“福利房”是怎样建成的

王小乔

十余年来，广西交通厅用三种模式为职工谋得了三套低价福利房。该厅210多名职工早在2000年就已经人手一套“房改房”，2004年，又以变相的低价福利购房方式，拿到通发园小区247套别墅；2008年，又几乎人手一套市场化运作的“集资房”。

在广西南宁这座城市的最东端，穿城而过的邕江之畔，矗立着两百多幢别墅。门牌号为“蓉茉大道77号”的这片别墅群在导航上对应的是“通发园小区”，小区门口却没挂牌子。

2013年4月最后一周，一名房产经纪卖出了这里的一套220平方米的双拼别墅，价格是350万元。而在2004年，第一任房主买下它时，只用了不到1/7的价钱——43万元。

权且拿全市住房均价作一对比——2004年，南宁市房产局信息部发布的均价是2621元/平方米；到2013年，南宁公布的房价自控目标是7632元/平方米。算下来，9年来的均价变动近3倍。即使考虑到一些抢手楼盘往往涨幅会超过均价，也不难看出，“通发园小区”的增值速度远超全市楼市。

买主和房产经纪都心照不宣的是，“通发园”巨大的差价源于这里是广西壮族自治区交通厅的职工别墅。210余名职工，247套别墅，几乎是人手一套。其中面积最大的400平方米的独栋别墅原价也不过是58万元。

恒创地产中介公司的人对记者介绍说，买家往往看中的是通发园跟普通商品房一样房产证、土地证齐全，不像常见的公务员房改房、集资房那样过户手续繁杂甚至不能过户。

2013年4月，记者收到一份来自广西交通厅系统内部人士的报料，声称“通发园别墅”就是一种变相的低价福利购房；而且，该厅职工早在2000年就已经人手一套“房改房”，此后的2008年，又几乎人手一套市场化运作的“集资房”。十余年来，广西交通厅用三种模式为职工谋得了三套低价福利房。

其实早在2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》就明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房；2006年8月，住建部等几部委干脆“一律停止审批党政机关集资合作建房项目”。一而再再而三的禁令，并没有阻挡多重福利分房在这个偏安一隅的自治区首府城市大行其道。

低价别墅群

通发园别墅所在的“仙葫经济开发区”，自南宁商品房市场启动以来，就一直被房地产业界标记为别墅板块。“很多别墅楼盘都在这个区域，好幾个至今仍在二手市场上火爆的别墅小区都是2004年前后开盘的。”辉煌置业一家分行的营业经理杨平告诉记者，这是南宁最大的一家一二手联动房地产经纪公司。

在南宁市2013版地图上，仙葫窝在不太起眼的最东端，但却契合了南宁近年来“一路向东”的新城扩张战略，一半区域还毗邻着风景秀美的南宁母亲河邕江，板块内最贵的“龙胤花园”别墅就是依江而建的。

与“龙胤花园”一墙之隔的，正是交通厅的职工别墅小区通发园。“2004年交通厅职工结伴去踩盘时，看到隔壁的龙胤花园幢幢过百万元，回来后毫不犹豫就缴了第一期预交款。”一位交通厅职工告诉记者。

根据“通发园小区预交款计划的通知”等文件，房款是在两年间分9次缴齐的。

分配方案完全是公务员式的——按级别定大小，同级靠抽签。110套、200平方米的双拼别墅是科级和工勤职工的；一百余名处级干部能参与略大一点220平方米房的抽签；剩下25套紧挨景观带、400平方米的独栋别墅则留给了厅级。2004年8月，通发园正式开工，机关服务中心发文通知大家将第二笔预交款打给“交通厅机关修建队”。

彼时，用来修建通发园的近200亩土地并非广西交通厅的，而是属于交通系统内的上市公司“五洲交通”。1998年“五洲交通”拿到地后，投资千万元把生地做成了熟地，而后一直搁置到2003年才在年报中提及合作开发之意。

