商业综合体商业形态的有机组合策略

李延军

商业综合体的定义

综合体建筑指“由多个使用功能不同的空间组合成的建筑，又称建筑综合体。综合体建筑，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。”综合体建筑指“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。”商业综合体建筑是综合体建筑的一个类型，故也具有上面所描述的特征。而“商业综合体”的概念来源于本世纪中叶在欧美出现的“混合使用中心”，目前，有人将“商业综合体”称为“大型综合商业设施”、“复合商业建筑”和“复合商业设施”。

多样商业形态的有机组合策略

从商业混合的角度，我们可以把近年来的综合体案例大致归纳为两方面特点。其一，商业综合体项目中持有型商业与销售型商业大量共存，两者在容量上不再像以往那样一边倒，在一些中高端项目中销售型商业所占比重更大。持有型商业也不完全表现为集中商业的形态，街铺化的持有型商业也有出现。其二，两种商业类型反映到规划格局中时，由于持有型商业主要体现出的高楼层特征和销售型商业体现出的分散商铺低楼层特征，二者在整个商业综合体规划中所覆盖的用地范围相当，销售型商铺的布局对整个场地的影响大于集中商业。

基于以上两个特点，在设计层面引发的思考是否如前述将两种商业设计实践经验嫁接就可行了呢？所谓“mall+商街”的思路是否妥当呢？本文接下来阐述当前持有型集中商业与销售为主的商业街各自动线规划与设计中的一些经验。集中商业的动线规划分为外部动线与内部动线，从外部人行、车行、货运以及内部的水平与垂直动线、主次动线、中庭尺度、主空间等形成一套完整的设计原则与经验，但其核心是营造内部的商业条件，形成封闭的室内商业环境。这样的设计原则缺少了对商业综合体其他功能的关注，缺少了对片区、城市的理解，也出现了不少备受诟病的案例。对商业街的设计则更关注街道尺度、节点、空间形态、商铺单元的分析，具备更多对广场、街道、城市生活以及开放空间的理解，但因其低密度、低容量、业态规划局限，很难在城市地段价值大的区域单一存在。多样商业形态的有机组合一定是基于对集中商业、商业街两者各自成熟的设计原则下的实践结果。多样商业形态的综合体动线模式将会具有以下一些特点。

其一，持有商业的吸引力。在持有与销售结合的商业形态中，持有商业因其业态、运营的先天优势一定会成为整个商业综合体项目的“活力泵”，对它的规划设计一定是核心问题之一。持有型商业是保证定位的关键。如何在销售型商业空间与持有型商业之间不产生冲突，在设计中可以有一定的策略。

其二，特定节点空间将内外联结。持有集中商业与大容量的销售商业街之间不应该是简单的动线延伸与人流对接，否则业态定位、持有与销售的差异（包括商业空间场所设计的内外不一）会产生对商业综合体项目设计品质的偏差理解。因此，需要通过一种特定的节点关系设计来串接两者。这一特定的节点手法经过多个项目的实践思考，可以表现为不完全是商业性质的节点空间、注重城市性的开放空间、注重将商业需求与市民日常生活需求结合的场所。

其三，联结动线清晰。高容积率下的商业综合体设计也需要尊重动线设计的基本原则——保持简洁、清晰的动线结构，这不仅对商业本身有益，同时有利于人们形成对项目良好的辨识度与方位感。

其四，节点空间的汇聚价值。在集中商业的内部空间设计中，主空间的作用非常大。作为内部中庭空间的核心，主空间是人流汇集、商业展示等功能区域。在商业街的规划设计上，节点广场的作用不言而喻。多样商业形态下的商业综合体设计同样需要考虑特定节点空间的汇聚作用，这种汇聚不再只是满足商业综合体自身的要求，应该将作用扩展到区域与城市层面的价值，使综合体的设计变得更有影响力。

其五，梯级变化的动线层次。由于开发容量与强度，商业综合体的动线结构体系不再是简单的线性模式。在保证其结构清晰的前提下，合理的梯级动线组合是必然结果。这可以表现为中心广场与节点广场的层级、街区道路尺度的不同规划，进而与城市格局融合。

结语

综合来说，多样商业形态下的综合体动线在特定节点空间的连接愈发呈现多层次化的趋势，反映出集中形态商业与街区形态商业之间的多种组合关系，从前文分析的七类动线模式和三个设计实例可以看出，综合体中的城市商业街区、空中商街、屋顶购物公园等比较时尚的商业形式将成为未来一段时期内的主流趋势。这些商业形态将会催生出更多富于设计感的空间，进而为都市综合体带来更好、更持久的商业氛围和盈利能力。

（作者单位：西安市城乡建设委员会工程建设执法监察队）