房地产企业常见税收问题探讨

盛志荣

近年来，房地产开发业已经成为拉动城市经济增长的一个新热点，并由此成为税收最大来源。房地产的利润和缴纳的税款虽然都在增加，但是偷逃税款的情况还是存在的，扰乱了市场秩序，带来一系列社会问题亟待解决。因此，房地产企业总结纳税管理的经验和规律，研究出有效的管理对策在当前形势下是很有必要的。

一、房地产企业常见税收问题

（一）销售收入方面

1.预收款按规定缴税

第一，将预售收入未记入预收账款，未按国税发[2009]31号文规定将预售收入乘以预计利润率计算出预计营业利润额，合计当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。未按规定将预收款乘5%营业税率预缴营业税。

第二，把预售购房款变为订金，不确认预收账款收入。

2.隐瞒销售收入

第一，部分房产公司与开发商和购房者协议好，少开成交金额，减少产权过户，达到少缴各项税费，达到“双偷”行为。部分个人承包开发经营房地产公司采用少开发票，另开收款收据，建立账外账的行为，这样达到少缴税款之目的。还有利用虚假销售面积，不及时的反馈给税务人员，为以后少计销售房款提供虚假依据，增加了税务人员的稽查难度。

第二，近几年房地产企业的利润是可观的，职工收入也高，尤其高级管理人员的薪酬极高，一些企业用售楼差价作为工资发放给职工，以此达到少缴个人所得税、营业税和企业所得税的目的等等。

第三，房地产企业将低价卖给股东或子公司，利用关联方交易进行利润转移目的。房地产开发企业很多都有关系公司，如：装潢公司、咨询公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，达到少缴所得税之目的。

（二）项目成本方面

一是间接开发费用的问题比较突出。由于房地产开发的时间长、投入大，一些工程不能在一个年度内完成等因素，造成成本、费用和收入难以配比。有些企业就将开发房地产建造成本多计入开发房地产品销售成本，造成成本结转不准确，所得税计算不准确，影响企业所得税的缴纳。变通项目开具发票（如用办公费和材料费代替招待费）；从市场上购买发票或者非法取得一些票据列入当期的费用等等。

二是超过合同价款的预付工程款。一些企业付款后，除了改变设计规模，增加楼层面积等因素用现金支付款项；有些企业利用关联方关系，将预付和往来款混在一起，由于建筑公司归属地方税务机关管理，因此查证较难；更有甚者一些企业直接领取现金来当做工程预付款的原始依据。

三是建筑安装发票缺少监管，土建安装工程成本遭虚开。由于税收较少，一些地方有征收税务管理机构代开建筑业发票作为工程的成本，只需征收营业税及附加；一些用房地产企业的名义开具；还有的用不存在的建筑公司开票等等。

三、房地产企业的税务稽查的建议

（一）收入方面

1.要多方入手，加强销售收入的管理和控制

销售未完工开发产品收取的价款作为预售收入，开发产品完工后按照有关条款办理交付手续后应确认主营业务收入实现。企业在开发产品未办理交付手续前，所获得的分期预收款，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。

2.将发票检查工作常规化、制度化，加大发票违章的处罚力度

第一，企业应将从有关部门取得的开发项目分析信息，与企业的预售收入、成本、费用等项目核对，确认申报的开发项目。到项目现场开发地、销售现场实地登记、记录项目建设及销售的情况，分析账面可能存在的疑点。应与相关部门建立信息沟通制度，主管税务机关与企业所在地发改委、建委、规划、土地、房管等部门核实该企业开发项目、土地使用、建设规划、房屋产权登记等信息，掌握企业开发立项信息，以及土地面积、建筑面积、开工日期、建设进度、销售进度等有关涉税信息。

第二，有的企业利用应发放职工薪酬高低来确定不同的价格对个人销售，差价发给职工，以此来偷逃税款，因此应检查房地产企业是否有视同销售的行为，如果有就按照视同销售来确认收入和利润计征企业所得税。

第三，对房地产企业将低价卖给股东或子公司情况，应将稽查范围扩大到与房地产企业和相关的施工单位、装潢公司、咨询公司、供货企业，查清购、建、销等环节的具体情况和问题，以加大稽查的广度。同时应协同城建部门进行检查，是否通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，请其协助在招标、办证环节代征税款。

（二）成本方面

1.加强项目开发期间的财务和税收管理

第一，针对期间费用的虚增，应加强对各费用统计，进行纵向比较，查找一些金额大的，业务往来频繁的，经常以办公用品或劳保用品之名的发票，每月的各费用明细是否有大的波动等。

第二，预付款与企业借贷混同，由于房地产开发企业的关联企业比较多，这样就增加了房地产企业的日常财务票据处理工作，所以应当核实和房地产公司业务往来比较大的单位。

2.深入开发企业实地重点检查，审查把好成本关

针对企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，检查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。审核“开发成本”结转入“开发产品”的客观合理性，有无违反规定超标准、超范围、跨项目结转成本的情况。

3.建立房地产项目档案，加强税收精细化管理

审查中应当将预提的各项费用是不是按照文件标准和政府文件的规定最为一个重点来审查；还要检查各种费用缴纳不寻常的原因，比如：费用的收取有没有缓缴文件，要依据企业所得说规定的真实性、合法性、据实扣除等原则来从严执行税前扣除的范围和标准。可以通过和行政主管建设机构等进行交流和协作来全工程的监控和跟踪房地产开发项目从开发到转移的各个环节。

总之，房地产开发企业生产最终产品周期较长，因此，需要对房地产业的税收监控，加强与国土部门、住建等部门的联系，建立信息共享平台，调查房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，及时调整更新，对比同一地区房地产企业建筑成本等，另外，还需要加强对房地产业的税收法规普及工作，加强房地产企业的纳税意识，保证房地产业稳定发展。

[1]赵玉洪，邵炼钢.房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法，《中国税务》，2008年06期.