长沙市高档酒店供给与需求分析:基于四星和五星级酒店的调查

夏 浦

(湖南农业大学 经济学院，湖南 长沙 410128)

随着酒店业的发展，中国与国际酒店业的水平差距在缩短，酒店业在经济发展中的作用体现的越来越重要。“十二五”时期是长沙市全面实施“领跑”战略，全力加快“调优结构、转变方式、城乡一体、普惠民生”步伐，大力提升综合实力，快速推进城乡建设在统筹发展，全面推进和谐社会建设的关键时期。2012年，长沙市国民经济生产总值5 689.5亿元，同比增长12.9%；城镇居民人均可支配收入达15645元，同比增长16.1%。农村居民人均现金收入达10 054元，同比增长19.5%，经济基本竞争力在全国大中城市中排名由第53位跃升到第25位。长沙市经济的快速发展为酒店业的发展提供了新的机遇。

一、长沙市高档酒店业的特点

(1)地理位置特点。从行政区划看，长沙市四、五星级高档次酒店主要集中在长沙市芙蓉区；从市区分布来看，以湘江为界，河东为四、五星级高档次酒店的主要集中区域；从交通区位看，四、五星级高档次酒店主要集中在二环以内，即经济发达、商业繁荣、交通快捷的城市中心商务区和交通枢纽附近。

(2)酒店类型特点。长沙市现有的四、五星级高档次酒店主要以商务型酒店为主。目前长沙市度假休闲酒店有3家，全部为五星级高档次酒店，分散在长沙郊区，分别是普瑞温泉酒店、同升湖通程山庄酒店及碧桂园凤凰酒店。

(3)酒店规模特点。长沙大部分五星级酒店的客房数量均在300间套以上，即以大中型体量规模酒店为主；而长沙四星级酒店的客房数量大都在300间套以下，即以中小型体量规模酒店为主。 五星级酒店中以华天集团管理的3家五星级酒店客房规模体量最大，均达550间套以上。而四星级酒店仅有紫东阁华天大酒店、金源大酒店、湘泉大酒店、和一国际大酒店和枫林宾馆等五家客房达到300间套以上。

(4)酒店主题特色。市区开业较早的大部分四、五星级酒店为商务酒店，其装修风格为传统商务型，缺乏特色和创意。市区近年开业的部分商务酒店装修装饰风格中注入了个性化元素，形成独有的主题特色。如明城国际酒店是以欧洲文化、历史、建筑、艺术和著名人物为主要表现形式的主题文化酒店；圣爵菲斯酒店借助绿水清山，清新的大自然风光，环山抱水，并融入地中海风情，打造成五星级花园式休闲度假及会务酒店；豪布斯卡酒店为艺术主题酒店，装修采用简欧风格；皇冠假日酒店装饰装修为欧式与古典中式的结合；延年世纪酒店在装潢上不仅彰显欧式的简约和奢华，还融入符合现代的时尚元素；湘君华天酒店一改常规商务型酒店坐落繁华市区的原则，设计上酒店与湘江相望，借助江景，有最美的江景商务酒店之雅号等。

(5)酒店管理特点。与国际酒店品牌管理公司旗下的酒店比较而言，长沙市自主经营的酒店和委托本地华天酒店集团管理的五星级酒店，在硬件设施保养方面相对较差，软件服务及管理水平一般。1)洲际集团旗下的皇冠假日酒店是烂尾楼改造而成，由于整体建筑结构限制，酒店布局及交通流线不够合理(酒店一楼为交通通道，人流量最多，较为嘈杂，大堂设在夹层，无正门入口)。2)国际品牌管理的五星级酒店主要集中在五一广场商圈和芙蓉路商圈，该区域商业发展成熟，具有国际大都市商业中心的特征。 3)长沙的四星级酒店，天玺大酒店由著名新加坡华夏酒店管理有限公司管理，时代帝景大酒店是由香港康年国际酒店集团管理，富丽华大酒店是由富丽华大酒店管理有限公司管理，湘君华天商务酒店、芙蓉华天大酒店、紫东阁华天大酒店及星沙华天大酒店则是由湖南华天集团管理，君逸山水大酒店和君逸康年大酒店由湖南君逸酒店管理有限公司管理；其余 12家四星级酒店则是单体酒店，主要实行自主经营的管理模式。

二、长沙市高档酒店供给状况分析

1.长沙市星级酒店数量

长沙市的星级酒店呈现出的比例可以看出星级越高，酒店的数量越少。有 13家五星酒店，22家四星级酒店，43家三星级酒店。目前长沙市有13家五星级酒店，未来新增的5五星级酒店将超过10家，未来长沙市的酒店格局将发生重要变化，五星级酒店在市场中的规模越来越大。据相关调查数据反映，未来新增的4星级酒店不多，可见投资商对于市场的判断是：五星级酒店是未来发展的趋势，五星级酒店符合未来的市场需要。

