盘活土地资源 促进乐山旅游转型升级

李文飞

(峨眉山-乐山大佛风景名胜区管理委员会 四川 乐山 614000)

近年来，为适应游客消费观念和方式转变的需要，进一步提高旅游产业品质和核心竞争力，全国各地政府和景区积极转变发展思路，努力推进旅游业从单一观光型向观光休闲度假复合型的转变。其中，旅游土地资源因其稀缺性、独特性、区位性等优势，已经成为促进旅游业转型升级的重要保证和支撑力量，对其进行合理的规划、开发和利用，将成为调整地方和景区旅游产业结构，转变经济增长模式，实现又好又快发展、跨越发展的有力手段。

一、旅游土地资源利用概况

旅游土地资源利用，俗称旅游地产，主要包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产，其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店等项目。与普通商业住宅类地产不同，旅游地产高度依附于旅游业的发展和旅游资源的开发，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受各方关注和青睐。

旅游地产的产生始于19世纪的法国地中海沿岸，当时地中海沿岸因风光秀丽、气候适宜，备受法国王公贵族的喜爱，随即开发了大量海滨别墅供其休闲度假，并吸引了欧洲、北美等地的王公贵族、富商巨贾蜂拥而至，地中海由此成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，形成了分时度假的雏形，逐渐受到全球各地游客的喜爱，并得以快速推广。今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲住宅等已遍布世界各地。

自20世纪80年代末90年代初起，旅游地产概念逐渐传入国内，并在一些地区和景区得到实践，先后经历了快速发展、结构调整、平稳推进等阶段，形成了具有代表性的成功案例如海南亚龙湾、博鳌国家旅游休闲度假区、深圳华侨城、杭州乐园等旅游地产集群。这些旅游地产依托优质的旅游景观资源、优越的地理位置和优良的交通条件，积极引入先进的管理经营方式，开发出具有品位高、宜居宜商、休闲功能齐备的旅游地产综合体，成为引领消费潮流、带动旅游综合经济快速发展的强劲引擎。

二、当前旅游土地资源利用的有利政策及环境

(一)国家政策利好旅游土地资源利用

一是新型城镇化政策为旅游土地资源利用带来契机。党的十八大提出要建立城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的新型城镇化。党的十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》进一步明确要坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。而旅游土地资源利用的发展理念与这一思路完全吻合，符合新型城镇化发展需要，将成为提高城镇服务水平、拓展发展空间、推进旅游经济转型升级的重要手段。二是《服务业发展“十二五”规划》明确了旅游土地资源利用的方向。《规划》要求加强旅游公共服务设施建设，提升打造一批国家级城市旅游目的地、国家级精品景区，推出一批文化旅游演艺精品和精品旅游线路。而旅游土地资源利用正是推进公共服务设施建设的基础，是旅游目的地和精品景区形成的有力推手，也是打造优质文化旅游演艺精品和旅游线路的重要支撑。三是《国民旅游休闲纲要》指明了旅游土地资源利用的途径。2013年2月2日施行的《国民旅游休闲纲要》要求推进国民旅游休闲基础设施建设，城乡规划要统筹考虑旅游休闲场地和设施用地，优化布局，逐步增加旅游休闲公共服务设施建设的资金投入，鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施。《纲要》充分激发社会力量投资旅游土地资源开发的热情，将大大发挥旅游土地资源利用在改善国民旅游休闲环境、完善公共服务、提升服务质量上的重要作用。

(二)宏观调控拓展了旅游土地资源利用资金来源

近年来，为进一步调整升级产业结构，促进国民经济健康有序发展，国家陆续出台相关政策，加大对股市、原材料生产、传统房地产开发、高耗能高污染、落后产能等行业的调整力度和步伐，促使大批资金为规避风险重新寻找新的投资方式和效益增长点。旅游土地资源利用因其顺应国民消费观念和方式变化的需要，具备绿色低碳、人与自然和谐相处的优势，符合国家产业调整政策，各方资金纷纷进入抢占制高点，进一步充实了旅游土地资源利用的资金来源。根据中国房产信息集团《2013中国旅游地产发展年报》统计，截止2012年底，全国超过1/3的百强房地产企业涉足旅游地产开发，已面市的旅游土地资源利用项目共有2259个，投资总额超过1万亿元，其中海南、环渤海湾、长三角、两广及西南地区的旅游土地资源利用项目已经占到全国总数的83%。

(三)国民收入提高促进了旅游土地资源的开发利用

按照世界旅游组织的权威统计显示，当一个国家的人均国内生产总值达到1000美元之时，旅游业就会兴旺发达起来;而人均国民生产总值突破3000美元以上时，休闲消费的爆发性增长就将来临。根据国家统计局发布的《2012年国民经济和社会发展统计公报》，2012年人均国民生产总值达到6100美元。由此可见，中国经济的持续发展将促使中国的旅游消费迅速从单一观光型向观光休闲度假复合型转变，客流量的急剧增长将为旅游土地资源利用提供坚实的需求，是其发展的核心基石。

