正在复苏的二三线城市房价

申岚 王志浩

接受调查的 30 家房地产开发商的数据表明， 房地产市场短期复苏势头依旧强劲，但就长期看结构性问题仍将压制市场信心

中国房地产行业的复苏，已被我们过去两年的调查所证实，这在经济增长放缓与银行间市场收紧的背景下是一个受欢迎的好消息。当前，我们的调查显示，房地产行业不仅正在复苏，而且势头强劲。房屋销售量持续上升，二、三 线城市房价正在反弹。我们相信，尽管开发商在融资方面有一些困难，但在下半年，他们的销售业绩将更好，同时拿地数量增加，这一趋势将再次加速未来一到两年的房地产建设活动。

我们近期开展了第八次开发商调查，此次调查共有位于8个 二、三线城市的30家开发商企业参与，他们对50个问题的回答形成了一个具有前瞻性的指数，即中国房地产开放商景气指数。该指数表明，2013 年下半年中国房地产行业的复苏将会持续。

开发商建筑施工复苏

调查表明，房屋建筑活动正在复苏，并将会加速。参与调查的30家开发商中，有15家表示过去3个月中建筑活动有所增加（第七次调查中仅有11家），有5家表示建筑活动大幅增加，与此同时，还有11家表示建筑活动没有变化。当问及未来3个月的建筑活动计划时，20家企业表明，与当前情况相比，他们将扩大建筑规模，这与第7次调查阶段相比数量上升了12个，创历史新高。

19家开发商最近一季度的建设规模有所扩大，主要原因是，他们认为当前市场较去年同期好转，房屋需求及房价均都出现复苏；开发商表示棚户区改造与农村城镇化项目提速；部分开发商希望扩大规模；最近一季度未增加建设规模的开发商表示，建设规模未增加的主要原因是資金约束，以及对房屋库存和政策环境的担忧。

开发商预计土地市场回暖

土地市场也开始回暖。据开发商们反映，城市政府部门增加了用于买卖的土地供应量。30家开发商企业中的16家调查对象反映，过去3个月中新增土地被用于售卖，这一数字较第七次调查的13家有所上升。二、三线城市最近流拍的土地较少，这是住房需求开始恢复的又一迹象。

开发商们的土地需求也开始增加。30家开发商企业中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前他们有更大的土地需求大型上市开发商和国有开发商在目前土地拍卖中仍占据主要地位，但民营开发商的购地需求也有所上升。

开发商们认为，在即将到来的第三季度，土地价格将持续上升。大部分开发商声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20%至40%，这一幅度是前所未有的。

现金和银行信贷是购地资金的主要来源，尽管对部分开发商来说，信托投资跟境外投资也是可选途径。15家开发商表示未听说同行有购地付款方面的困难（这与第七次调查的数据持平）。然而，小型开发商正处于不利境地：18家受访企业表示，资金充足的大型开发商从资金紧张的小开发商手中拿地，这一情景正在上演（第七次调查中有21家持同样看法）。

房屋销售前景乐观

房屋销售状况持续改善。受访企业中三分之二表示2013年二季度行业销售状况好于2013 年一季度，这与第七次调查中数据相同。大多数开发商表示自己2013年二季度销售量要好于2012年同期水平。30家开发商中的10家称，他们对未来3个月的前景信心“大幅提升”（较第七次调查相比少4家）；然而，17家受访者称他们对前景的信心仅“略有提升”（比第七次调查多5家）。

约半数被受访企业称，二手房市场的销售因“新国五条”政策收紧而遭受压力，尽管新房销售量有所增加。

房屋库存仍令人担忧。11家受访开发商表明其所在城市住房库存正在下降，较第六次调查少了2家。12家称其所在城市库存上升，与第七次调查持平。7家开发商预期其经营的城市未来数月的房屋库存将会下滑。限于我们抽取的样本数量较少，无法估计四、五线城市的房屋库存水平。因为暂无行业咨询公司追踪中国数百个小型城镇的房屋销售恢复状况，我们对其房屋库存水平仍保持关注。

受访开发商们对2013年下半年的销售前景仍持乐观态度。18家预期其下半年销售将好于上半年，11家预期下半年将持平。5月份的强劲销售帮助上市开发商达成其全年销售目标的 43%（2012 年同期数据仅为 37%）。正因如此，我们相信大多数上市开发商能够完成他们全年的销售目标。

