新型城镇化赋予房地产业新活力

陈柳钦

一

长期以来，一些地方把城镇化简单理解为卖地、盖楼、建小区，推进城镇化的动力主要来自于对“土地财政”的依赖。城镇化被狭义地放大成了城镇房地产业的发展，出现了土地城镇化快于人口城镇化的趋势，并出现了乱占耕地的现象。片面城镇化导致城乡脱节，以至于城乡面貌被人批评为欧洲与非洲之分；无序城镇化导致遍地开花、资源浪费和环境破坏严重；在城镇发展模式上存在着城乡分治思维的传统观念，“产城脱节”带来大量的“睡城”、“空城”，“城市病”越来越重。

近期，“新型城镇化”成为各方关注的焦点之一。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要深入贯彻落实科学发展观，加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。十八大报告明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。” 新型城镇化已上升到国家战略层面。目前中国人均GDP已达5000美元，且面临不小的发展困境，要想顺利越过“中等收入陷阱”，需要新一轮“城镇化”来创造新需求。城镇化成为开启工业化和信息化深入发展的新引擎。

经济领域的一系列改革值得期待。新型城镇化无疑是最具有经济潜力，并有望引领改革实现突破的领域，它将扭转以往土地城镇化单兵突进、户籍城镇化落后于人口城镇化、工业化过度超前城镇化等畸形局面，更强调城镇化与工业化的互动，与农业现代化的协调，与经济社会关系的和谐发展。在新的战略期，城镇化在内涵、发展方式和规模上都将有较大变化，从产业布局、福利体系建设、生活模式上都要以达到小康为目标。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、乡城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，其新体现在一是规划在先，二是开放，三是集约。新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农业城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体，大中小城市和小城镇、新型农村社区协调发展的城镇化建设路子。新城镇的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等为中心，真正使城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。总之，新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展，互促共进的城镇化。

二

城镇化是人类经济社会发展到一定历史阶段的必然产物，也是我国现代化进程的必由之路。当前，我国城镇化已经进入到了快速发展阶段，在城镇化快速发展的带动下，房地产业也得到了蓬勃、繁荣的发展。城镇化是一个相对抽象的概念，在经济转型的大背景下未来经济发展模式会由外需到内需、从粗放到集约，以房地产行业为主导的经济增长方式，有望逐渐演化成包括房地产行业在内的多元经济增长模式，而城镇化的发展契合未来新经济发展的模式。

房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。我国房地产经过了几十年的发展，取得了一系列的发展成就。房地产行业的发展，促使我国在加快住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住方面发挥了重要的作用，同时房地产行业发展过程中促使人民生活水平提高和国民经济增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。客观分析，房地产业也面临着不少问题，房地产市场忽冷忽热，尚未完全进入一个成熟产业所具有的平稳发展阶段。

2012年10月中旬的国务院专家座谈会上，国务院总理温家宝对房地产调控作出“初见成效，但依然不稳定”的评价，并重申坚持调控政策不动摇。同时指出，从长期讲，调控手段还需要逐步完善，更加注重市场和法治手段。随后的国务院常务会议，提出要抓紧研究制定符合中国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。临近年末，各方都在密切关注明年的房地产调控政策走向。2012年11月12日，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心记者会上一句“房地产市场调控政策现在还没想放松”，就导致次日地产股大跌4%。被认为“有史以来最为严厉的调控政策”已经实施两年有余，信贷、税收、土地、限购、保障房，甚至约谈、问责，手段几乎用尽。

新型城镇化主要受管理层推动与主导，在当前经济处于相对低迷阶段之时，管理层仍将“稳增长”作为首要任务，而对冲经济下滑见效最快的就是基础设施建设投资。新型城镇化的推进不同于过往简单的加大投资规模，其同时肩负着加快国家经济结构转型、带动新兴产业发展的重任，因此对于我国经济增长将起到举足轻重的作用，也对房地产板块以及房地产产业链起到明显的推动作用。2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。可关注华远地产、保利地产、信达地产、金融街、华发股份、世茂股份、荣盛发展、福星股份、万科A、金地集团等。虽然在短期之内房地产政策措施已然维持偏紧的状态，但作为基础产业，商品房与保障房一起，是城镇居民安居的保障，更是推动城镇化进程的重要动力。城镇化的两种发展路径：一线大型城市都市圈：大城市郊区、卫星城；以及二三线中心城市及其城市群；我们不看好县域城镇的城镇化。农业现代化、二三产升级、改善基础设施和民生将增厚房地产需求。世界主要发达国家的城市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。未来5-10年，预计政府主导的深度城镇化将全面推进，城镇化将催化农村居民旅游消费模式升级与变迁。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。未来十年房地产行业将从完全市场化定位转变为市场和保障相结合的双轨制定位。调控手段将从此前的需求抑制转变为坚持市场与保障并重，市场经济和行政手段并用，最终建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的供给体系。

三

城镇化的加速进行是必然的，而城镇化的发展也给城市提出了新的要求。每年数以千万计的农村人口进入城市，这就带来了住房、医疗、教育、公共设施等一系列的需求，而这些都必须要一一满足，否则将会给社会带来很多不确定因素。而这些之中，首要解决的就是住房问题。城镇化进展将为地产行业带来中期成长空间，城镇化进程的加速对房地产需求具有增量意义。数据显示，城市化率每提升1个百分点，将新增2000万城镇人口，其中15%为适婚年龄人口。预计2020年中国城镇人口规模增长2亿至8.7亿，若人均20平米来算则增加40亿平米的住房需求。过去10年的城镇化进程，并非由房地产一个产业支撑。但未来10年，城镇化的进程，尤其是中小城市的建设仍会对房地产行业有需求。我国的房地产市场这些年来基本上处于一种供不应求的状态，如果未来城市人口大增的话，那么人口与住房之间的矛盾就会变得更加尖锐。因为有大量的需求存在，所以解决这个矛盾最有效的办法就是大量增加供应，加快房地产建设。所以，这样一来，新型城镇化就为未来十年房地产的快速发展提供了政策支持，房地产必将迎来腾飞的十年，迎来新一轮的发展高峰。

