论融资租赁在公共租赁住房项目建设中的运用

■陈昌洪 房 军

融资租赁业务

（一）融资租赁的发展历史

现代融资租赁产生于第二次世界大战之后的美国，1952年美国成立了世界第一家融资租赁公司——美国租赁公司（现更名为美国国际租赁公司），开创了现代租赁的先河。20世纪60年代以后，融资租赁业务开始走向国际化并在西方发达国家快速发展，成为一种重要的融资和融物方式。20世纪80年代，融资租赁引入我国并迅速发展。截至2012年底，全国租赁行业融资租赁合同余额已突破万亿，达到15500亿元。作为我国金融改革创新实验基地的天津滨海新区，其融资租赁业务发展最为迅猛；到2012年底，融资租赁公司达115家，融资租赁合同余额3700亿元，约占全国四分之一。

（二）融资租赁的定义与分类

融资租赁（Financial Leasing，又称金融租赁或财务租赁）是一种全新的融资融物方式：出租人根据承租人对租赁物品的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物品，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物品的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物品的使用权。当融资租赁合同到期时，融资租赁双方可以协商决定出租人是否以有偿方式向承租人转让租赁物品的所有权。融资租赁业务分类繁多，包括简单融资租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁、项目融资租赁、经营性租赁和国际融资转租赁等细分业务门类。

（三）融资租赁的优势

融资租赁业务实质上是一种将融资与融物结合起来的创新型金融服务，与传统租赁和分期付款相比，融资租赁都具有显著的比较优势。一方面，与传统租赁相比，融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金，是一种更高效的融资融物方式；另一方面，与分期付款相比，由于融资租赁合同履行期间实质上未发生所有权的转移，故既降低了出租方面临的风险，又优化了承租方的资产负债表。因此，融资租赁虽名为租赁，却实实在在的起到了融资的作用，同时也极为巧妙的规避了一直困扰传统融资方式的一系列交易风险。

概括起来，融资租赁业务至少有四大优点。第一，便利融资。为解决企业资金不足问题而产生的融资租赁业务，使得企业只需定期支付很少的金额就能够获得生产所需设备的使用权，相当于让企业获得了一笔中长期贷款。第二，促进销售。由于融资租赁的标的物多是大型生产设备等高价值物品，采用融资租赁业务协助产品销售可以极大的增强这些高价值物品生产企业的市场竞争力。第三，优化产业投资。融资租赁公司为控制自身会计风险，可选择性的给一些风险小、收益高以及国家产业政策倾斜的项目以资金支持，使得资金流向那些预期收益丰厚但投资周期较长的项目，在改善企业资产负债表的同时还能促进企业实现技术和设备的改造升级。第四，改进资产管理。由于融资租赁合同履行期间标的物所有权并未发生转移，故融资租赁公司有责任也有能力对租赁资产进行管理、监督，控制资产流向。

我国的公共租赁住房

（一）公共租赁住房的定义及保障对象

保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的提供的限定标准、限定价格或租金的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房等。公共租赁住房，即“公租房”，是为解决新就业职工等“夹心层”收入群体住房困难的一种社会保障型住房类型。从产权上看，公共租赁住房并不归个人所有，其所有权归于政府或专门的公共机构。从承租价格上看，公共租赁住房一般选择低于市场价的租金标准，或者由政府或公共租赁住房管理部门直接根据承租者的承受能力制定租金标准。从服务对象来看，公共租赁住房主要面向那些收入高于最低收入标准但又因积蓄较少而存在阶段性住房困难的新就业职工，这其中包括一些新入职场的大学毕业生以及一些从外地迁移到城市工作的社会群体。