三、乐山旅游土地资源利用的优势

(一)市委市政府高度重视乐山旅游土地资源利用

近年来，为提高全市旅游业核心竞争力，转变旅游发展方式，乐山市委市政府在《乐山市旅游产业“十二五”规划》中提出建设集酒店度假、会议会展、休闲养生、娱乐演艺、商务购物、度假地产与新城开发为一体的乐峨黄金旅游大市场。2013年颁布的《关于建设国际旅游目的地实现旅游业发展新跨越的意见》要求优先保障市级以上重点旅游项目和旅游服务设施建设用地。这些政策的制定将为乐山旅游土地资源利用提供良好的政策平台和发展指引。

(二)交通条件改善带来的客流增长促进旅游土地资源利用

“十二五”期间，乐山正在实施“千亿交通”工程，加快建设“两航五铁十高速”，构建功能完备的综合交通运输体系，这将极大缩短乐山市与成都及周边市州的“时空距离”，改变乐山的区域地位，乐山将成为连接成都与川南、川西、重庆和云南等地的另一个重要枢纽以及四川西南的又一个经济中心，由此产生的客流增长将为乐山旅游土地资源利用提供重要的客源。

(三)乐山旅游土地资源利用具备后发优势

乐山旅游资源丰富，文化与自然遗产交相辉映，很多特色鲜明、禀赋特异的优质旅游资源具备很深的发展潜力，其数量、知名度、美誉度在四川乃至国内都居于重要地位。在各方资金寻找投资点，成都、重庆及沿海城市等旅游土地资源利用上升空间逐渐饱和、成本增大的情况下，乐山所具备的后发优势将得到充分展现，必将成为各方资金积极争取的旅游土地资源开发重点，峨秀湖国际旅游度假区、嘉州长卷等项目的先行先试就是充分的例证。

(四)“智慧乐山”建设是对旅游土地资源利用的有力支持

随着旅游业从单一观光型向观光休闲度假复合型转变的步伐逐渐加快，完善的跟踪保障功能、方便快捷的畅游休闲渠道和高效优质的服务水准，日益成为旅游土地资源利用后续发展的重要动力，而这一切都需要有先进的科技手段作为支撑。2013年7月初，乐山市与中国联通四川省分公司签署“智慧乐山”建设战略合作协议，紧接着又于9月中旬召开了《乐山智慧城市建设总体规划》专家评审会。“智慧乐山”建设带来的管理、服务方式革新，是乐山旅游土地资源利用的重要条件和机遇，是创新其服务载体、提升服务品质和丰富服务功能的有力推手。乐山旅游土地资源利用应紧紧依托这一优势，以信息化有效整合各类服务资源，探索推进“共建、共享、共用”平台，助力自身结构调整和转型升级，实现美丽发展。

四、乐山旅游土地资源利用需要注意的问题

(一)避免旅游土地资源利用的同质化

旅游土地资源利用的范围涵盖了景点、商业、度假和住宅等功能，适应各类群体的不同需求。但是应注意到，目前国内的旅游土地资源利用项目数量虽多，但产品类型和景观资源却很类似，同质化现象较为严重，叫好又叫座、具有一定影响力的项目较少，功能复合型、创新型精品项目缺失。以海南为例，其旅游土地资源利用主要依托一线海景资源、高尔夫球场等建设滨海地产，但是开发商大多以打造旅游休闲度假基地为由头，却只重视酒店、住宅等效益来得快的项目，区域文化、民俗风情、城市特点等人文资源的运用较为欠缺，服务功能相互雷同，度假休闲品质离预期有较大差距，与普通房地产开发并无二致。乐山旅游土地资源现在处于起步阶段，这既是压力，但也具备避免重走他人老路的创新活力，我们要结合自身内容丰富、形态各异的旅游资源优势，认真贯彻《关于建设国际旅游目的地实现旅游业发展新跨越的意见》，制定长远的发展规划，大力挖掘民俗文化、地域特色、建筑风格等内涵，形成一景一品、内容形式多元化、彼此相互承接的旅游地产集群。

(二)防止旅游土地资源利用项目虎头蛇尾

众所周知，旅游土地资源利用资金投入大、建设周期长，短期内只能实现微利，需要有长期持续不断的运作才能有大的收效。而现在很多旅游土地资源利用项目开发前期吹得天花乱坠，销售完毕后忽视售后服务，后续配套休闲度假设施和物业管理无法满足需求，致使购买者和使用者对此类旅游地产项目失去热情，逐渐导致房产贬值或升值缓慢，甚至变成烂尾，给地方政府造成很大负担。因此，在我们以后的旅游土地资源利用过程中，要敦促开发商塑造品牌意识和可持续发展的观念，改变注重销售为主导的投资模式，将重心由销售向经营过渡，对休闲度假功能进行完善，持续提高吸引力和竞争力，形成“销售+经营”的良性投资模式，以长效盈利作为旅游土地资源利用的最终目标。

(三)确保旅游资源保护与旅游土地资源利用的有机协调

旅游土地资源利用是紧紧依附于旅游资源的，一旦旅游资源因旅游土地资源利用遭到破坏或功能性退化，开发也就无从谈起。云南大理洱海边的情人湖，由于过度开发被填建成别墅群，曾经的情人湖已经不在，此事在国内产生较大负面影响。因此，在开展旅游土地资源利用规划时，我们要将对旅游资源的保护作为首要前提，在此基础上，坚持绿色环保、低碳排放、可持续发展的理念，因势就景合理布局休闲度假设施，避免大开大合的改造和粗放式经营管理，形成自然资源保护和旅游土地资源利用的和谐共生。