哪些人群在购买住房？受访企业称房屋销售量中，首次购房者占48%，改善住房状况者占10%，投资买房占 12%。该结果与第七次调查反馈保持一致。在改善住房状况的购房者中，超过半数是真正改善住房者（他们卖掉了旧房），而余下一半人皆为“部分改善”或“房屋投资者（并未卖掉旧房）”。

房价更加激进

房屋价格有反弹趋势。30家受访开放商中，认为在过去3个月中新房价格涨幅达10%有21家，认为涨幅达在10%到20%间的有5家；而第七次调查中，认同这两种增幅的开发商数量，对应分别为8家、2家。上述开发商经营城市中的二手房市场价格也在上涨，18家受访企业称近一季度价格上涨，11家表示持平。

开发商的房屋定价策略变的更为激进。在第七次调查中，将近半数受访者声称知道其他开发商仍在打折售房；但在第八次调查中，这一数据仅为4家。与此同时，30家的21家表示行业价格即将温和上涨，第七次调查中这一数据仅为7家。23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达 10%，6家表示涨幅会更大。

开发商融资状况并未改善

近几个月开发商融资状况看上去并未改善。12家企业称，二季度较一季度相比，他们从银行获取贷款变得更为艰难；仅5家称贷款更容易。据开发商反应，项目开发贷款平均利率而言由一季度的8.1%上升至二季度的8.7%。相比之下，一季度银行商业贷款平均利率较去年四季度温和下降。

开发商来自信托公司的融资减少：13 家受访者表示知道有其他开发商从信托公司融资，这一数据较第七次调查多了10家。信托公司的融资成本由第七次调查的平均 17.3%渐升至 18%（不包含其他成本）。

16家受访企业表示同行均关注现金头寸，这一数据较第七次调查多出3家。8家受访者称如果房价不上涨，更大的问题将会浮现。小型开发商的融资状况看上去正在恶化。

尽管融资状况持续恶化，违约现象并不普遍。三分之二的受访者称未听说过有其它开发商的银行或信托贷款违约的案例；仅9家称有一些个案，这与第七次调查结果类似。然而，这次调查表明更多开发商期望通过售地或新项目上马来改善现金状况（第八次调查中有18家、第七次调查中有13家）开发商拖欠对供应商付款的现象依旧普遍，且开发商拖欠对银行与信托公司付款的现象正在增加。

政策预期仍将趋紧

3月份出台的新国五条（前述提到）看上去对全国范围内房地产市场影响甚微。大多数城市自三月份起房价持续上涨。15家的受访者表示，政府新规对他们生意影响不大。

然而，他们的政策预期已悄然发生变化。尽管3月份发布的新规对于抑制房价上涨收效甚微，但7家开发商预期未来3个月政策将趋紧，这一数据较第七次调查多出3家。预测近期政策有某种程度放松的开发商数目，由第七次调查的11家，降至目前的1家。

受访企业预期，近期银行融资渠道和住房贷款政策将进一步收紧，这与第七次调查中情形相反。大多数开发商预期房屋限购政策不会改变。依据最近官方的发言来看，新一届领导人还计划逐步加征房产税。

最后，我们询问了受访者，关于他们是否认为中国房地产最糟糕的情形已经结束。尽管房地产行业在复苏，开发商们对于中长期前景的展望变得更为谨慎。其中21家相信最糟糕的情形已经过去，这一数字在第七次调查中仅为14家，在第六次调查中仅为16家。这些都昭示着市场情绪的微妙变化。

渣打中国房地产开发商景气指数创新高

渣打的中国房地产开发商景气指数（CDSI），分别从5个指标进行分析并由其调研结果得出，包括建设、销售、价格、融资、政策展望。第八次开发商调查发现，该指数由第七次调查的52上升至63。这是一个离散指数，数字超过50即表明房地产产业正在扩张。当前的资料表明房地产行业正在复苏的路上。

CSDI 显示：由于国家房地产紧缩政策的冲击，2011年及2012年初，中国房地产市场经历过艰难的时期，在2012年中期渐升至膨胀范围内。本次研究表明，CSDI 主要被房屋建筑活动跟房价上涨推动，指数又创历史新高。CSDI 子指数中的价格仍留在扩张性区域，但与第七次调查相比，失去了一些动能。CSDI 子指數中的政策展望由62降到了40，与此同时融资扔保持在负值。这证明了我们的观点：即房地产部门短期复苏势头依旧强劲，但就长期内结构性问题仍将压制市场信心。

（作者为渣打银行经济学家）