共有人与承租人优先购买权的竞合及其解决方案

顾 明

（山东大学 法学院，山东 济南 250100）

责任编辑 叶利荣 E－mail：yelirong＠126.com

优先购买权的概念是指当所有人出卖自己的财产时，权利人同其他购买者相比，按照现行法律规定，在同等条件下可以优先购买的权利。［1］因共有人分为按份共有人和共同共有人两种，所以共有人优先购买权也包括按份共有人的优先购买权和共同共有人的优先购买权。按份共有人的优先购买权，是指按份共有人将与其他人共有的财产中自己的份额出售时，其他共有人在同等条件下可以优先购买的权利；同理，共同共有人的优先购买权则是指共同共有人出售自己在原共同共有的财产分割后所得的份额和比例时，因该份额、比例与其他共有人所得的份额、比例仍属于同一整体或者需要配套使用，其他共有人则在同等条件下有比第三人优先购买的权利。在共有人的优先购买权方面，1983年《城市私有房屋管理条例》第10条和我国《民法通则》第78条第3款都规定了共有人可以将与他人共有的财物中自己所有的份额转让或出售，但在同等条件下，其他共有人享有优先购买该份额的权利。2007年我国《物权法》第101条规定了按份共有人转让其所有的动产或者不动产的份额时，同等条件下其他共有人有优先购买权。可以看出，《物权法》只是对按份共有人的优先购买权做了规定，并没有对共同共有人的优先购买权做出相关规定。

而承租人的优先购买权，则是指出租人将尚处于租赁关系之中的房屋出卖给第三人时，承租人根据法律规定，在同等条件下所享有的优先购买该房屋的权利。［2］1983年《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖房屋时必须提前三个月通知该房屋的承租人，而承租人则享有同等条件下对该房屋的优先购买权。此后出台的《合同法》第230条规定，出租人应当在合理期限内通知承租人之后再出卖租赁房屋，而同等条件下承租人享有对该房屋的优先购买权。

一、共有人和承租人优先购买权的竞合

在现实生活中，共有人优先购买权比承租人优先购买权的范围要大得多，因为承租人优先购买权是被限定在所租赁的房屋这个物之内，而共有人优先购买权几乎可以涵盖所有物。因此，在探讨共有人优先购买权与承租人优先购买权的关系时，实际上都是将探讨的条件和环境限定为“房屋”这一特定物。

在现实的交易当中，当出租人将处于租赁关系中的房屋出卖给第三人时，房屋的其他共有人和承租人在同时主张自己的优先购买权时，就会出现共有人与承租人优先购买权的竞合。而我国现行的法律法规并没有解决这个问题，学术界主要有以下几种观点：

第一种观点是我国大陆学者目前的主流观点，认为共有人的优先购买权是一种物权关系，因为他们对房屋具有共有的所有关系；承租人的优先购买权是一种债权关系，因为这种优先购买权存在的前提是房屋租赁合同中的债权关系，这是从产生两种优先购买权的基础法律关系方面来考虑的。物权优先于债权，因此在两种优先购买权发生竞合时，共有人的优先购买权更具有优先性。但笔者认为，该观点中对于来源于物权关系的就是物权，而来源于债权关系的就是债权的说法欠妥。

第二种观点则认为，两种优先购买权都是法定的物权性权利，应当按照先来后到的原则，先成立的优先购买权优先于后成立的优先购买权，而不可按照权利所产生的基础法律关系来做比较，根据物权优先于债权的内容规定，简单粗略地认定共有人的优先购买权要比承租人的优先购买权具有优先性。

第三种观点则是我国台湾地区现阶段在司法实务中的主流观点，认为承租人的优先购买权相对于共有人的优先购买权更具有优先性。按照利用权优于所有权，比照其他类型的优先购买权，共有人的优先购买权不具有优先性。与此同时，部分大陆学者认为，如果有多个法定优先购买权，公示在先的优先购买权可以优先行使，若这些优先购买权都没有公示，则与用益关系相关的优先购买权更具有优先性。［3］

对于共有人与承租人优先购买权之间的竞合，笔者赞同共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。1990年，我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第133条规定，按份共有人与承租人同时主张优先购买权的，按份共有人具有优先性。虽然这个司法解释在司法实践中最终并没有施行，在审判中也不能作为相关的裁判依据，但笔者认为该项规定也在一定程度上表明了相关态度。

二、解决方案

现阶段，我国的法律法规中还没有提供共有人与承租人优先购买权发生矛盾时的解决方案，笔者也仅仅是从理论上进行一些解决方案的构思，在实践中也可以根据实际情况来做相应的调整和适当的变通。

第一，如果共有的财产属于可分物，应当允许出卖人在共有人和承租人以及第三人中按照自己的意志，秉承私法自治的原则，自由选择买受人。之所以这么说，是因为优先购买权的设立，是为了保护优先购买权人的相关利益，对所有权人处分自己的财产进行限制，这符合民法中的公平正义原则。在这种情况下，共有财物具有可分的性质，优先购买权人并无特殊权益需要保护，因此，所有权人可以自由处分自己的财产。

第二，在实际的市场交易中，可能会出现善意第三人有偿取得财物的情况。笔者认为，此时共有人和承租人都不能主张优先购买权，因为从民商法所保护的法益价值属性出发，保护交易安全处于重要地位，而此时保护善意第三人的权利有利于保护交易安全，因此，排除共有人和承租人的优先购买权，更有利于实现民商法的价值目标。

第三，在没有善意第三人有偿取得财产，共有人与承租人均主张自己拥有优先购买权时，若承租人可以更好地实现该物的价值，更有效地使用该物，则优先考虑承租人利益，使有限的社会资源做到物尽其用，这符合资源的优化配置；如果共有人拥有明显优势，则应保护共有人利益，在实现物的价值最大化的同时，还可以简化财产上的共有关系。

我国台湾地区著名民法学家王泽鉴认为，所有权关系是一种恒久关系，而租赁关系则是一种受时间限制的设定关系，从简化物权关系和发挥土地用益价值的角度出发，应当保护共有人的优先购买权。鉴于此，当共有人和承租人优先购买权的竞合涉及当事人之间的利益权衡以及其他立法考虑时，出于多方考虑，可以将共有人的优先购买权置于优先地位。但我国目前的法律法规中还没有关于这两个优先购买权发生冲突时该如何抉择的规定，对第三人善意取得也没有做出规定，因此还需要在立法方面进一步完善。

［1］赵守江.房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调［J］.辽宁大学学报（哲学社会科学版），2011（4）.

［2］马凤玲.共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存［J］.经济与法，2002（8）.

［3］廖焕国，严浩.先买权制度论纲——兼评我国物权法草案建议稿中的先买权制度［J］.法学评论，2003（6）.