我国中小城市房地产投资环境研究

浙江财经大学东方学院 张明

我国中小城市房地产投资环境研究

浙江财经大学东方学院 张明

伴随着我国社会经济的发展，城镇化步伐的加快和建筑类企业工程项目管理的不断优化，中小城市的房地产业快速发展起来，成为了新的投资热点，受到一些地产企业的追捧。但是我国中小城市的房地产投资环境和大城市、特大城市比较有着较为明显的差异，也有着一些自身的特点。本文结合自身对于中小城市地产投资的理解，分析研究了目前我国中小城市房地产投资的环境。

中小城市 工程项目管理 房地产投资 环境研究

相对于一线城市比较成熟的房地产投资环境来讲，我国广大的中小城市商业地产还处在刚刚起步的发展阶段，伴随着社会经济的快速发展和城镇化建设速度的加快，中小城市房地产投资孕育了更多的机会，是目前很多房地产投资的重要方向。中小城市房地产投资环境和大城市、特大城市比较有着很大的差异，也有着一些独特的特点，蕴藏着很多的可以挖掘的市场潜力。本文结合自身的理解和研究，就目前中小城市的地产投资环境进行分析研究。

1 我国中小城市房地产投资环境的主要特点分析

1.1 人口状况分析

中小城市的主要人口是行政区域内的人口，人口的数量明显要小于大城市。另外从人口流动的情况来看，中小城市的高收入群体往往偏好向着更高的行政单位进行迁移，这样一来，使得中小城市的人口的数量以及高收入群体远远不及大城市，这在一定程度上抑制了中小城市购买能力的持续增长，导致中小城市区域内购买力水平的进一步下降。流动人口的数量是决定商业地产发展的一个十分重要的因素，如一些比较著名的旅游城市，虽然本地固定的居民数量不多，但是由于大量的游客存在会使得其市场不断地扩大。商务往来是决定流动人口数量的一个十分重要的因素，中小城市和大城市比较，在商务往来和对外贸易方面差距比较大，流动人口的数量相对比较少。本地居民少且购买力不足，流动人口不多是中小城市地产投资中所面临的首要问题。

1.2 城市规模分析

中小城市的一个显著特点就是城市的规模比较小，城区的面积不大，对于新城和新区在开发速度方面和大型城市比较较为缓慢。实践证明，新区和新城的开发能够为房地产的发展提供比较好的商业环境，制造更多的地产投资机会。中小城市的一般是单个的中心城市，这使得中小城市的商业环境较为单一，在人口和政策相对较为稳定的情况下，中小城市新的商圈很难快速地得到培养和发展，这也给中小城市的地产投资带来很多问题。城市的规模小，新的商圈形成的速度慢，这在很大程度上使得房地产的投资机会缺乏，仅有的商业投资机会就会面临更加激烈的市场争夺，无形中会给房地产企业的发展造成一定的压力。

1.3 消费习惯和消费能力分析

中小城市的居民相比较大城市的居民来讲，收入普遍比较低，这和大城市所能提供的发展机会和更多的投资就业服务有着一定的关系。当然，大城市的居民也会面临更大的生活压力，大多数上班族在工作中都需要进行外出就餐，这是由于其居住的场所和上班地点比较远，自己做饭的可能性比较小，但这在一定程度上推动了大城市人流和物流的发展与壮大，进而为新商圈的形成提供了可能，从更深层的方面来讲，房地产投资的机会在大城市也就会越多一些。中小城市城市的规模小，城市居民的收入比较低，一些居民在上班的过程中习惯于在家就餐，人流物流的流动不足，难以快速地形成新的商业中心，这使得中小城市房地产面临的发展机会相对较少。

