房地产价格变动对通货膨胀的影响研究

作者简介：李付玲，河南省 郑州大学商学院，金融学专业，本科大四学生。

摘要：近年来，随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的提高，我国房地产价格处于不断上升的状态，并屡创新高，房价问题一时间成为当下讨论的热点，无独有偶，近几年中国也经历了物价迅速上涨，社会全面通货膨胀的过程，人们关于通货膨胀的讨论也愈演愈烈，那么，这两个热点问题之间究竟存在怎样的联系？房地产价格是通过怎样的机制对通货膨胀产生影响？本文从通货膨胀的成因角度（需求拉动、货币数量增加、经济结构变动）三个方面来分析房地产价格上涨对通货膨胀产生的影响。

关键词：房地产价格；通货膨胀；货币数量；总需求

一、通货膨胀的相关概念

（一）通货膨胀是指因货币供给大于货币需求而导致的货币贬值、商品和劳务价格在一段时间内普遍持续上涨的现象。其实质是社会总需求大于社会总供给。可见，通货膨胀不是指单一商品或劳务的价格上涨，而是物价总水平的上升。

（二）通货膨胀的原因

1.需求拉动的通货膨胀：即总需求超过总供给而引起的价格水平在一段时间内持续上涨的现象，该理论把通货膨胀解释为“过多的货币追逐过少的商品”。

2.货币供给增加导致的通货膨胀：从以往的研究可知，每一次显著的通货膨胀都伴随着货币供给的迅速增长，换句话说，货币供给的增加是导致通货膨胀的基本原因。

3.结构性通货膨胀：该理论认为，不同的部门生产率提高快慢不同，因此，两个部门的工资增产快慢也不同，但是生产率提高慢的部门要求工资向提高快的部门看齐，因此使得全社会的工资增长速度高于生产率的增长速度，从而引起通货膨胀。

二、房地产价格变动对通货膨胀产生影响的机制

（一）房地产价格通过需求拉动影响通货膨胀

根据宏观经济学原理，当社会的总需求大于总供给时，即形成超额总需求时，经济将面临通货膨胀的压力。本文将房价作为一项重要的资产价格，来研究房地产价格波动对社会总需求的影响，进而分析房地产价格对通货膨胀产生的影响。

总需求是经济社会对产品和劳务的需求总量，这一需求总量通常由消费需求、投资需求、政府需求和国外需求构成，总需求衡量的是经济中各种行为主体的总支出：如家庭购买的住房、企业购买的机器、政府购买的办公设备等，因此当消费、投资、政府购买、进出口等发生变动时，总需求也会发生相应的变动。房地产作为居民的一项重要资产，其价格波动会对总需求中的消费需求和投资需求产生影响，进而对总需求产生影响。

1.房地产价格对消费需求的影响

对于拥有多套住房的人来说，房价上涨带来了正的财富效应，使得房屋所有者变得更加富有，房屋所有者可以在房价上涨时出售自己的房屋获得收益，即使不出售，其对未来收入增加的预期也会增大，从而增大其当期的消费量。而对于那些只拥有一套住房的家庭而言，房价上涨时不能不能马上卖掉现有的房子而获得收益，但因为房价上涨，使得居住者增大对自己收入的预期，即认为自己更加富有了，这样会产生一种间接的财富效应，即使不能马上从房价上涨获得收益，但房屋所有者因为对未来财富的预期值高了从而增加当期的消费量。而对于那些还没有拥有住房的人来说，房价上涨会产生预算约束效应，一些靠租房生活，或计划买房的消费者来说，房价上涨会迫使他们缩小当期消费，增加储蓄以保证未来有能力购买住房，这样使得这些家庭不得不减少其他方面的消费支出，从而购房支出占总支出的比重增加了。

由此可见，房地产价格变动对居民消费的影响是复杂的，但一般来说，房地产作为居民的一项重要资产，其价格上涨带来的总体效应是正的，因为房地产价格的上涨使得居民的持久收入增加，从而提高了居民的财富总量，居民的消费水平得以提高，进而带动总需求的增加，因此会造成通货膨胀的压力。

2.房地产价格对投资需求的影响

托宾的Q理论认为，当企业拥有的资产的市场价值高于其重置成本时，企业只需发行少量股票便可以融得足够多的资金用于投资新的项目，此时企业的投资支出将有所上升。我们可以把托宾Q理论应用于房地产市场，当房地产价格大于建造成本时，建筑公司就会发现建造房屋有利可图，从而增加对房地产业的投资，投资需求的增加进而会导致总需求的增加。因此，房地产价格的上升会促使开发商加大对房地产业的投资，该投资构成了总需求的一部分，总需求增加进而造成通货膨胀的压力。

