“国五条”对海南房地产市场的影响分析

李兴发

摘 要：本文通过梳理有关“国五条”的主要内容，分析其对海南省房地产市场的主要影响，计算和比较各分类情形下海南省房地产市场交易对“国五条”的相对敏感度，结合省海南省房地产市场运行的特点，提出海南省房地产市场平稳健康发展相关政策建议。

关键词：“国五条”；房地产；海南

中图分类号：F293.3 文献标识码：A〓 文章编号：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在当前房地产处于调控关键时期，国务院根据近期部分城市房价上涨预期增强和不同地区房地产市场出现分化的特点，发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号，以下简称“国五条”），并要求各省市于2013年3月底前出台相应的实施细则，拟通过加强市场调控措施和行政性调控措施相结合的方式，促进房地产市场平稳健康发展。该政策出台引起社会各方的广泛关注，各地房地产交易出现波动。本文拟以海南省房地产市场为样本，分析“国五条”对其影响，以此为基础提出海南省房地产未来发展之路。

一、“国五条”的主要内容

（一）明确房价调控对象，防止新建商品房价格涨幅过高

“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区新建商品住房价格控制目标并于一季度向社会公布，取代《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称国办发〔2011〕1号）中新建住房价格控制目标，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度，对房价过快上涨的城市进行约谈和问责。该政策的价格调控对象准确到新建商品房，彰显政府调控房价更趋具体和明确，由此剔除了低价位的保障性住房纳入统计范畴，以防止各地政府为应对中央政府问责而虚高房价调控成效，确保商品房房价调控到位，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）发挥税收调节作用，征收房屋转让20%所得税

“国五条”规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，取消原有房屋转让所得税相关优惠政策①。“国五条”要求加快推进扩大个人住房房产税改革试点工作，引导住房合理消费，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。该项税收政策的实施，压缩二手房交易的盈利空间和提高存量房的持有成本，有利于抑制投资和投机性购房，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性，难点在于房屋原值及相关费用的确认和测算。

（三）扩大限购区域，继续严格实施差别化住房信贷政策

“国五条”要求限购区域扩大至城市行政区域，购房资格审查环节前移至签订合同（认购）前。“国五条”规定对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区内向其售房。“国五条”要求严格执行第二套（以上）住房信贷政策；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人信用记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市，人民银行分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

（四）公布房地产市场信息，加强市场监管和预期管理

“国五条”规定市县人民政府应于一季度向社会公布年度住房用地供应计划，各地区、各部门要及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，对房地产市场不真实信息要及时、主动澄清，以此来稳定房地产市场预期。同时，“国五条”要求稳步推进商品房预售制度改革，严格按照申报价格对外销售；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供应，严肃查处违法违规行为

“国五条”原则上规定2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，市县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。住房建设相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成供应。各地要全面落实2013年城镇保障性安居工程建设和分配管理。国办发[2011]1号仅对商业银行执行差别化信贷政策的违规行为进行严肃处理和对制造、散布房地产虚假信息的相关当事人进行责任追究，“国五条”在明确了政府相关部门、银行、房地产商、房产中介、购房者和转让者、新闻媒体的责任和义务的基础上，从各方面加大各类违法违规行为的查处力度，并首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责任。

二、“国五条”对海南省房地产市场的影响分析

“国五条”特别是其中房产转让须缴纳20%的所得税政策颁布后，全国一线和二线城市的新房和二手房交易均出现量价齐涨的局面，海南省房地产市场也不例外，房地产市场交易呈如下特点：

（一）新房交易量大幅放大，价格高位回调

根据搜房网统计，海南省2013年3月新房销售10765套、面积96.7万平方米、金额122.7亿元，分别比2013年2月增长129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套数、面积、销售金额均超过2012年销售最好的11月；新房成交均价比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均价。其中，海口、文昌、琼海、澄迈、陵水、万宁、定安等7市县，“国五条”出台后新房销售套数、面积和金额均大幅上涨，“国五条”对这类市县影响显著。