1.4 外部商家的进入意向分析

随着市场竞争的不断加剧，实体经济的发展受到的来自电子商务方面的冲击越来越大，加上高额的租金和运营成本，使得一些商家在选择目标城市进入的时候，所列支的指标越来越细致，以便能够最大限度地减少投资失误，促进自身经济效益的提升。比如商圈的辐射范围，人口的总量以及人口的密度等等，甚至还要查询当地居民的人均可支配收入，而很多中小城市的基本条件都满足不了国际品牌入驻这些条件。另外，一些国际品牌特别是奢侈品牌在选择进入城市的时候，根本就不会考虑中小城市，这使得地产投资可挖掘的机会点较少。法拉利在中国选择经销商的时候大多也只考虑大型城市，至今还没有在中国中小城市发展店面的意向，而大家所熟悉的沃尔玛也只是在中国的大型城市和特大型城市设有店面，中小城市因为城市规模等方面原因暂时没有被考虑入驻。外部商家进入的意向较弱，在一定程度上反映了现阶段中小城市的发展状况，从另一层面来看，也制约了中小城市今后一段时间内的发展速度，是地产投资所需考虑的重要因素。

1.5 交通因素分析

大多数情况下，大中型城市都是交通的陆海空交通的重要枢纽，交通相比较中小城市来讲更加的便利，如上海、北京、广州就拥有国内前三大机场，铁路线路更是四通八达，交通的便利性一定程度上改变了商业体的可达性。而中小城市一般陆海空交通都不是特别的方便，有些中小城市没有机场，一些中小城市的高速路网不够发达，这些都在一定程度上影响了地产投资的发展。

中小城市的地产投资过程中，要充分地考虑中小城市的这些特点，做好整个项目的市场定位和营销策划等工作，以免对企业的发展造成不利的影响，但也要看到中小城市未来发展的潜力和低成本投资现实，从投资回报的角度进行探索。通过综合分析，依据中小城市的特点选择适合的地产投资方案，促进中小城市地产投资的健康发展。

2 我国中小城市投资环境指标的评价体系探讨

在房地产投资环境中要考虑的问题非常多，其投资环境更是一个复杂的多学科的交叉体系。城市的投资环境、城市竞争力等都可能是房地产投资所需要考虑的因素。目前关于中小城市投资环境的指标体系较为复杂，很多指标需要适应时代发展的要求，本文主要结合实践，对中小城市房地产投资环境的指标进行研究，建议从以下几个方面进行考虑。

2.1 地区经济指标

就中小城市房地产投资来讲，研究一个地区的经济指标主要需要考虑本地区的社会生产总值、人均可支配收入、社会消费品零售总额以及恩格尔系数，外商投资额也是值得关注的重要因素，这能够在一定程度上反映该地区的投资意向。

2.2 市场指标

市场指标的范畴十分的广泛，在这里本文仅研究影响中小城市房地产投资相关的一些因素。住宅开发投资的完成额、零售批发住宿餐饮人员的投资比例以及批发零售的贸易企业的数量，这些指标在一定程度上反映了当地的市场上经济的活跃程度以及第三产业的发展情况，住宅投资开发的完成额则能够反映出房地产投资市场的需求状况。

2.3 交通和区位指标

人均道路面积、每万人拥有的出租车量，每万人拥有的公共汽车数量，每万人拥有私家车数量，市场的主要辐射范围，以及未来几年内的交通建设发展计划等。

2.4 社会生活指标

人均年末存款数额、人口密度、城市化率、人均工资、人口总数。社会生活指标是影响房地产投资的重要指标，在实际的应用中应当认真地研究，为在中小城市的房地产投资做好前期的全面准备工作。

以上列举的指标在对中小城市房地产的投资中都有着十分重要的意义。但值得注意的是，在进行商业地产的投资过程中，反应市场容量的指标和反应区位市场辐射范围的指标应当给予重视。限额以上批发零售企业能够在一定程度上反映出整个城市的商业发展程度和外来人口进入的主要阻碍因素。而餐饮、住宿人员的从业比例，能够在一定程度上反映整个地区商业地产的繁荣程度，如果这个比例明显低于全国平均比例，则说明本地房地产特别是商业地产的发展程度不高，还有比较大的发展空间。住宅投资完成额则能够在一定程度上反映出本地市场房地产的成熟度。一般情况下，住宅开发都先于商业地产的开发，住宅市场的繁荣则会有效地促进商业地产的繁荣。目前我国城镇化发展的步伐进一步加快，中小城市的住宅开发正在经历着新区化和郊区化的发展过程，大量的楼盘的开发会形成新的机会，这有利于商业地产和其他配套的跟进，进而促进本地房地产市场的发展。