城镇化是工业化的依托，是农业现代化的支撑，彼此相互联系，相互促进。推进城镇化，要充分发挥工业化的引领作用、农业现代化的基础作用，实现“三化”有机融合。同时，新型城镇化要从城乡分割的现实出发，注重工业反哺农业、城市支持农村；注重城市公共服务向农村覆盖、城市时代文明向农村扩散，让城镇化的进程成为促进农业增效、农民增收、农村繁荣的过程，以形成城乡互补、共同发展的良好格局。为农业和农村的发展创造更有利的条件，使落后的二元经济结构转变为工业化城镇化协调推进、城市和农村协调发展的一元化现代化结构。工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

随着城镇化进程的发展，将会有大批的农民成为城镇居民。放宽中小城镇的户籍政策可以让这一批人率先的完成自身的安居梦，加大了需求量。新型城镇化是人口积聚、“市民化”和公共服务协调发展的城镇化。城镇化实质就是让一部分农民进城，更重要的是通过进城农民的就业和收入结构的改变，使他们能有尊严地参与和分享城市化的成果，分享城镇中的现代生活。只有劳动力的非农业化和劳动力的空间转移不是真正意义上的城市化，仅有人口的集聚和产业的优化，而不能让进城农民享有基本的公共服务，没有生活质量的提升、人居环境的改善也称不上高质量的城镇化。2011年，中国城镇化率的官方统计数字是51.27%，但这其中，城镇户籍人口占总人数的比例却只有35%。前后相差的16个百分点之中，蕴含的是数以亿计的农民工不能与城市居民享有同等待遇，不能真正融入城市社会。城市要让生活更美好，必须立足“人”这个核心，城市功能定位要把“宜居”放在首位，优先满足居民的生活需要。未来的改革导向，重点还是以人为本，而不是以物为主的城市发展规划。如果通过改革使这些人的消费潜能完全释放，则城镇化对中国经济增长的贡献还将增加至少1-2个百分点。中国提高城镇化质量，其中涉及2.11亿农民工和7000万城镇间流动人口，总计约2.8亿人。如果逐步推进农民工“市民化”，通过户籍制度改革，把流动型消费转化为定居型消费，可带动住房消费，进而带动工业制成品消费和其他基础设施消费，可释放的消费潜力巨大。孔子曾说过，既来之则安之。指的是在当时动乱的年代，老百姓如果进入你的国家，国家就有责任给他们解决吃住等问题，使他们安顿下来，这就是“安”，既是安民，又是安邦，只有民安才能邦安。孔子的话在今天仍具有现实的意义。明年一系列改革措施有望围绕着新型城镇化开展。2013年我国有望通过《中华人民共和国土地管理法修正案》，该法案将大大提高征地补偿数额，将资金补偿和安置补偿分离，鼓励农地流转及试点农地直接入市交易等，这些措施无疑在遏制地方政府低价圈地用以大造城市的同时，有利于保护农民在城镇化过程中的权益，激励更多的农民主动融入城市生活，变成真正的“市民”。“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。大规模推进保障性安居工程建设，加之商业地产、养老地产、旅游地产等类型的房地产模式，也将为房地产业发展提供有力支撑。

新型城镇化是大、中、小城市与小城镇协调发展的城镇化。大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。以资源环境承载能力和公共服务功能配套完善为原则，合理控制大城市过度扩张，加快健全中小城市硬件设施和软件服务，注重产业的合理布局与配套集群发展；注重做大做强新型产业，尤其是现代服务业；注重生产和工艺流程创新升级，推动城镇向数字域、信息域、智能域、知识域方向发展，引导人口和产业集中集聚，形成大、中、小城市合理有序发展格局，促使城镇地理空间优化、中心城市与卫星城镇共同繁荣，造就城镇宜居宜业宜游的环境。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰，中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业，而获得大城市的辐射和扩散效应，中小城市人口将快速增加，也将会衍生出大量的新增住房需求。

当然，在推进新型城镇化这一浩大工程中，政府的力量是有限的，城市的发展需要政府与运营商共同合作，从短期行为变成对城市负责的长期行为。城市运营商区别于传统意义上的房地产开发商，它具备相当的实力，具有从常规的地产开发向城市纵深发展延伸的能力。 节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。新型城镇化按照“资源节约和环境友好”的要求，依托城镇的资源和环境承载能力聚集产业和人口，努力发展低耗经济、低碳经济、循环经济，节能减排，保护和改善生态环境，按照城市标准，对垃圾、污水、噪音等污染物进行达标处理和控制，增加绿地、林地面积，突出城市生态建设，推动城市与自然、人与城市环境和谐相处，建设生态城市。改变千篇一律的建筑风格，增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑，提升信息化、智能化在居住区的应用等，这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。因此，房地产行业的发展应当树立一种信念。那就是，应当把房地产作为事业、一个长期可持续发展的品牌去经营，而不仅仅是把它作为国家经济的重要组成部分，只为获得经济利益。

（作者单位：天津社会科学院城市经济研究所）