人民法院不应支持第三人恶意购买租赁房屋——兼谈优先购买权和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第21条、第24条第4项之规定存在的问题

纪丽娟，邱业伟

(重庆邮电大学法学院，重庆 400065)

一、问题的提出

张勇与王伟签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定:张勇将位于重庆市某区某小区D栋平街一层15～18号门面4间出租给王伟，租期5年。双方还约定了租金及其给付时间、方式，以及如果张勇出卖该租赁房，王伟以4 800元/m2价格购买等条款。

租赁期间，张勇将该租赁房以6 000元/m2出卖给第三人吴光，并将与王伟签订的《房屋租赁合同》交给了吴光(吴光是13～14号门面承租人，与王伟系邻居)。随即，吴光在房屋登记机关办理了房屋权属变更登记手续。权属变更后，吴光书面告知王伟:张勇已将王伟承租的房屋出卖给他，要求王伟与吴光重新签订房屋租赁合同。

得知该情况后，王伟多次与张勇联系无果，即到房屋登记机关查询该租赁房屋的权属登记信息，结果是:该租赁房权属已变更登记至吴光名下。于是，王伟向人民法院提起诉讼。

本案主要涉及房屋承租人的优先购买权;出租人出卖租赁房屋没有通知房屋承租人，出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》能否生效;当第三人恶意购买租赁房屋时，承租人主张以同等条件(即房屋出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》条件)与出租人成立房屋买卖合同关系，优先购买租赁房屋，人民法院是否支持三大问题。

二、房屋承租人的优先购买权

优先购买权指的是民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。我国《合同法》第230条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋［1］。房屋租赁合同的特别效力主要是指房屋承租人的优先购买权。房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁房屋时，承租人针对第三人购买租赁房屋而享有的在同等条件下优先购买租赁房屋的法定权利。法律赋予承租人优先购买权是为了简化法律关系，实现物尽其用［2］。

优先购买权是一种由法律直接规定的、专属于承租人的、对出租人出卖房屋的请求债权，也是一种附条件即以同等条件为前提的形成权。①形成权指的是凭权利人单方的意思表示就可以产生、变更或者消灭既存的某一民事法律关系的民事权利。优先购买权的实现需要具备下列条件:(1)在租赁合同的存续期间。(2)承租人在同等条件下购买。同等条件是指承租人与其他购买人在租赁房屋买卖条件上相同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。(3)必须在一定期限内行使。一定期限内是指承租人接到出租人出卖租赁房屋通知后的合理期限内。2009年9月1日正式实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(以下简称《理解与适用》)第24条第3项规定:出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示购买。据此，合理期间内指的是承租人在接到出租人出卖租赁房屋通知后的15日内。承租人在一定期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失［3］340。

承租人主张优先购买承租房屋，源于其依法享有的优先购买权，在司法实践中应当给予强有力的保护。当前在司法实践中，一些地区的法院存有一种普遍的观点:第三人购买租赁房屋只要办理了权属变更登记手续，承租人主张优先购买承租房屋一律不予支持，至于第三人购买租赁房屋是否“善意”在所不问。如果这样，优先购买权这个法定权利就会被司法实践“实践得”形同虚设。

三、房屋出租人出卖租赁房屋未通知房屋承租人的法律效果

房屋出租人出卖租赁房屋未通知房屋承租人或者虽然通知了承租人而承租人在一定期间内未做出放弃优先购买权的意思表示，房屋出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》不能生效。

1988年4月2日发布并执行的最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《理解与适用》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条规定的是解决出租人侵害承租人的优先购买权的新措施，废止了《民通意见》第118条规定的解决出租人侵害承租人的优先购买权的前办法。按照《理解与适用》)第21条规定，出租人侵害了承租人优先购买权的救济措施，不再是请求人民法院宣告出租人与第三人的房屋买卖无效，而是请求出租人承担赔偿责任。问题是:

(1)出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》的效力怎样认定?按照《理解与适用》第21条规定，承租人无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人《房屋买卖合同》无效，但这并不意味着出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》有效并生效。首先，出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》虽然成立，但其效力应依据我国《合同法》有关合同效力的规定进行价值评价，符合合同有效要件的，具有法律约束力，法律给予保护;不符合合同有效要件的，不具有法律约束力，法律不给予保护。其次，即使出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，但由于出租人出卖租赁房屋未依法通知承租人，或者虽然通知了承租人而承租人在一定期间内没有做出放弃优先购买权的意思表示，出租人出卖租赁房屋与第三人签订《房屋买卖合同》，就不具备《合同法》和《理解与适用》规定的出租人出卖租赁房屋之前应在合理期限内通知承租人或者承租人在接到通知后15日内未明确表示购买，优先购买权丧失的条件。因此，承租人可以请求人民法院确认出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》不能生效，出租人与第三人不能依据《房屋买卖合同》享受权利、履行义务。当承租人行使优先购买权，主张以同等条件与出租人成立买卖合同，优先购买租赁房屋时，应优先保护承租人优先购买租赁房屋，取得房屋所有权。因此，造成第三人无法实现其与出租人签订的《房屋买卖合同》中约定的权利，①合同成立、合同有效和合同生效是不同的法律概念。合同成立是对合同的事实评价，只要合同当事人意思表示一致，合同就成立了。合同有效是法律对已经成立的合同进行价值评价，认定已经成立的合同符合合同的有效要件。合同生效建立在有效合同的基础上，指的是合同当事人开始按照合同的约定享受权利、履行义务。第三人可以主张出租人承担违约责任［4］。

