拓宽住房公积金资金来源及提高运作效率的对策研究

王慧

摘要：我国住房公积金制度建立以来，为广大城镇职工改善住房条件提供了有力的资金支持，对改善中低收入家庭的居住条件，促进社会经济的发展起到了重要的作用。本文对目前我国住房公积金资金的运行现状做了分析，指出了住房公积金资金来源和运作中存在的问题，最后对住房公积金如何高效运作做了进一步的探讨。

关键词：住房公积金；资金来源；资金运作；对策

一、我国住房公积金资金运行现状

为了建立适应我国社会主义市场经济的住房新制度，提高广大职工自主解决住房的能力，我国建立了住房公积金制度。住房公积金制度的实施，深化了住房制度改革，改善了职工的居住条件，提高了职工的购房资金储备，为构建和谐社会起到了重要的作用。 然而，我国住房公积金的资金运作效率并不高。根据住房公积金管理条例的规定，目前我国住房公积金的主要运营方式有以下几个方面：购买银行存款、购买国债和发放个人住房公积金贷款，住房公积金资金的作用并没有充分发挥出来。

根据统计数据显示：2010年全国归集总额3.25万亿，归集余额1.77万亿，贷款总额1.86万亿，个贷余额1.09万亿。我国住房公积金经过多年来不断的发展完善，虽然取得了一定的成就，但也不能回避现实存在的一些问题。全国范围而言，住房公积金资金的大量沉淀，使住房公积金无法得以保值、增值，甚至造成住房公积金资金的贬值。这些问题的存在严重阻碍了住房公积金的进一步发展，切实需要引起足够的重视并采取有效措施来提高住房公积金资金运作效率，进一步完善住房公积金制度，推动住房公积金事业持久健康发展。

二、住房公积金资金来源及运作中存在的问题

1、住房公积金资金来源的单一性

根据目前住房公积金制度的规定，职工和单位缴存的住房公积金是住房公积金唯一的外部资金来源。各地住房公积金管理中心要增加住房公积金资金总量，提高住房保障功能，只能通过扩大住房公积金制度的覆盖面，增加职工汇缴人数来实现。但扩面工作的开展不可能一蹴而就，在基本实现大型企事业单位稳定缴存的情况下，进一步扩面难度会逐渐加大。

2、住房公积金资金运作机制的不健全性

我国住房公积金资金运作机制尚不健全，主要体现在两个方面：一是重资金归集，轻资金使用。在住房公积金管理工作中，仍习惯于把归集额的增长作为主要工作目标，而对住房公积金的使用则重视度不够， 大量的住房公积金沉淀在银行，无法发挥其应有的作用；二是重政策性，轻金融性。住房公积金是一种政策性住房资金，相关政策对其归集、使用都有明确的要求。但是住房公积金也是一种金融资产，同样需要对其进行资产结构优化，以提高资产的流动性和收益性。如果只强调其政策性而忽视了其金融性，会造成资源的严重浪费，从而使职工的利益受损，这不符合资本受益原则。

3、住房公积金资金需求的增长性

近年来，随着房屋价格的上涨和广大缴存职工改善住房条件愿望的增强，同时相对于商业贷款的低利率和贷款利息可抵税等优越条件，广大职工对住房公积金贷款的需求日益增强；同时随着购买房屋提取和还贷提取量的增加，加大了对住房公积金资金需求的增长。而职工住房公积金缴存比例和缴存基数受政策规定的刚性约束，资金归集数量增长有限。目前，提取和贷款需求量的增长已经明显高于归集量的增长，加大了住房公积金资金流动性管理的难度。

4、住房公积金资金区域的不平衡性

住房公积金现行管理体制导致资金规模小，供需区域不平衡，抗系统性风险差。同时也反映出各地住房公积金管理中心对资金供需预测能力不强，时有个别管理中心出现流动资金告急、公积金贷款轮候排队的现象，而有些地区则有大量的资金沉淀在银行，资金使用率不高。沿海和内陆省市的发展明显快于西部、经济欠发达地区。从公积金的使用率上看，有的经济发达地区的使用率已接近或超过了90%，而一些经济欠发达地区的资金使用率尚不足30%。这种住房公积金资金区域的不平衡性主要是因为目前我国住房公积金管理实行属地化管理，以行政区域或行业划分的相对封闭的管理体制。这种封闭式的管理一方面限制了不同地区、行业之间资金的融通使用，另一方面也限制了住房公积金与金融市场、资本市场的联系，缺少融资性资金的流入来源。

