委托贷款抵押登记的相关问题研究

郑格非

(温州房屋交易中心，浙江温州 325003)

委托贷款抵押登记的相关问题研究

郑格非

(温州房屋交易中心，浙江温州 325003)

委托贷款业务作为引导民间资金纳入金融监管的有效手段，正日益受到银行金融机构的重视，但由于其法律关系复杂，抵押登记权利主体错位，委托贷款的资金安全保障方面存在重大隐患，损害了资金所有者的利益。故此，需深入分析其中的法律关系，尤其要区分其与信托贷款的不同性质，严格依法登记，确保当事人的合法权益。

抵押登记；法律关系；信托贷款；委托贷款

2010年以来，国家对房地产市场进行了持续调控，限贷限购双管齐下，房地产市场快速降温，银行业金融机构的贷款效益直线下降。特别是在温州，由于金融危机影响的余波尚存，民间借贷元气大伤，实体经济恢复还需等待金融改革政策支持的累积效应。一方面银行业金融机构出于自身信贷安全考虑而谨慎放贷，另一方面实业经济恢复缓慢，市场对资金的需求降低，贷款的供需发生逆转，银行业金融机构的经济效益快速滑坡。而与此形成鲜明对比的是，房地产项目贷款却条件苛刻，开发商则急需资金。在这种状况下，委托贷款因其所具有的特殊属性，可以引导民间资金纳入监管体系，拓宽贷款渠道，已成为银行业金融机构中间业务收入的重要来源，为银行业金融机构开辟新的盈利途径。但由于对委托贷款这项业务在认识上存在一些误区，造成抵押登记权利主体与实际的权利主体不一致，影响了资金安全。故基于委托贷款当事人主体关系之复杂性，理顺其法律关系，并明确各方当事人之主体资格，这将有利于正确化解纠纷、依法保障资金安全，同时引导民间借贷的纯信用操作向委托贷款转化，从而使其阳光化，具有十分重要的现实意义。

一、委托贷款的相关概念及其主要特点

根据《贷款通则》第七条的规定：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款”；且依照法律规定：贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。从《贷款通则》对其所作定义可以看出委托贷款具有以下三个特点：

1.主体关系复杂

委托贷款关系涉及了三方当事人和两种法律关系，其中三方当事人为委托人、受托人和借款人；两种法律关系指委托人（资金所有者）与受托人（银行）、受托人（贷款人）与借款人之间的法律关系[1]，两种法律关系既独立又相互关联。

2.委托人的范围广泛

委托人可以分为三种类型：一是机关事业单位，即政府部门、承担行政职能、公益性质的单位；二是企业、公司等经济实体；三是社会自然人。

在我国，企业间借贷属于金融管制的范围，民间借贷又缺乏明确的立法。比如温州，民间资本的规模极其膨大，一些企业和个人拥有巨额的多余资金，希望获得高于银行利率水准的回报。这两种资金如果游离在监管之外，极易影响正规金融运行。为疏导这种市场需求，规范金融秩序的监管，国家金融监管机构开辟了一条变通的途径，允许有关当事方以委托的方式，由银行充当桥梁中介，将其纳入金融管理体系，使这种借贷合法化。

3.责任界限明确

《贷款通则》第七条规定：贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险；《中国人民银行关于金融信托投资公司委托贷款业务规定》第六条规定：委托贷款未到期或到期后未收回，委托人不得要求信托公司返还部分或全部委托资金；《中国人民银行关于加强对信托投资机构委托存贷款业务管理的通知》第一条第4款规定：委托贷款的风险由委托方承担。从上述规定可见，委托贷款业务的责任界限非常明确，委托贷款能否按期如数收回，与银行无关，银行不承担保证或代替借款单位归还本息的义务。其本意就是为了降低银行系统金融风险，保证我国金融体制的稳定和规范发展。

二、委托贷款业务存在的主要问题

（一）法律关系混淆，优先受偿的主体错位

在实际操作中，委托贷款业务的法律关系较为混乱，受托行使监管职责的银行变成了合同上的权利人，并且银行以抵押权人的身份申请抵押权登记，银行取得了抵押物的优先受偿权，而实际的资金所有者却与抵押登记无关。这显然与《房屋登记办法》第二十条“申请人与依法提交的材料记载的主体一致；申请登记内容与有关材料证明的事实一致”的规定相矛盾。

（二）责权不匹配，资金安全难以保障

在委托贷款业务中，受托银行不承担贷款风险，风险由委托人承担。银行作为受托人虽然是合同上的权利人，并享有抵押物的优先受偿权，却不是真实的权利人，更不用担心贷款的安全回收。贷款资金的所有者是委托人，但其所有者的意志和权益却无处体现，还要承担贷款风险。委托方和受托方的权利义务分离，委托人的资金在安全保障上存在隐患。

