刚超过50%。同时,由于一直以来实行的城乡分离户籍管理制度很大程度上抑制了农村居民向城镇的转移，这样使得我国城市化水平与工业化和经济发展水平相差甚远。上个世纪70年代,我国国内生产总值中的工业增加值就已经占一半，但城市化水平却不到三分之一。2002年,国内生产总值中的第二产业比重为51.8%，而城镇人口比重仅为40.5%，相比工业化，城市化率落后10个百分点以上。所以，我国还需进一步提高城市化水平。

2 我国城市化进程对房地产业发展的影响

2.1 我国房地产市场有效需求总量非常大

当前，与我国的工业化水平相比，城市化水平是滞后的。如果要使城市化与工业化达到一个相对匹配的状态,那么在未来大概二十年之内，在一个比较大的人口基础上我国城市人口至少还要翻一倍。因此，在理论上，城市化进程将增加我国的房地产市场的有效需求。

2.2 我国房地产市场呈现出需求结构多元化的态势

在现在以及未来的一段时期内，我国城市化进程中不同地域和城市的发展存在不平衡的局面，这就导致我国房地产市场在需求结构上出现了多元化。

2.3 我国城市化进程促使房价持续上涨

我国在过去几十年中经济持续高速发展，城市化的速度也相当快，在未来城市面积和人口将会高速膨胀，至少增加一倍，这样，巨大的住房需求就会使我国各大城市房价大幅上涨。

3 我国城市化进程中房地产业发展面临的挑战

3.1 房地产市场金融风险凸出

银行贷款和经营性欠款在房地产开发投资中所占比例非常高，导致房地产企业的负债率也非常高，金融风险就会越大。在房地产市场资金链中，房地产开发过程几乎离不开商业银行。目前的房市运作中的各个环节的市场风险和信用风险，事实上商业银行都有参与。因此，如果政府调高银行利率，采取紧缩的货币政策，房地产业会面临严重的影响。

3.2 房地产市场供需结构不平衡

一方面，房价上涨的涨幅太大。在房地产有效需求量非常大的情况下，市场在房地产上面的消费欲望和实际购买力是远远不足的。另一方面，供给结构不尽完善。市场上供应商所供应的经济适用房实在太少，在消费者的需求状况和住宅市场的产品类型之间的偏差非常大。

3.3房地产的企业实力有待加强

目前，房地产企业专业的人才队伍有所欠缺、对新技术的引进和吸收慢、技术创新率低，在残酷的市场竞争环境下，那些管理水平低、技术落后、规模小、效益差的将不复存在。

4 城市化带动下房地产市场的发展状况

4.1 房价持续提高，在一定程度上影响了居民的购买力

随着我国城市化不断发展以及住房体制不断改革，房地产市场发展和人民的生活息息相关。这几年来，尽管出台了一系列压低房价的政策（例如新国十条、限购令、国八条），但是房地产价格却始终被维持在较高的水平，使大部分中低收入水平的人望而怯步。在政府出台的一些调控政策下，相当一部分开发商处于观望或者退出房地产市场的状态，这样也导致了很多空置房的存在。

4.2 房地产市场不规范

尽管改革和调增在房地产业不断地进行，但是现在仍然存在比较混乱的房地产市场秩序。集中表现在房价过高，市场总供求失衡，商品房价格管理混乱，租赁市场不规范等方面。

4.3 房地产投资结构不合理，投资速度过快

在城市化进程不断发展、住房需求量不断增加以及国家鼓励个人住房消费的情况下，房地产业开发和投资增长的速度不断加快，房地产市场普遍出现了一些投机现象。整个经济增长给房地产业发展带来了非常大的动力，房地产业在投资过程中的投资结构存在不合理的现象，尤其在我国东、中、西部有明显不同。由于房地产业投资的融资渠道窄，资金来源结构不够完善，导致了大多数房地产开发商股本严重不足，在高资本回报的驱使下，开发商又不愿在股本融资让利，如果持续性地依靠银行贷款，我国金融体系的安全运行将会受到严重的威胁。

4.4 土地和住房的供给问题

我国人多地少，土地资源供应有限，使得地价居高不下，带动房价持续上涨，导致宏观经济运行出现不稳定的现象。此外，户型结构的不合理性使得大户型的住房供给相对过多，而中小户型住房供给较少；价格结构处于不合理状态导致中高层次的住房供给相对过多，而低层次的住房供给较少。

5 主要的应对措施

5.1 规范土地供给流程

合理的房地产供给，就需要政府对房地产土地供给流程进行规范。一方面，出让土地是地方政府财政收入的主要来源，中央政府一定要严厉打击私自抬高地价的行为以及土地使用权转让的腐败行为，提高地方政府对抑制房价上涨的重要性的认识。另一方面，各级政府要制定严格的土地供给监管机制，建立规范的土地交易信息系统，及时公布土地交易的有效信息。

5.2 提供多种的住房供给

健康二手房市场在一定程度上可以促进一手房市场的发展。对于消费水平高的消费者多鼓励购买一手房；对于条件差点的消费者可以选购二手房。此外，在发展商品房的同时，还要重视提供廉租房，确保房地产供给的多样化，形成阶梯状的住房消费结构。这样，在解决低收入消费者的住房问题的同时还有助于化解社会矛盾。

5.3 平衡供给和优化结构

我国必须采取各种各样的调控手段把握好总量平衡，及时有效地进行宏观调控，形成具有一定限度的买方市场，确保库存状态相对合理，有充分的流转。根据不同的市场需求和不同的社会消费水平，调整各种类型商品房的供应量，优先要保障经济适用住房的有效供应，重视中低收入者的住房需求，也要平衡不同社会层次的住房需求，确保合适的产品销路以及有效的供给。

5.4 完善政府的干预机制

我国政府应该就房地产商恶意操纵市场或发放错误信息的形式，采取相应的措施进行疏导、遏制和打击。要运用经济、行政和法律等手段限制和打击恶意炒房的人，应严厉制裁中介机构造谣惑众、散布虚假信息的行为。同时，为了遏制一些不良行为的发生，还需要采取相关的疏导性政策，例如吸引房开企业等社会资金进入公租房建设领域，引导高端房地产进行投资。