3 我国中小城市地产投资的评价方法探讨

3.1 中小城市地产未来的发展潜力

在一般评价的指标中收入支出比和商业服务业对于社会零售品的消费总额荷载量能够在一定程度上反映出该地区未来房地产的发展潜力。这两个指标从不同的角度揭示中小城市的发展空间。商服人员人均负荷主要是指商业服务业人员所登记的社会零售品的消费总额的额度。一般来讲，使得中小城市的商服人员人均负荷远远超过其他城市的平均水平的原因主要是该城市是区域内的商贸服务中心，其商贸服务业辐射的范围比较大，这使得该城市的商贸人员的人均负荷量要高于其他地区。另外一个原因就是本地区人口的消费欲望很强，但是缺少商业服务的基本设施和足够的人员。城市人均投资和收入比能够从另一个角度反映出中小城市未来的投资潜力。如一个中小城市的人均收入排名靠前，而人均支出较为靠后，这在一定程度上能够反映出这类城市的房地产投资还较为落后，城市的人均存款数额可能较多，且居民所具备的消费能力比较强，只是还没有能够转换为实际的市场购买力，换句话说，这类城市居民的消费观念还比较保守，对于房地产来讲，则有着比较好的发展潜力。

3.2 中小城市地产的发展类型分析

中小城市地产的发展类型可以依据城市的经济水平、城市居民的自身消费水平以及距离中心城市的远近来进行衡量。如果一个中小城市居住的人口比较多，且消费的意愿比较强，则很有可能形成一定的商业市场容量，有发展成为地区商业副中心的潜力，比如长三角地区的苏锡常。如果一个城市距离区域内的核心城市比较远，从商圈的理论来分析，其城市的市场辐射范围也会得到拓宽，所以也比较容易形成区域的次级商业中心，如处在关天经济区内的宝鸡市离西安市较远，但却发展成为了陕西省第二大城市，在区域内有着一定的影响力。通过对这些因素的分析和定位，可以研究哪些城市能够成为区域内的商业副中心，哪些城市市场规模和市场辐射范围比较小，短期内没有长足的发展。对这些因素的分析、比较、判别，对于深化房地产投资的认识，提升房地产投资的效率都有着十分积极的作用。

3.3 综合评级

综合评价主要是对影响中小城市房地产投资环境的所有指标进行考量，通过数据处理分析出我国中小城市房地产投资环境的投资得分和排名。目前较为常用的城市环境评价的方法有因子分析法、层次分析法以及主成分的分析法等，这些方法各有优劣，在实际的应用中建议采取多种方法综合分析，将定性和定量进行相互的结合，但更为重要的是实际进行考察，对于房地产企业来讲，不一定投资环境得分高的城市就一定适合进行投资，相反，得分低的城市也不见得没有机会，这些都要进行综合考虑和权衡。

4 结语

伴随着我国城镇化速度的不断加快和社会经济的发展，中小城市以其独特的魅力正在吸引着各行各业的关注，其中房地产投资更是各方聚集的焦点。但中小城市的投资环境和大型城市、特大型城市的房地产投资环境有着比较大的差异，从人口数量到居民收入都有着一定的特殊性，在中小城市进行房地产投资要结合这些特点分析研究相关的地产投资指标，做出科学的决策，促进企业的经济效益的提升。而从中小城市本身而言，也应该突出经济发展的特色，发展特色经济，提升本地区的经济发展速度和质量，增加居民可支配收入，促进社会和谐发展，改善投资环境，促进经济社会的可持续发展，为外部投资创造良好的环境。

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F293.3

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1005-5800(2013)09(c)-171-02