5、住房公积金资金运用的有限性

我国现行住房公积金管理条例规定，住房公积金主要用于职工购买、建造、翻建、大修自有住房。市住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经市住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金仅限于与住房相关的消费，存量住房公积金可以购买定期存款。由于住房公积金的使用投向都是利率性产品，利率的变化对资金的收益有较大影响，随着宏观经济环境的变化和调控房地产市场的需要，国家逐步加大了运用利率杠杆和市场化手段调节住房公积金使用和收益的力度，资金运用渠道有限，遇到利率调整时较为被动。总体说来，住房公积金的用途单一、灵活性差，难以通过扩大使用范围来调节资金的流动性，住房公积金整体使用效率不高，也不利于增加各地公积金管理中心的增值收益。

6、住房公积金资金增值渠道的局限性

住房公积金的增值收益是指中心在开展各项业务活动中业务收入和业务支出的差额。业务收入主要包括住房公积金利息收入、增值收益利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入；业务支出主要包括支付职工个人住房公积金存款利息、支付住房公积金归集手续费、支付委托贷款手续费、支付营业税。数据显示：2010年增值收益约为250亿元。住房公积金资金增值渠道主要在于住房公积金的银行存款、购买国债和发放个人住房公积金贷款，非常有限。按照相关规定住房公积金管理中心每年的增值收益分配按照住房公积金贷款风险准备金、上交财政的公积金中心管理费用和城市廉租住房建设补充资金依次进行分配。在前两项一定的条件下，更多的增值收益意味着对低收入者的住房保障能力的提高。因此迫切需要增加住房公积金资金增值的渠道，提高住房公积金管理中心的增值收益。

三、拓宽住房公积金资金来源及提高运作效率的对策

为保证我国住房公积金高效运作，针对目前住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，本文提出以下几点对策：

1、加大住房公积金制度宣传，扩大住房公积金覆盖面

一是要扩大公积金制度覆盖范围，提高公积金的归集率。重点做好大的机关和事业单位之外的其他企业经济组织建立住房公积金制度的工作，努力实现将住房公积金归集面覆盖到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。

二要加大制度优势的宣传力度，加强对住房公积金缴存建立的行政执法活动。通过多种方式的宣传，让广大企业和职工认识到：凡用人单位招聘职工，单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。行政执法的对象是不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续、不缴或少缴住房公积金的单位。住房公积金管理中心要根据有关规定进行处罚，并可根据执法情况申请人民法院强制执行。

2、住房公积金同业拆借

可考虑在城市间建立公积金拆借市场，一方面，可以提高住房公积金使用效率，另一方面，拆借行为能使拆借双方实现互利共赢，双方都有参与建立拆借市场的积极性。为确保住房公积金同业拆借的规范性，需要资金拆入的住房公积金管理中心与可提供资金拆出的住房公积金管理中心双方协商一致，并经上级主管部门批准，双方签订资金拆借协议。同时在协议中约定将资金拆入方的归集账户的资金现金流作为抵押，以确保拆借资金的安全性。拆借资金的利率水平可参照建设部公布同期住房公积金贷款利率。在金融市场发达的情况下，住房公积金亦可进入银行业同业拆借市场，参与市场化管理。

3、住房公积金贷款出售

住房公积金贷款出售是指住房公积金管理中心将已发放的住房公积金贷款出售给商业银行，是中心贷款资产向商业银行的一种贴现，可以增加中心流动性余额。贷款出售的针对性较强，操作起来简便易行，作为流动性调整工具之一，对满足流动性需求更加及时有效。首先可以在住房公积金贷款发放量较大、资金使用率较高的大城市住房公积金管理中心进行试点。住房公积金管理中心选取贷款期限10年以上的优质贷款资产打包出售。合作的银行经上级行批准后，管理中心可与其签订个人住房公积金贷款打包出售协议，明确双方应遵循的条款。例如打包贷款的出售期限为5年，到期后由公积金管理中心全额赎回，出售期间的贷款风险由管理中心承担，银行按照五年期以上的个人住房公积金贷款利率收取利息。对于购买公积金贷款的银行，首选与管理中心有长期合作关系的建设银行等，管理中心作为其优质大客户，信誉度高，合作关系良好，同时个人住房贷款是具有违约率低特点的优质资产，因而对于拥有大量存款资金的商业银行而言也需要寻找这样一种安全高效的创新型使用途径。