3.总需求对通货膨胀的影响

如图1，横轴Y表示总产量，纵轴P表示一般价格水平，AD为总需求曲线，AS为总供给曲线。当总供给曲线AS呈水平状时，总需求增加不会引起价格水平的上涨，当总产量达到Y0以后，AS曲线开始逐渐向上倾斜，此时继续增加总需求，就会遇到生产过程中所谓的瓶颈现象，即由于劳动、原料、生产设备等的不足而使成本提高，从而引起价格水平的上涨。当总产量达到图中的Y2时，整个社会的全部经济资源得到充分利用，此时的AS曲线呈垂直状，总产量达到充分就业的水平，此时总需求继续增加，总供给就不再增加，而只会引起价格水平的大幅上涨，这就是所谓的需求拉动的通货膨胀。如前文所述，房地产价格上涨会促使消费需求、投资需求的增加，进而带动总需求的增加，如果现实生活中的总产量大于图1中Y0水平，总需求继续增加便会引起价格水平的上涨，造成通货膨胀的压力。

（二）房地产价格通过货币供给影响通货膨胀

随着社会主义市场经济体制和新的金融体系的建立，中国的金融市场在不断探索中发展，然而现阶段我国的金融市场并不发达，市场机制也不够成熟，我国的货币供给市场主要以间接融资为主，即以银行为主要的货币供给来源，“信贷渠道”仍是货币政策作用于宏观经济的主要渠道，因此，现实生活中，一些影响银行信贷的因素也会影响到实际货币供给量。房地产作为银行信贷的主要抵押品，其价格波动会直接影响到银行的资产负债状况。在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的逆向选择及道德风险会降低银行等金融机构的贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本，然而当房地产价格大幅上涨时，一些拥有房地产的企业在向银行借贷时其抵押品价值上升，从而减少了贷款损失的风险，银行便倾向于多发放贷款，从而增大了流通中的货币量。并且银行信贷的扩张会反过来引起市场利率的下降，这又会促使房价的进一步上涨，如此反复，使得这种效应得到进一步加强。谢经荣对中国房地产价格与广义货币供给的实证研究结果也表明，房地产价格与货币之间有强正相关关系。

此外，房地产价格上涨意味着人们的名义财富增加，人们往往会增大他们的消费量，从而无形中增加对货币的需求，并且，房地产价格上涨往往会伴随着交易量的增加，因此作为日常交易媒介的货币，其需求量必然有所增加。

造成通货膨胀的最直接原因就是货币供给过多，因此当房地产价格持续上涨时，会使得流通中的货币量增长过快，造成通货膨胀的压力，并产生一种虚假繁荣的景象。

（三）房地产价格通过引起经济结构变动影响通货膨胀

在经济和产业结构调整过程中，一些行业的劳动者因为创造了更大价值或者拥有更的高生产力而获得较高工资，假如该经济体中存在工资攀比的机制，比如政府部门或国有企业的工资与这些行业工资进行攀比，并强制带动其他产业工资增长，那么整个经济中就会出现工资过快增长的现象，从而导致通货膨胀，这即是所谓的结构性通货膨胀。容易看出，房地产价格过度上涨时，该产业利润高于平均水平，势必会造成一些相关部门工资远远高于其他行业，随之便会有各种来自政府或社会的压力来迫使这种工资水平的差距减小，通常的做法就是提高另外一些行业的工资水平，从而造成工资水平的虚高。此外，房地产价格上涨，使得一些低收入者的基本生活水平得不到保障，政府或许会出于公平的考虑，提高这些低收入者的最低工资水平，以保障他们的基本生活，然而这样的工资并不是由市场所决定的，使得工资水平高于实际应由市场决定的水平，进而造成通货膨胀的压力。

三、结论及建议

（一）通货膨胀对居民生活质量的影响是不言而喻的，它会使得原本就不平衡的收入分配结构更加不平衡，并且影响居民的实际收入，同时也给投资和消费带来巨大的不确定性，这种不确定性将使本来已经扭曲的经济结构更加扭曲。而过高的房价对社会经济的负面影响也是有目共睹的，高房价会加剧金融风险的聚集，造成产业结构的不平衡，并且扩大居民收入分配的差距，抑制城市就业的增长，因此在解决通货膨胀问题的同时，也必须要提高对房价问题的重视，这两个问题是相互影响的，只有同时得到解决，我国的经济才能更好的发展，居民的生活水平才能得到进一步提升。

（二）我国房地产行业市场化进程正不断推进，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业，我国应坚持房地产行业的定位，确保政策的长期性和连贯性，坚持推进房地产市场化进程，避免给市场带来价格信号失真。尤其需要注意的是，房地产价格波动会改变其吸纳流动性的能力，为促进国民经济的健康平稳发展，我国房地产行业政策应着眼于确保房地产价格的平稳，避免急升急跌的局面，否则会给我国实体经济带来较为严重的影响。（作者单位：郑州大学商学院）

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