全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编《中华人民共和国合同法释义》(第2版)，对《合同法》第230条(即优先购买权)释义:“只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。”

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第26条规定:“出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款。”该意见虽然是北京市高级人民法院制定的，但从司法实践角度来说，凡是能够体现法律最高价值——公平、正义的，人民法院都可以参考适用。而且，该意见也符合《民法》《合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的基本精神。

值得注意的是，为了避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权，主张与出租人成立买卖合同时，应对其课以一定的义务，以使出租人信任其履行能力，保障出租人权利的实现，比如承租人应当交付一定数额的定金或提供担保［4］。

(2)“合理期限”怎样认定?最高人民法院民一庭认为，“合理期限”可以参考《理解与适用》第24条第3项“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”进行界定。承租人超过“合理期限”主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，就是因为超过15日被视为承租人放弃优先购买权。这里的“15日”的届满之日应早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日。据此推算，出租人最晚应在与第三人签订房屋买卖合同前15日通知承租人要出卖租赁房屋，也就是说，出租人应在承租人15日答复期之前履行要出卖房屋的通知义务［4］。

(3)“赔偿数额”怎样确定?《理解与适用》中没有规定“赔偿数额”的计算标准，这给司法实践带来了极大的困惑:“赔多少?”到底怎么确定“赔偿数额”，司法实践中主要有三种观点:有法院主张按照“一房二卖的差价”来赔，有法院主张适当赔偿，有法院主张通过调解由当事人协商赔偿数额。

从实践中看，通过调解由当事人协商赔偿数额固然好，但当事人往往在赔偿数额上难以达成一致;适当赔偿的尺度不好把握，且缺乏依据。我们认为，按照“一房二卖的差价”确定赔偿数额较为合适，因为在房屋租赁期间，承租人未作出放弃优先购买权的意思表示的情况下，出租人出卖租赁房屋违反了《合同法》第230条规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的法定义务，具有违法性，按照“一房二卖的差价”，也就是出租人的违法所得来赔偿给承租人，不仅惩罚了违法行为人，而且赔偿数额的确定也具有客观性和可操作性。

四、第三人恶意购买租赁房屋的法律后果

当第三人恶意购买租赁房屋时，承租人主张以同等条件与出租人成立房屋买卖合同关系，优先购买租赁房屋，法院应予支持。

房屋承租人主张以同等条件(即房屋出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》条件)与房屋出租人形成房屋买卖合同关系，优先购买租赁房屋，法院是否支持的关键在于:第三人购买租赁房屋是善意还是恶意。第三人是善意购买的，法院不予支持承租人优先购买租赁房屋;第三人是恶意购买的，法院应予支持承租人优先购买租赁房屋。

《理解与适用》第24条第4项规定:第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这一规定解决的是第三人购买租赁房屋和承租人主张优先购买租赁房屋的冲突问题。据此，承租人主张优先购买租赁房屋人民法院不予支持必须同时具备两个条件，缺一不可:一个是第三人善意购买;另一个是已经办理登记手续。反推过来，第三人恶意购买租赁房屋，哪怕已经办理登记手续的，承租人主张优先购买租赁房屋，人民法院应予支持。问题是:

(1)怎样认定第三人购买租赁房屋是“善意”还是“恶意”?由于上述司法解释没有规定认定标准，就造成了司法实践在认定第三人购买租赁房屋是“善意”还是“恶意”上的困难。

根据全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编著的《物权法释义》《合同法释义》，结合民法、合同法相关理论，我们认为关于“善意”的认定标准，可以参照上述释义中“善意”的法理解释，比如，《物权法》规定的善意取得(善意即受让人在取得物权时，不知道也不应当知道处分物权人无权处分该物权);交通工具未经登记，不得对抗善意第三人(善意即第三人不知道也不应当知道交通工具物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记)，等等［5］;《合同法》规定的限制行为能力人、无权代理人签订的合同，合同相对人是善意的(善意即相对人在签订合同时，不知道也不应当知道对方是限制行为能力人、无权代理人)，就享有撤销权，合同相对人是恶意的(即相对人在签订合同时，知道或应当知道对方是限制行为能力人、无权代理人)，就不享有撤销权，以及构成表见代理合同的条件之一:合同相对人在主观上必须是善意的(善意即合同相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理)、无过失的，等等［3］80－86。归纳起来，第三人善意购买租赁房屋指的是第三人在购买房屋时，不知道也不应当知道购买的房屋是租赁房屋。