（二）三亚市新房交易波动较小，市场运行基本平稳

与近期北方部分省市持续出现雾霾天气相比，三亚市气候条件优越，居住环境宜人，生活配套设施日趋完善，加上与岛外空中交通日趋便捷，岛外高收入群体来三亚市买房大幅增长。2103年1-3月，三亚市新房交易的套数、面积和金额分别为7790套、71.3万平方米、170.9亿元，三者均约占2012年全年的70%左右；销售均价23979元，比2012年全年均价增长2.1%。2013年3月新房交易面积与2013年1月基本持平，比2013年2月增长24.9%；成交均价比2013年1月上涨16.8%，比2月下降7.9%；成交金额比2013年1月和2月增长14.0%、15.1%。“国五条”出台后，三亚市新房交易波动小于与海南省其他市县。

（三）均价万元以下市县，新房交易大多呈现量价齐涨

目前，海口、文昌、琼海、澄迈、定安、万宁等市县的新房销售均价在万元以下，购房者大部分也是岛外具有一定的经济实力但财力相对有限，购房主要目的是来琼养老或休闲度假，担心“国五条”的地方实施细则出台后政策从紧、购房成本增加、房价继续走高，迫使购房者在此类地区提前购房。上述6市县2013年3月新房销售7535套、面积65.3万平方米、金额45.3亿元，比2月增长205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增长55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄迈县2013年3月新房销售套数、面积和金额比2013年1月略有下降、比2月增长，其余5市县新房销售套数、面积和金额均比2013年1月和2月增长。在成交均价方面，2013年3月，海口市和澄迈县新房销售均价比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、琼海、定安、万宁等4市县新房销售均价都比2013年2月有一定程度的上涨。

（四）二手房交易十分活跃，海口、三亚、琼海交易增加较多

海南省三亚市二手房交易以岛外居民为主，其他市县的二手房交易均已岛内居民为主。20%的房屋转让所得税的实施必会提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市场活跃，市场成交大幅放大。根据二手房交易缴税情况统计，海南省2013年3月二手房成交套数、面积、金额均为2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，为2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均价比2013年2月和1月上涨8.5%、0.4%。2013年3月三亚市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，为2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均价比2013年2月和1月上涨14.6%、25.1%。琼海市二手房交易呈爆发性增长，成交套数、面积、金额分别为2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，为2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均价比2013年2月和1月上涨271.2%、298.6%。

（五）岛内居民购房意愿增强，二手房和新房交易大幅增长

为避免20%所得税交易成本，多套房屋持有人降价出售手中的多余房产，海南省岛内居民二手房成交量显著放大。海南省2013年3月岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，为1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特别是占全省岛内居民二手房交易75%以上的海口市，岛内居民二手房交易规模约占其97%以上，“国五条”后岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，为2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。与此同时，部分岛内居民又担心“国五条”出台推高房价，导致新房成交放大。2013年3月岛内居民的新房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，为2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，海口、定安、琼海、文昌、万宁、五指山等市县的岛内居民新房成交套数、面积、金额比2013年2月和2012年3月大幅增长，而高房价的三亚市，岛内居民新房交易几乎零增长。

（六）岛外居民房屋交易放大，购买新房向低价位市县转移趋势

岛外居民来琼置业以新房为主，辅之以二手房。国五条出台后，岛外居民在海南省购买新房的套数、面积、金额分别为2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，为2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，海口、定安、琼海、文昌等低价位市县，岛外居民的新房交易增长显著，三亚市等高价位地区的新房交易继续保持春季期间的低增长态势。与此同时，岛外居民的二手房交易套数、面积、金额分别为2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，为2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特别是岛外居民二手房交易集中的三亚市，“国五条”后的二手房交易十分活跃，房屋交易的套数、面积、金额为2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，为2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、结论与建议