2.长沙市高档酒店供给规模

除了度假型的同升湖通程山庄和2010年新开的豪布斯卡、小天鹅戴斯酒店在 200间房左右以外，其他五星级酒店客房体量均在 200间套以上，为大中型体量规模酒店。四星级酒店的规模在日益扩大，最近装修及新建的酒店的客房体量大都在200间客房以上。在长沙23家四星级酒店中仅有顺天黄金海岸大酒店、湘君华天商务酒店、君逸山水大酒店、海程大酒店、宏华宾馆等 5家酒店的客房体量小于200间，其余都在200间客房以上。具体情况见长沙市四星级酒店和单体五星级酒店统计(表1)。

表1 长沙市四、五星级酒店统计表

3.长沙市高档酒店的市场运营

2007年喜来登进驻长沙市场，整体高星级酒店市场发展势头较好，其中知名度较高的本土老牌五星级酒店出租率均达到70%左右；喜来登酒店刚开业时期尚处于市场培育期，出租率相对较低。其作为长沙市场首家国际品牌五星级酒店，进入市场相对较早，依托其品牌影响力和国际连锁集团的优势，市场占有率相对较高，其经营情况与本土五星级酒店以及其他国际品牌管理的五星级相比，均处于优势地位。

本土五星级酒店房价整体呈现平稳上涨，但是2008-2009年受宏观经济调控、新进入市场者增多尤其是国际品牌酒店的出现等多种因素影响，平均房价涨幅较小，同期出租率则出现一定幅度的下降。[1-3]国际品牌酒店通过近两年的运营，市场逐渐拓展，房价逐步上升，入住率与本土五星级酒店基本持平。随着在宏观经济环境的复苏及国际品牌酒店的相继进入，2012年长沙五星级酒店整体房价水平和入住率呈现上涨趋势。[4-5]

三、长沙市高档酒店市场需求分析

1.商务需求

三一重工、山河智能、中联起重机、中铁重工等一批工程机械企业先后落户长沙，并迅速发展壮大。就目前长沙经开区来看，其工程机械产值占全省的 3/5，占全国同行业市场总量的 23%，占全球市场份额已达7.2%。三一、中联、山河三家龙头企业的市值超过全国工程机械上市公司市值的 2/3。工程机械产业已成为中国乃至世界工程机械行业的重要部，区内拥有汽车及零部件企业100余家，其中包括广汽长丰、北汽福田、众泰汽车、广汽菲亚特、住友轮胎、博世汽车等知名汽车及零部件生产厂商，已经初步形成中国汽车产业集群新板块。工程机械和汽车制造两大产业的产值、税收和从业人员均占全区 85%以上的比重，主导产业优势突出，这些都为长沙酒店业的发展提供了潜在需求。

2.会议需求

长沙市作为中国中南经济发展的中心城市，每年都会有一些比较大型的会议及展览，例中国长沙工程机械配件博览会、长沙动漫游戏展会、中国(长沙)科技成果转化交易会等一系列大型会展，为长沙的酒店行业带来可观的经济收入。著名经济学家、《世界是平的》作者托马斯·弗里德曼认为：“如果在一个城市开一个高规格会议，就好比开了一架飞机在这个城市上空撒钞票。”笔者调查发现，每年年初以及年终，星沙地区五星级酒店的会议室经营情况良好；周边的政府部门各类总结会、报告会、签约仪式等等，各类企事业单位都会召开一系列的交流会、研讨会等，平常时间还有酒店周边各大企业的新品发布会、与其它合作伙伴的洽谈会等。

3.旅游需求

根据2013年1月21日长沙市旅游局公布了全市去年旅游产业发展情况的数据资料显示，2012年长沙旅游总收入在全国省会城市中名列第7位，台湾游和高铁游成为其中两大亮点，全年高铁旅游接待团队达 2900余个。长沙全年共接待国内外游客4854.62万人次，实现旅游总收入457.99亿元，特别是全市入境旅游骤然升温。其中，全年接待国内旅游者2197.8万人次，国内旅游收入177.6亿元，分别增长26%和26.14%；接待台湾游客近14万人次，同比增 30.14%。来长沙游客国家由去年的 35个上升到今年的 45个。高铁游去年也表现抢眼，去年全年全市高铁旅游接待团队 2900多个，共接待游客721万人次，实现旅游总收入105亿元。

酒店的产生源自稳定、成熟的经济基础和长期沉淀的深厚文化底蕴。城市酒店业随着经济、旅游的发展已经成为城市不可或缺的部分，它象征着人类对更高层次生活素质的追求和对“超凡脱俗”愿望的表达,将为人们的生活提供更多元的选择。随着需求的增长，长沙市高档酒店发展空间将不断扩大。

[1]娄丽芝.酒店项目投资的风险分析[J].企业家天地，2011(9)：73-74.

[2]袁明曦.利用利润理论分析主题酒店的可行性[J].科技情报开发与经济，2012(8)：163-166.

[3]彭 敏.浅析酒店项目投资前市场分析及经营模式选择[J].酒店管理研究，2012(2)：40-41.

[4]贾 静.山东发展精品酒店的可行性分析[J].中国校外教育，2012(9)：133-134.

[5]李应军.中国发展精品酒店的可行性分析及对策探讨[J].云南财经大学学报，2012(12)：34-36.