我国房地产融资现状及对策分析

李绍奎

摘要：房地产行业作为一个资金高度密集型行业需要大量资金，不仅在于其投资期资金需求量大，还因为其投资回收期较长，如果没有大量的资金保障，房地产企业很容易遭受资金链断裂的风险，最终走向破产，因此房地产发展过程中必须得到充足的资金来源。本文通过介绍房地产企业融资现状，发现其融资存在的问题，提出相应对策。

关键词：房地产；融资渠道；融资

近几年来，我国房地产行业迅猛发展，逐步成为国民经济的支柱产业：一方面，房地产作为投资，直接拉动经济增长，据统计，房地产投资占我国固定资产投资的比重接近五分之一，另一方面，由于它的产业链较长，所涉及上下游企业范围大，因此带动作用比较大。但是，由于各种因素的影响，很多一线、二线城市房价上涨过快。房地产业出现畸形发展状况，房价超出群众承受能力，因此国家采取了包括差别化财税政策、信贷政策、限购政策在内的一系列调控措施 ，这些措施再给房地产投资过热现象降温的同时也给资金密集型房地产产业产生了釜底抽薪的危机感和焦虑感，如，信贷政策造成房地产行业融资困难，限购政策又造成房地产行业资金回笼较慢，因此房地产行业面临融资形势严峻，资金压力巨大。

一、我国房地产企业融资现状

房地产融资就是房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的纵横。房地产开发周期较长，每个阶段包括买地、建设、销售等环节都需要大量的资金支持，因此房地产融资至关重要。

我国房地产融资渠道是以银行信贷为主、企业上市融资、债券融资为辅。

银行信贷在房地产融资中所占比重高达三分之二，许多公开报道指出，我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行，目前针对房地产企业的银行贷款形式主要有：土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款等，不仅如此，房地产销售环节中的住房按揭贷款也来自银行，因此银行是房地产行业资金的主要支持者。

上市融资有很多优点，例如：可以是企业获得长期的资金来源，提高国内知名度，使企业受到投资者、证监会的监督，优化公司治理结构和内部管理水平等。房地产企业进行上市融资无疑是个较好的融资方法，但是其上市门槛加高，审查较为严格，加之受房地产泡沫的影响及房地产行业业绩波动较大的特点，国家为保护股东，对房地产上市的控制力度较大，因此，一般情况下也只有一些实力较强的房地产公司才可上市，如万科。目前在沪深两市1000多家上市公司中，房地产开发企业仅有60家左右，占全国3万多家房地产开发企业的比例仅有0.2%。另外，即使是上市公司，也很少具备再融资的资格。

债券融资，由于债券利息可以在所得税前扣除，因此债券融资成本较低，因此房地产企业可以将发行融资期限较长，利率比银行贷款利率低的公司债券直接在资本市场上融资作为一种有效的融资渠道，但是由于债券融资风险较高，融资要求严格，因此这种融资方式在房地产企业全部资金中占有比重较小。据了解，只有万科、金地集团两家公司在2009年底有未偿还的债券。

二、我国房地产企业融资存在问题

1.原有融资渠道存在问题

前文提到，我国房地产资金主要来源于银行贷款，但过分依赖银行贷款，对企业、银行、政府都有一定的风险。首先是企业，由于银行受国家政策影响较大，而近几年来，政府为控制房价过快增长，给房地产行业降温，相继出台了一系列的打压房地产行业的措施，如政府分别与2007年、2008年、2010年分二十多次提高银行存款准备金率，使得银行存款准备金率一直处于上升趋势，并且，政府出台措施收紧银行信贷额度，加大贷款难度，使得房地产企业贷款成本显著提高，同时造成很多房地产企业资金链断裂，给房地产企业融资带来困难。其次是银行，第一，由于房地产行业本身开发周期长，投资大，因此该行业本身具有高风险，加之，如果政府继续打压房价，使得房地产价格下降，许多房地产客户会出现断供、违约现象，使得房地产商资金链断裂，最终破产，就会给银行带来无法弥补的损失，另外，由于房地产企业质量良莠不齐，银行无法对这些企业进行充分信用评估，因此这又加大了银行风险。最后是政府，由于房地产企业与银行息息相关，牵一发而动全身，因此，如果对房地产打压过重势必会给银行造成损失，影响整个金融体系，最终影响社会稳定，这给政府调控增加难度。

由于我国股票市场不健全，监管水平较低，法规制度不完善等问题存在，这就要求政府对上市公司资质采取谨慎态度，所以我国融资门槛较高，据了解，在A股上市比在美国上市要求还要高。股票市场无法满足不同规模企业的融资需求，仅有一些规模较大，综合实力较强的企业才具备上市资格。我国大部分房地产企业规模较小，无法达到上市要求，即使已经上市，仍会由于业绩波动大等原因而不具备再融资机会。