关于“恶意”的认定，就是善意的对立面，我们认为，第三人在购买房屋时，知道或者应当知道其购买的房屋是租赁房屋，且又未从出租人或承租人处获得承租人已作出放弃优先购买权的意思表示而故意购买租赁房屋，损害承租人利益的，就是恶意。

具体地说，前述案例中，第三人虽已办理房屋变更登记手续，但其购买租赁房屋应属恶意，因为:

第一，房屋出租人与第三人签订《商品房屋买卖合同》时，出租人将与承租人签订的《房屋租赁合同》交给了第三人。可见，出租人未隐瞒出卖房屋已经出租的事实真相，第三人在购买房屋时，不仅知道该房屋是租赁房屋和房屋承租人是谁这一事实，而且还知道承租人在《房屋租赁合同》中与出租人约定了“如果出租人出卖该租赁房，承租人以4 800元/m2的价格优先购买该租赁房屋”的这一事实。

第二，第三人是13～14号门面的承租人，与承租人(15～18号门面)系邻居，所以，第三人不可能不知道15～18号门面的承租人是谁。

第三，第三人购买的租赁房屋办理权属变更登记手续后，采用书面形式通知承租人，要求承租人与他重新签订房屋租赁合同并向他给付房屋租金。这也充分表明第三人在购买房屋时，知道他购买的房屋是租赁房和该租赁房屋的承租人。

第四，第三人购买承租人承租的房屋，没有任何证据证明第三人从出租人或承租人处获得承租人放弃优先购买权的意思表示。

第五，第三人购买承租人承租的房屋的价格(5 984．25元/m2)高于承租人与出租人在《房屋租赁合同》中约定的价款(4 800元/m2)，大大低于市场价格(当时市价不低于8 000/m2)。

综上，案例中第三人购买房屋时，在知道他购买的房屋是租赁房屋和承租人是谁，以及承租人要优先购买该租赁房这些事实的情况下，不仅未尽从出租人或承租人处获得承租人是否放弃优先购买权的注意义务，反而瞒着承租人以高于承租人与出租人约定的购房价格，大大低于市场价格，购买了承租人承租的房屋并办理了权属变更登记手续。可以说，第三人购买租赁房屋是明知会损害承租人的利益还故意为之，第三人购买租赁房屋的主观心态具有恶意性，是非常明显的。

(2)《理解与适用》规定了第24条第4项，就没有必要规定第21条而废止《民通意见》第118条，因为即使出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，第三人也可以善意购买租赁房屋对抗承租人而取得租赁房屋的所有权，因此造成承租人优先购买权无法实现的，承租人可以向出租人主张赔偿。这如同无权处分一样，就算无权处分行为因未得到处分物权利人的追认而无效，买受人也可以善意有偿取得对抗处分物的权利人而取得处分物的所有权，因此给处分物的权利人造成的损失，处分物的权利人可向无权处分人主张赔偿，而无需规定处分物的权利人主张无权处分无效，人民法院不予支持;处分物的权利人向无权处分人主张赔偿，人民法院应予支持。

最后，特别说一点，世界各国的民法都不支持“恶意行为”。支持恶意购买租赁房屋的第三人有违民法诚实信用和保护当事人合法权益的基本原则，有悖于法律的公平、正义精神，不足以保证法律的权威性、严肃性和效力性。人们往往把司法救济作为维护其合法权益的最后一道防线，也是对法律公平、正义的极端信任。让不该得到法律支持的得到支持，让应当得到法律保护的得不到保护，可谓“司法侵权”、“司法损害”，这必然导致人们对法律公平、正义的失望而最终产生对神圣、正义的法律不信任，其危害不言而喻［6］。

［1］ 胡康生．中华人民共和国合同法释义［Z］．2版．北京:法律出版社，2009:330－340．

［2］ 崔建远．合同法［Z］．4 版．北京:法律出版社，2007:415．

［3］ 胡康生．中华人民共和国合同法释义［Z］．2版．北京:法律出版社，2009:340．

［4］ 张新祺．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》详细解读［Z］．［EB/OL］．［2010 － 12 － 17］．http://www．66law．cn/domainblog/23543．aspx．

［5］ 胡康生．中华人民共和国物权法释义［Z］．北京:法律出版社，2007:240，68．

［6］ 邱业伟．民商法热点问题理论与错案研究［M］．重庆:重庆大学出版社2005:前言2．