4、住房公积金贷款与银行自营贷款转换

住房公积金贷款与商业贷款转换是指公积金贷款（或商业银行贷款）在未还清的情况下，允许职工将该笔贷款转让给商业银行（或公积金管理中心），在整个转让过程中，住房贷款的债权人发生了变更，而债务人不变。在住房公积金资金不足的情况下，对符合积金贷款条件的职工，经住房公积金管理中心审批同意后，可由银行用自有资金为职工办理商业贷款，而管理中心对商业贷款利息高于住房公积金贷款利息的差额部分给予补贴。贴息的资金来源部分可考虑从每年的增值收益中列支。另一种情况就是由商业贷款向公积金贷款的转化。符合住房公积金贷款的条件的职工在商业贷款还款期间，可向住房公积金管理中心提出申请，将商业贷款转换为积金贷款，经与经办商业银行协商并给予一次性补贴后，重新办理抵押，变更债权人。此举利于减轻广大缴存职工的负担，切实提高对职工住房的保障作用。以上两种方式贷款的转换是借助银行资金对住房公积金资金充裕与不足的一种双向调节，不失为住房公积金流动性调节的一种有效工具。

5、支持保障性住房建设

为了有效利用住房公积金，提高资金的增值渠道，可利用住房公积金支持保障性住房建设项目。具体可以通过项目贷款的方式发放公积金贷款或直接投资建设保障性住房。目前建设部已通过试点方案，在符合条件的城市发放项目贷款，按照五年期贷款利率上浮10%计收利息。为保障住房公积金的安全，防范风险，各地管理中心应加大贷前审查力度，与商业银行加强合作，对贷款资金设立资金监管账户，对资金支用严格进行审批并加大贷后检查的力度等。在投资支持保障性住房建设发面，上海已迈出第一步。2011年5月上海市住房公积金管理中心利用公积金增值收益收购公共租赁住房首笔交易完成，在支持保障性住房建设方面继续探索新的渠道。同时也为其他各地的管理中心合理运用住房公积金提供了借鉴。

6、住房公积金贷款证券化

住房公积金贷款证券化是指金融机构为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险，把自己所持有的流动性较差但具有未来稳定现金流收入的住房抵押贷款汇集起来，通过重组成为抵押贷款群组，证券化机构以现金方式购入这些抵押贷款群组，经过担保或信用增级以后再以证券的形式出售给投资者的融资过程。从本质上来讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即把贷款发放人对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。

结合我国住房公积金发展的实际，我国住房公积金贷款证券化的基本思路可以设计为：组建几家专门从事住房抵押贷款证券化业务的机构（SPY），按照设定的标准收购个人住房公积金（组合）贷款，以此为基础发行证券筹集资金，各公积金管理中心和商业银行则通过出售个人住房贷款所获得的资金滚动发放个人住房贷款，从而完成个人住房抵押贷款证券化过程，实现资金的良性循环。

总之，住房公积金资金在现行管理体制和运作机制下虽然存在一些困难和矛盾，但只要我们坚持解放思想，大胆借鉴，积极创新，就能够进一步完善住房公积金资金来源并实现资金高效运作，推动住房公积金制度的科学发展和长期发展。

参考文献：

[1]胡秀芬，当前住房公积金管理存在的问题与对策，理论学习，2009年3期

[2]刘薇，刘立群，杨春柏，提高住房公积金使用效率的对策研究，建筑管理现代化，2009年1期

[3]高志功，李夏梦，改善金融服务、规范住房公积金监管，甘肃金融， 2002年6期

[4]徐笑虹，我国住房公积金监管问题研究，时代金融，2007年6期.

[5]田种贤，加强住房公积金财务管理的思考，财会研究（甘肃），2007年9期.

[6]弗兰克·弗朗哥，资本市场与工具，经济科学出版社，1999

[7]万正晓，我国证券化问题研究，金融理论与实践，2004年7期转

[8]宾融，住房抵押贷款证券化，中国金融出版社，2002

[9]姜建清，商业银行资产证券化——从货币市场走向资本市场，中国金融出版社，2005