2.债券融资渠道过窄

发行债券是一种成本较低的融资方式，但是在我国房地产融资中房地产债券所占比重较小，这是由于第一，我国证券市场发展不健全，规模较小，发行和持有风险较高。第二，我国对发行债券的主体要求较为严格，仅独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限公司才有资格发行，因此债券发行较为困难。

3.融资渠道单一，风险相对集中

虽然我国现在已经出现其他融资方式，例如：房地产产业投资基金、房地产信托融资、合作开发融资、买壳上市等渠道，但是由于我国房地产行业发展较晚，相关法律法规不健全，加之金融体系不健全，金融机构经营不规范，管理不严格等原因，很少有企业运用这些融资方式，使得房地产融资主要依赖银行信贷，未出现多元化房地产融资体系，使房地产企业政策风险提高。

4.缺乏专业机构引导

目前，在我国缺少规模化、专业化、多元化的房地产相关融资机构来帮助房地产企业融资，诸如专门房地产抵押贷款机构，投资机构，担保机构，保障机构等。这些机构不仅可以丰富我国金融市场，而且可以为房地产融资提供服务，减少房地产企业融资成本。

5.监管和调控机制不完善

我国房地产市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。

6.企业自我积累不足

随着房价的攀升，对商品房的投资投机需求不断增大，大多数人被飞快上涨的房价吸引，倾尽全力贷款拿地，盖房，同时，上涨的房价吸引港台及海外地产商的强势加盟，市场竞争加剧，企业为增强竞争力盲目扩张，这些均导致企业发展缺乏理性，不重视自身资金的积累，一旦外界环境发生变化，企业将面临巨大风险。

三、房地产企业融资对策分析

1.拓宽融资渠道

房地产商应当加深对各个融资渠道的了解，充分认识个融资渠道的优势，有效利用各种渠道融资。

（1）房地产产业投资基金：它是指通过发行基金受益凭证募集资金，将众多分散资金集于一体，通过采用专家经营，专业化管理的手段，将资金投资于房地产领域或房地产项目，以获取投资收益和资本增值的一种资金形态，其目的是聚集资金，分散风险，能够获得较高的回报，同时解决房地产企业融资难的问题，实现了房地产投资的大众化和融资的社会化，有利于促进房地产企业健康发展。房地产投资基金按照是否直接投资于房地产划分为两类：一类直接投资于房地产公司发行的股票上，另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金。

（2）房地产信托融资：它有两个层次的概念，一是房地产的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按要求进行管理，处分。委托人从中获益，信托公司收取一定管理费用的行为。二是资金拥有者将自己的资金委托给信托投资公司，有信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义将资金投资那个房地产业并对其进行管理和处分的行为。近几年这一形式虽然也被大量采用，但是仍然信托融资比例仍然不高。虽然房地产信托计划的资金成本比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省时间成本。是一种以资金成本降低时间成本的新型融资方式。

（3）合作开发融资：为了缓解和分散融资负担，开发商可以寻找一家甚至几家综合实力较强的企业合作开发，合作方式多种多样，可长可短，程度可高可低，这种方法有利于缓解开发商自身资金压力，转嫁风险。

2.建立多层次资本市场体系

上面讲到房地产企业由于在资产规模、盈利能力、公司治理等方面达不到上市要求，所以很难通过上市融资，因此不同类型、不同规模的企业想要在资本市场上实现融资，只有建立多层次的资本市场体系，这样才能真正做到分散金融风险，减轻房地产企业对银行贷款的依赖。

3.完善企业债券市场

债券融资是一种成本较低的融资方式，为了扩大融资渠道，完善债券市场：（1）国家应当考虑放宽企业债券融资的准入门槛，增加试点城市以观其效。（2）健全信用评价制度，信用评级机构做到客观、严格、独立的进行信用评价，国家监管部门对信用评级机构进行有效监管。（3）加快债券融资品种创新，便于投资者按需选择。（4）建立与公开发行相对应的定向发行体制。（5）房地产企业上市公司应当提高自身素质，增强综合融资能力，通过积极有效的项目组合和内部调整，建立符合债券市场要求的公司治理结构。

4.健全法律法规制度

通过健全法律制度来规范各种融资行为，建立专门的房地产金融监管框架体系。同时加强监督管理，防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。

5.探索建立组合融资模式

目前，我国房地产企业融资方式比较单一，因此，企业可以根据自身需要，积极拓展多种融资渠道，将其进行有效合理的组合，从而有效缓解资金压力，减少对银行贷款的依赖，使其不但能够满足房地产企业发展，而且能在最大程度上降低企业的资金成本。

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