2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——广西交通房地产开发公司（以下简称交通地产）。前者出地，后者出钱；前者收回作价的土地款后，项目盈亏五五分担。公告没有忘记提示这是一场关联交易——作为一家以“过路费”为主要赢利来源的上市公司，“五洲交通”当年的第一大股东“广西高速公路管理局”，是直属于广西交通厅的全民所有制事业单位；交通地产当年也还没改制，是一家交通厅下属的国有企业。

合作开发在房地产业司空见惯，只是，这一次合作建成的商品别墅却悉数低价卖给了共同上级主管单位的两百余名职工。

最具戏剧性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布终止通发园小区项目。公告将通发园项目描述得颇为惨淡：该地块地理位置较偏，即使在未来几年内，该地区房地产项目的开发销售形势依然不容乐观；项目未能按照合同规定的期限竣工，导致建设成本加大，给项目赢利带来较大的风险。

“当时样板房已经建好了，集资款交得差不多了。”上述交通厅职工觉得公告写得让人啼笑皆非。按照最便宜的41万元/套计算，五洲交通退出之时，集资款应该已经到位至少8000万元。

从账面上看，“五洲交通”似乎没有亏钱。通发园项目终止后，交通地产支付了两千万元的土地款，这是照着合作伊始每亩11万元的评估价计算出来的。五洲交通声称可从该项目中获利915万元，年利润率近10%。看起来，这笔赢利应该是用两千多万元的土地款减去一千多万的土地平整费得到的，至于当年拿地时五洲交通花了多少钱，则无从得知。

2008年，通发园正式落成，并为每位参与购房的职工办理了房产证和土地证。记者在南宁国土局随意查询了其中一套别墅的“土地登记卡”，2008年2月25日办理分割土地证后的三天，这套别墅已经经过“买卖变更”更换了一次权利人，2010年5月再次“买卖变更”。

尽管不受产权限制、买卖交易尚算活跃，这片公务员别墅群落成5年后，人气依然不旺。2013年4月21日，星期日，小区内的装修工人明显多过业主，八成别墅仍然保留着刚刚交房时的模样，没有装修。

关于通发园别墅，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚对记者表示，这是五洲交通和广西交通地产公司开发的商品房，“也不只是我们交通厅的职工购买了，交通系统也有很多人买了这个小区的别墅”。

十年三套房

“这真是一套巧妙的低價福利房操作手法。”广西一位不愿具名的律师说。他主要为房地产公司提供法律服务。

一家公司提供正常出让的建设用地，一家公司提供商品房开发必需的建设资质，均是正当途径。唯一可能存在法律或政策风险的就是“定向开发”这一点了。但事实上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得预售许可证之前变相收取预订款，同时明文要求公布全部房源和价格。

“如果交通厅当时用自己的土地申报建设集资房，而且是建几百平方米的别墅，房改部门肯定不会批准。但现在这套手法听起来有问题，查起来却可能没问题。”这名律师如此解释。

彼时，广西交通厅已经是人手一套房改房。科级118平方米，处级145平方米，厅级210平方米。其中，一栋按照1998年房改成本价860元/平方米计算，一栋按照1999年房改成本价1150元/平方米计算。这片位于新民路67号的交通厅宿舍，地处南宁老的城市中心区内，毗邻南宁市人民公园，用的是交通厅大院内自己的划拨土地。

住着第一套房改房、等着第二套别墅房建成的广西交通厅职工们，很快又迎来了第三套“集资房”的消息。

2006年下半年，广西交通厅开始着手在青秀区滨湖路66号大院里再起两栋高层。这里依然是交通厅的地，其下属公路局、港务局等事业单位在此办公，职工房改房也建在了这个大院内。2006年大院内尚有1700平方米左右的空地，交通厅拿来给自己的两百余名职工运作“第三套房”。

第三套的地理位置当属最佳，一墙之隔便是南宁最好的滨湖路小学，再往前走几十米，还能依次看到南宁市政府、人民银行南宁分行、新华社南宁分社。这样的区位，集资购房价格只有1800元/平方米，甚至低于南宁当年的平均房价2900元/平方米。