本文通过各市县、购房人类型、房屋类型、房价高低等情形下的房屋成交面积增长率来计算各类型对“国五条”的相对敏感度①，比较分析可得如下结论：

结论1：在新房交易方面，“国五条”对岛外居民和岛内居民在三亚市的购房影响显著小于其他市县。

结论2：在二手房交易方面，“国五条”对海口市的购房影响整体大于三亚市；对岛内居民在海口市和三亚市的购房影响大体相等，对岛外居民在海口市的购房影响小于三亚市，对岛内和岛外居民在其他市县的购房影响一般均小于三亚市。

结论3：在新房价格方面，“国五条”对房价②4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的；对岛外居民在房价9000—18000元的购房影响大于房价在9000元以下的，对岛内居民在房价4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的。

结论4：在二手房价格方面，“国五条”对房价在9000—12000元的购房影响大于其他价位的；对岛外居民在房价6000元以上的购房影响显著大于房价在6000元以下的，对岛内居民在房价9000—15000元的购房影响大于房价在4000元以下的。

结合“国五条”政策及其对海南省房地产的影响与海南省房地产的市场结构，本文提出以下建议：

（一）调整房屋供给结构，发展高端旅游地产

目前海南省房价12000元以上高端地产主要集中在海口、三亚、琼海、文昌、保亭、五指山等6市县，每年新房销售或二手房交易均约占全省7%以上。随着海南省清新、洁净空气和优越、稀缺自然生态环境以及后发优势日趋凸显，特别是“国五条”对海南省高端房屋交易的购房影响较小，岛内外高收入群体和企业又看涨海南省房产市场，加上发展高端精品旅游地产是海南省房地产转型升级、实现海南省房产物有所值的重要出路，也是推动海南国际旅游岛建设发展上新台阶的重要抓手。

（二）有序开发中心城市的房地产，适度放缓县市房地产开发

海口市和三亚市是海南省房地产市场交易的主体，两者的新房和二手房交易合计约占全省70%左右，是海南省房地产市场稳定发展的关键。“国五条”后，两市新房交易的波动均小于其他市县。因此，两市应根据现有城市规划和中心城市的标准和要求，有序推进房地产开发，并加大对外营销推广力度以消化现有库存，缩小库存周期。非中心城市新房交易对政策的敏感度高且二手房交易不活跃，建议相关部门和企业适度调整放缓商业住房的开发步伐，避免提前过度开发带来的市场风险，同时也为海南未来房地产发展留下空间。

（三）加大保障性安居工程建设力度，确保低收入家庭住房供应

自国际旅游岛建设以来后，海南省的房价远超出本岛居民收入，海口市和三亚市的房价收入比分别为22.99、47.85[2]，低收入居民家庭难以承受如此高房价。因此，海南省应在现有保障性住房建设规划的基础上，把保障性安居工程与新型城镇化建设结合起来，加大保障性住房建设资金投入，有效保障土地供应，加快推进保障性住房建设步伐，力争2-3年内基本上解决好省内中低收入家庭的住房困难问题。同时，要改进户型设计，把好工程质量，确保公平分配，加快对偏远楼盘周边的市政配套设施建设，方便保障对象的工作和生活。

（四）完善现有房地产限购措施，鼓励购房者长期持有

资源和环境稀缺决定海南省市场价值，海南省可在现有限购政策的基础上，制定符合海南房地产市场发展特点的差异化限购措施，比如房价高于当地上年平均价格3倍以上的高端楼盘，允许外地人利用自有资金限购一套，以确保海南房地产市场可持续发展，为海南房地产市场向高端转型提供市场动力。同时，制定抑制投机投资性购房税收政策，鼓励房主长期持有房产。五年内交易所得税率高于20%，五年以上交易所得税率低于20%。

（责任编辑：张恩娟）

参考文献：

[1]国务院办公厅.关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）[R].2013.

[2]佚名.海口房价收入比超联合国标准 奋斗15年蜗居[J/OL].[2013-03-28]，http：//han.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/08152482077.shtml.