国外房地产税对房地产市场的调控影响与启示

■张 琪 张丽华

国外房地产税收对房地产市场调控的影响

（一）英国

英国的房地产税，包括住房财产税和营业房屋税。住房财产税是对房产所有者或承租者使用土地、房屋等不动产按照评估价值的一定比例征税，由于英国是土地私有化国家，消费者购买了房屋同时对土地拥有占有权，所以，课税既包括房屋部分，又要包括土地部分。计税依据是纳税人所拥有的所有房产评估价值，也包括租赁房产。英国住房财产税率采用定额计算方式，税费按年度缴纳。为了确保房地产评估合理性、科学性和公正性，由国税和海关两部门共同组建一个评估局，专门对住房财产进行评估等级独立机构，与地方政府税务部门是平行机构。英国在财产税减免规定，学生、学徒居住的房产是免税的，伤残人住房可以得到减免税照顾，低收入者或无收入者可以向税务机构提出减免申请，经核实后将酌情减免税额。英国不仅对居住房屋征收住房财产税，还对经营性不动产，即非住宅房屋征收营业房屋税。营业房屋税按租金计税，由国家税收局参照1988年的租金价值确定，以后每5年重估一次。全国实行统一税率，是由国家财政部门逐年核定、调整和变更以确定新税率，但是税率提高幅度不得超过全国平均通货膨胀指数。目前的税率为41.6%。

（二）新加坡

新加坡房地产税制中主要有财产税、资本增值税、租金收入所得税、印花税和遗产税。财产税的计税依据是不动产年租值扣除设备、家具和服务费用。年租值的计算是假定房主出租自己房屋，所收到每年房屋的租金，税务部门每年都会根据实际情况，重新核定当地房地产年租值，以便征收财产税。新加坡对于自住房和投资性用房在财产税税率上是有区别的，除了自住房产税率为4%，其他为10%，从2011年1月起，政府调整了税率，采用累进税率，对自住房产实行3个等级征税，即0%、4%和6%。当房产年值不足6000元新币时，可以享受减免财产税待遇；当房产年值6000-65000元新币时，应该按4%缴纳财产税；当房产年值超过65000元新币时，按6%缴纳财产税。而对于投资性房产税率一律按10%征收。房地产税涉及到其他税种，资本增值税是指房主以盈利为目的而对房屋征收税种，对房屋溢价部分进行征税；租金所得税是按所得收入征税的税种，租住相关费用可以抵税，而对于无人居住的房屋实行免税政策。

（三）美国

美国房地产税通常被称为不动产税，是对土地和房屋征收财产税，是以财产税的形式存在的，各个州税率各不相同，一般为1%～3%。美国财产税实行三级分税制：联邦政府、州政府、地方政府，三者之间不存在任何隶属关系。州政府有财产税立法权，而地方政府没有立法权，主要负责财产税征收工作，不动产税是地方政府财政收入的主要来源，一般要占地方财政收入的50%～80%。在税基方面，美国多数州的法律规定政府应该按照辖区不动产的评估价值进行征税，各个州税基标准各不相同，有26个州指定了不同价值法定百分比，有16州按照房地产市场价值百分之百进行评估，一般在20%～100%。美国有的州还征收房地产增值税，并规定优惠政策：对于居民出售他们的满2年以上自住房时，政府给与大幅度减免增值税的优惠，对于投资性出售房屋则不能享受优惠政策，在美国自住购房贷款利率要远低于出租房屋贷款利率。美国政府为了鼓励老百姓购房出台优惠政策，对于购买第一套住房者免征收房产税，从购买第二套住房起开始征收房产税，随着购买住房套数增加房产税也会相应增长。通过有关退税政策，积极鼓励开发商为低收入者建设廉租房和低价房，同时，限制投资性住房的数量。

我国房地产税在房地产调控过程中存在问题

（一）税种繁多，征税重复现象严重

目前我国与房地产直接有关的税种有10多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在是用同一个税基计税，存在重复征税现象。如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税。

（二）房地产税课税范围窄小，征管漏洞比较严重

我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地却没有涉及到。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨的局面。

（三）房地产税收结构很不合理

从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重，我国税收调控往往侧重于房地产交易环节。在房地产保有环节，名义税负设置较高，各种原因税收漏征漏管现象严重，导致保有环节的实际税负水平很低。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口。2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%。

（四）计税依据无法适应发展需要

目前房产税的计税依据为房产计税余值或租金收入，并按照房产原值一次减除10%～30%后的余值来计算的。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。

完善我国房地产税收制度发挥其调控作用建议

（一）调整税基和税率

国外许多国家采取“低税率，宽税基”税收政策。这样可以有效地避免重复课税现象发生，同时，又可以减少征税的管理成本，提高征税工作效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展。目前我国实行房地产税设计不合理，税种覆盖面窄，税基窄。我们应该借鉴国外比较科学的做法，应该扩大税基，把普通住宅也应列入税收的对象，征税应该根据房地产的评估值征收。同时，确定合理地免征范围，应该将低收入者列在纳税人之外。房地产税率制定要考虑到各地不同经济情况和各种不同类型房产等因素，税率既不能高又不能低，高税率难以被人们所接受，会使人们产生抗拒纳税的心理，出现逃税和欠税现象，难以实现征税目的，而低税率会造成收益低于成本情况，因此，制定出合理税率，既要考虑到普通居民接受能力，又能起到调节消费者住房消费的作用。土地使用税的征税范围从城镇扩展到农村，首先要减少农村各种收费和摊派，要在确保农民总体负担水平不变或略有降低的情况下才能征收土地使用税。待时机成熟时应该考虑征收土地荒芜税和土地闲置税。

（二）简化税种，优化税制结构

借鉴国外先进经验，建议将我国目前近20种相关的房地产税适当合并，将城镇土地使用税、契税、耕地占用税等与房地产税合并统一；将城市维护建设税和印花税并入营业税、消费税、增值税、企业所得税和个人所得税中；将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税中，同时取消不合理收费，减少房地产有关的税费征收项目，优化税负结构，减少征管成本，提高征税工作效率，最终达到减轻纳税人经济上的负担的目的。应该尽快改变课税重视房地产流转环节轻视保有环节的局面，提高保有环节的税负比重。建议取消中央政府对个人所有非营业房产免纳房产税的规定，尽快出台对个人拥有房产征收房地产税的政策，取消个人所有的居住房屋及院落用地的城镇土地使用税免征的规定，恢复征收城镇土地使用税规定。对居民拥有的第一套住房实行长期免税政策，对于第二套住房实行暂时性免税政策，待条件具备时再对第二套住房实行征税。

（三）加强全国房地产信息系统联网工作

为了进一步地开展好房地产税收工作，就需要全面掌握房地产产权情况，尽快建立起房地产信息查询系统工作。我们应该尽快建立房地产财产登记制度，在房地产开发各个环节实行必要登记和监督机制。对于个人财产开展房产产权登记普查工作，对于城乡居民所拥有房屋套数、面积、结构及房屋市场价值等基本情况做一个全面清查，并建立起个人财产和个人收入档案。为了更好地适应房地产税征收需要，必须以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产管理部门、公安户籍管理部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，防止纳税人转移税基，避免偷税和逃税事件发生。

（四）强化房地产评估制度

国外许多国家或地区都已经建立起了房地产评估机构。有的隶属于税务系统，如法国、新加坡等国家；有的独立于税务系统之外，房地产评估工作由专业的房地产评估机构负责，房地产评估与房地产税收工作是两条平行线，相互之间独立，互不干涉，互不影响，如美国、英国、日本、俄罗斯等国家和地区。目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。

参考资料

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