2008年，第二套别墅商品房与第三套集资房接连完工交房。第三套的面积也不输于通发园别墅，最小的户型是四居室，180平方米。

不过第三套房没有产权证，无法正常买卖。时至今日，该区域的一二手房价均已过万。但是，尽管无法正常买卖，隔壁的滨湖路小学却提供了庞大的租房市场——很多家长将小学生们送到在此租房经营的“午托”中心。

关于第三套“滨湖路66号”的房子，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚确认，这是用“市场运作方式”建设的职工住宅，可以办理房产证，只是目前还在走程序过程中。“完全符合自治区政府的相关规定”。

“市场运作方式建房”

2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》业已明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房，广西交通厅的第三套房是2006年才开始建设的，为何还能面市？

记者前往南宁住房制度改革委员会办公室咨询，得到的答复是，滨湖路66号大院内的交通厅职工房属于“市场运作方式建房”，而非集资房。

这个专业名词的出现，其实还比“禁止二次参与集资房”早一年。2004年4月，广西壮族自治区出台了一个名为《市场运作方式建设住房暂行办法》的相关文件，规定已有房改房的仍然可以继续参加市场运作方式建房。

这两种单位建房方式最大的区别就是，如果使用划拨土地，市场运作方式建房需要补交40%以上的土地出让金，集资房并不需要。所以市场运作方式建房的价格，理论上应该比同一区域的集资房贵，但比商品房便宜。

稍晚出现的“禁止二次参与集资房”政策并没有让“市场运作方式建房”即时废止。2005年5月，房改办的相关负责人还专门在《南国早报》上强调了两个规定“并不冲突”、“与商品房相比，市场运作建房可以降低一部分成本，有利于改善职工住房条件”。

“2004年之后，南宁的党政机关、事业单位、国企等多数开始采用市场运作方式建房，集资房因为受限和审批太多而越来越少。”前述不愿意具名的律师告诉记者，“不排除一些单位挂羊头卖狗肉，打着市场运作建房的旗号，实质上定的却是类似于集资房的价格。”

住建部政策研究中心的赵路兴对记者表示，类似做法在全国各地普遍存在，只是方式不尽相同、限制有宽有紧而已。“1998年中国停止福利分房之后，党政机关、企事业单位利用自有土地做集资建房的口子一直没有完全堵上。鉴于过去十多年保障房体系的缺失和商品房价格的暴涨，这个口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原则应该是等同于经济适用房的。需要警惕这种口子越开越大、一人多套甚至还有别墅的现象蔓延”。

南宁的市场运作建房给冲破别墅用地的禁令留下了一个可能的空间。早在2003年，国土资源部便通知“停止别墅类用地的土地供应”，要求住宅用地容积率不能低于1？郾0，该禁令至今未松。

但在广西林业厅以市场运作方式建设的职工小区“林业新村”内，记者却看到了至少百余套联排或独栋别墅。随后查询到的“林业新村”土地登记卡上，建筑容积率赫然标注着“0？郾88”。而在这张土地登记卡上还写着：只能用于建设职工住宅，不能用于商品房开发，不能转让。

“林业新村”自2006年开始建设，2010年完工。占地面积多达三十余万平方米，分成四个区域，其中的二区全部为别墅。在林业新村每栋房子的外立面上，都嵌有一块标明楼房建设单位、时间等信息的牌子，上书“建设单位：广西壮族自治区林业厅”。

“这里是南宁最新的房地产热门区域凤岭北，周边地块已经被各家房地产公司瓜分完毕，正在如火如荼建设之中。”提及此板块，辉煌置业的营业经理杨平一脸憧憬。“如果能够买卖，300平方米的双拼别墅估计能卖450万元左右。”

但据另外一位地产中介人士透露，“林业新村”目前还没有房产证，别墅办房产证的可能性不大。

2013年4月28日，记者前去南宁住房制度改革委员会办公室咨询，“市场运作建房能够办理房产证吗？”一位工作人员回答：“可以。”

“交通厅的市场运作房有房产证吗？”“目前没有，在办理，但在今年之内也不会有。”

“为什么？”

“不能告诉你。”

（摘自《南方周末》）