小区业主应当知道的法律问题

文/宋纯峰 李晓馨

小区业主应当知道的法律问题

文/宋纯峰 李晓馨

问题一：邻居“住改商”了业主如何维权

擅自“住改商” 法院判排除妨害

贾大爷为北京某小区居民，自从楼上房屋的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所后，楼上每日人来人往的噪音，严重影响了贾大爷作息，加之其自身长期患有神经衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。无奈之下，贾大爷将林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某则辩称，自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。故不同意贾大爷的诉请。

法院审理后，支持了贾大爷的诉讼请求。

法官评析：依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。上述案件中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾大爷作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。

就如何确定利害关系业主的范围问题，为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

仅有部分业主同意 法院判停止营业

被告王莹所有的位于某小区2号的房屋是居民住宅，其将上述房屋出租他人从事“串串香”餐馆经营活动，该餐馆的经营活动给周围业主带来较为严重的大气污染、噪声污染等环境污染。原告马杰作为“串串香”餐馆楼上一层房屋的业主，遂将王莹诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，故长期生活在呛人的火锅味中，且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营“串串香”生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，现请求判令王莹排除妨害，停止经营活动。王莹辩称，“串串香”餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见，故不同意其诉讼请求，请求法院驳回。

法院审理后，判决支持了马杰的诉讼请求。

法官评析：“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中，有按照多数决来确定有利害关系业主的意见的做法。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。 故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。上述案件中，王莹擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、大气污染也严重影响了小区的秩序和环境，造成了相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，故马杰有权要求王莹立即停止经营。

“唉，好了，不说了不说了！这不是跟你打商量吗？就这么激动！”妈竟然拉下脸，转身扯了被子睡下了，留给易非一个冷冷的脊背。

法官提示：一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉。在上述行为依然无法解决的情况下，有利害关系的业主也可有效地拿起法律武器，向人民法院提起相邻权诉讼。

问题二：小区公共区域“私搭乱建” 业主如何维权

2013年8月，随着北京人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻频繁见诸报端，小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题再次引起了人们的关注。司法实践中，何为物业公共区域？何为“违章建筑”？对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，物业公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？这些问题亟待澄清。

业主楼顶露台私盖阳光房法院判决限期拆除

王刚为新华小区业主，新华物业公司为上述小区提供物业管理服务。期间，王刚在未经规划部门批准的情况下开始施工，于房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房一处，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业公司据此诉至法院，要求王刚立即将搭建的阳光房拆除。王刚则辩称，露台由其单独使用，其有权对露台上进行加盖，故不同意物业公司的诉请。

法院经审理后，支持了新华物业公司的诉讼请求。

法官评析：首先，应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。（2）物理上专属于特定房屋。（3）销售合同有约定。即建设单位销售房屋时已经根据规划将露台列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得在上面私自搭建建筑物。

其次，应明确何为违章建筑。违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑一列，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故王刚理应立即拆除违章建筑。

业主占用绿地扩大阳台面积法院判决限期拆除

李欣为金府小区业主，金府物业公司为该小区物业服务企业。入住小区之始，李欣与金府物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，遂起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑、恢复原状。

法院经审理后，支持了物业公司的诉讼请求。

法官评析：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

业主起诉邻居私搭乱建法院判决限期拆除

宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，故诉至法院。法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

法官评析：根据《物权法》规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。上述案件中，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻居王辛的利益。此时，作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。

法官提醒：在处理此类事件中，应当积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。物业公司对业主私搭乱建行为进行制止既是权利，同时也是义务，如果其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。

问题三：小区植入广告收益算谁的

居民住宅小区以其超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。尤其是诸多中高档小区, 电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等各处，花样繁多的广告可谓是“你方唱罢我登场”，小区已经成为商家的广告战场。但是，这些铺天盖地的广告是如何进来的？广告费究竟有多少？广告的收益到底该归谁？对这些情况恐怕少有业主知道。

物业公司“私吞”公共收益法院判返还

2002年11月25日开始，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为，双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入600万元。新华物业公司称，2004年至2007年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润，故即使业委会有权主张该部分收益，也因公司无利润可分而无法主张。

法院审理后，支持了业委会的诉讼请求。

法官评析：共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第55条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外， 根据《中华人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

由此可知，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，并主要用于补充小区业主的共益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时作出的贡献，可以适当地享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。上述案件中，因业主与新华物业公司对收益如何分配并未作出约定，故根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为，该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物业公司是否有利润，并非其合理抗辩理由。

以公共广告收入冲抵物业费法院判驳回

王英作为富润小区业主，自2008年至2013年期间，从未缴纳物业服务费。物业公司诉至法院，要求王英缴纳上述期间的物业服务费。王英则辩称，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务期间，将该小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开。故不同意缴纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。

法院审理后，驳回了王英的抗辩主张。

法官评析：物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不缴纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此，业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时，公共区域广告收益应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主是无权代表全体业主提出将公共广告收入冲抵个人物业费主张的。故法院对王英要求行使抵销权的抗辩不予支持。

倘若业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。期限届满不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以将其解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。

法官提醒：1.业主不能自行主张以公共收入冲抵个人物业费。业委会是通过业主大会选举产生的，由业主授权对小区进行管理，业委会委托物业公司执行具体事务。故在小区里发布商业广告，应当经过业委会或物管企业的同意。同理，当针对小区共有部分之收益出现纠纷，即全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会应为全体业主主张权利，而不能采取个别业主分别主张的解决方式。2.公共收益分配，应适当考虑物业公司付出的管理成本。同时应注意的是，公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。

责任编辑/项利军