三、委托贷款的法律关系分析

（一）受托人不具备委托贷款抵押权人资格

根据《贷款通则》第二十九条规定：所有贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。可见，不管是银行业金融机构开展的的自营贷款业务，还是委托贷款业务，都要求贷款人以自己的名义与借款人签订相关合同[2]。我国金融管理机构设置委托贷款这种贷款类型，其中的一个重要目的在于有效监管民间借贷活动，而不是去取代委托人实施信贷活动。如果受托的银行成为合同的权利人和抵押权人，那就无形中剥夺了资金所有者的主体资格，并且与抵押权登记的规定相冲突。因此，受托银行是为提供委托贷款业务服务的，并不具备委托贷款合同权利人和抵押合同抵押权人的资格。

（二）权利义务脱节是委托资金缺乏保障的制度原因

委托贷款业务存在两个合同：委托合同和借款合同，资金所有者（委托人）与银行（受托人）签订委托合同，银行（贷款人）与借款人签订借款合同。依据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）的规定：在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼[3]。最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》规定：构成委托贷款的，金融机构出具的存单或进帐单、对帐单或与出资人签订的存款合同不作为存款关系的证明，借款方不能偿还贷款的风险应当由委托人承担[4]。这些规定旨在降低银行业金融机构的风险，却导致委托方与受托方的权利义务脱节，委托人的合法权益难以得到应有的法律保障，这正是委托贷款存在风险的制度原因。

四、完善和规范委托贷款抵押登记的思考

（一）确认各方当事人主体资格

作为房屋登记机构，在办理委托贷款抵押登记时要把握好各方当事人的主体资格，根据委托合同和借款合同，委托人（资金所有者）为债权人，银行金融机构（受托人）为贷款人，借款人为债务人。因此，委托人为抵押权人，银行金融机构为委托代理人。关于抵押人应视不同情况：借款人以其自己名下的房屋提供担保的，借款人为抵押人；借款人以第三人拥有的房屋提供担保的，第三人为抵押人，借款人为债务人。

（二）把好要件和笔录关

申请委托贷款抵押登记，要注意对合同的审查，主合同应包括委托合同和借款合同或三方直接签订的委托贷款合同；从合同为抵押合同。同时，房屋登记机构还应根据《房屋登记办法》的规定，询问申请人是否属于委托贷款，并做好相应笔录。如果从借款合同上无法判断该合同属于委托贷款的，房屋登记机构将银行金融机构登记为抵押权人的，由此给委托人造成的损失，登记机构不应承担任何责任。

（三）严格区分信托贷款和委托贷款

1.资金性质不同

委托贷款只是将所有者的资金在运用形式上变为银行的贷款，但这并未改变资金的性质。而信托贷款是信托机构利用设立的信托存款，在保证资金所有者受益的前提下，自行确定发放贷款的对象，从实质上改变了原来资金的性质，从而具备了银行贷款的一般特征。

2.管理要求不同

根据《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》的规定：人民银行对商业银行开办委托贷款业务由审批制改为备案制。而《中国人民银行关于加强对信托投资机构委托存贷款业务管理的通知》规定，各级人民银行对信托投资机构的委托存贷款要进行检查、清理，凡不符合上述要求的，要令其立即清退。故人民银行对委托贷款管理较松，而对信托贷款则视同对银行自营贷款的管理，比较严格。

3.业务要求不同

银行的委托贷款业务要根据委托人所指定的资金用途、对象等发放贷款，监督款项的使用，并负责贷款到期时催还，但在借款人到期无力偿还贷款时并不承担责任。而信托贷款的发放和收回均由信托机构自主办理，所以要由信托机构承担贷款的风险和损失责任。

因此，如涉及抵押登记的，信托贷款的抵押权人为信托机构，委托贷款的抵押权人为资金所有者。

[1]毛秋芳.我国委托贷款法律问题研究[D].湖南师范大学,2010(5).

[2]朱正好.对委托贷款抵押登记的办理意见[J].中国房地产,2012(11):54-56.

[3]最高人民法院.最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复[EB/OL].[1996-5-16][2013-4-23].http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=12426.

[4]最高人民法院.关于审理存单纠纷案件的若干规定[EB/OL].[1997-12-13][2013-5-6]http://old.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=29375.

The Researchon Problems of Entrusted Loan Mortgage Registration

ZHENGGe-fei
(Wenzhou Housing Trading Center,Wenzhou,Zhejiang,325003 China)

Entrusted loan, as an effective means of leading private capital into financial regulation, is called attention by banks financial institutions. However, due to the complicated legal relations, which is resulting in right subject dislocation of mortgage registration,there are great hidden dangers for capital security of entrusted loan, that damage the interest of capital owner. Therefore, it is necessary to go into deep analysis of the legal relations, especially to distinguish the character of trust loan and it so as to register legallyand ensure the client’s right under the law.

mortgage registration; legal relation; trust loan; entrusted loan

D922.28

A

1672-0105（2013）02-0080-03

10.3969/j.issn.1672-0105.2013.02.016

2013-05-15

郑格非（1974—），男，浙江温州人，经济师，主要研究方向：房屋登记。

王国银）