（二）发展公共租赁住房的优势

相较于廉租房和经济适用房，公共租赁住房在完善我国住房保障体系方面有着重要的意义。与廉租房相比，公共租赁住房可以辐射到更多的住房困难群体，保障方式也更灵活。廉租房主要面向具有城市户籍的低收入群体，新就业大学生群体和外来务工群体因为预期收入、户籍归属和流动性大等缘由，往往难以享受到廉租房的相关优惠政策。公共租赁住房旨在为那些因积蓄较少或短期内可能跨城市流动等原因而存在阶段性住房困难的社会群体提供保障，本身就能克服廉租房覆盖范围上的不足。随着我国应届大学毕业生人数逐年扩张和流动人口群体快速壮大，对公共租赁住房的需求也将快速增长。与经济适用房相比，公共租赁住房因不存在产权交易或变更，故可避免经济适用房分配中存在的腐败现象。由于经济适用房价格远低于一般商品房且可以享有与商品房类似的产权政策，这在一定程度上为一些投机群体通过资格造假、骗购骗租等方式取得经济适用房提供了激励。公共租赁住房由于只租不售，房屋所有权归属于政府或公共机构，故投机群体不可能取得公共租赁住房的所有权；同时由于公共租赁住房设有承租资格定期审查制度，故可以避免“吃免费午餐”现象的出现。

（三）我国公共租赁住房发展面临的困难

自2010年6月12日由住房城乡建设部等7部门联合制定的 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）正式对外发布以来，各省市政府积极响应，均根据自身条件通过开工建设或市场收购方式形成了一定规模的公共租赁住房房源，并开始面向社会接受租房申请。但公共租赁住房的还面临以下困难：

第一，建设资金筹措问题。不论是选择开工建设还是选择市场收购，公共租赁住房都必然需要大笔财政经费支持。考虑到仅2013年高校毕业生人数就将达到699万，同时我国还有规模上亿的流动人口群体，公共租赁住房覆盖面每提高1%，都将是一笔巨大的开支，仅依靠政府财政显然无力维持。公共租赁住房项目建设必须要引入社会资金的参与。

第二，建筑质量问题。在我国部分地区的经济适用房和廉租房建设过程中已经有房屋建筑质量堪忧的报道。公共租赁住房与经济适用房、廉租房同属保障性住房，其建设过程面临着与经济适用房和廉租房建设相似的时间约束和预算约束。如何在公共租赁住房建设过程中加强建筑质量的监督和管理，仍是一个值得认真研究和探索的问题。

第三，资产管理问题。公共租赁住房的市场价值巨大但却不能进行产权交易，因此如何盘活这些资产以避免对政府财政预算带来过大压力，仍是一个非常棘手的难题。如果仅仅以政府发行债券方式筹措资金，则地方政府财政预算时将面临很高的资产负债率，仅是发行债券的融资成本就已相当可观。

因此，未来必须探索新型的社会化融资方式，吸引社会资金参与公共租赁住房建设，既加快公共租赁住房的建设速度，又提高公共租赁住房项目的建设和管理质量。

融资租赁运用于公共租赁住房项目建设

（一）融资租赁运用于公共租赁住房项目建设的可行性

融资租赁作为一种创新的融资融物方式，若能运用于公共租赁住房建设，则目前我国公共租赁住房建设过程中面临的困难都可以引刃而解。融资租赁运用于公共租赁住房建设的可行性主要体现在以下几方面：

第一，减轻政府财政负担。如果通过银行贷款或发行债券方式为公共租赁住房项目融资，那么每新建一个公共租赁住房项目就意味着政府财政负债的增加将是数以亿计的；若大批公共租赁住房项目同时上马，则政府在集中还款期到来时将很有可能面临严重的资金短缺。如果采用融资租赁方式为公共租赁住房融资，那么相关政府部门只需按照与融资租赁公司商定的付款期限定期向融资租赁公司支付租金即可，这样政府既可以规避传统方式集中还款期到来时的尴尬，又可以增加政府财政预算的可计划性和可预见性。

第二，保证项目建筑质量。通过融资租赁方式为公共租赁住房融资，实质上是让融资租赁公司购买住房所有权。若住房建筑质量不合格，则住房折旧耗损速度将加快，这显然与融资租赁公司控制财务风险的目标不符。融资租赁公司将获得很强的动力去监督公共租赁住房的建筑质量。融资租赁公司加入公共租赁住房建设项目的监理工作，则将极大的减轻政府相关部门的负担，更好的保证公共租赁住房项目的建筑质量。融资租赁公司甚至还可以购买工程质量相关的商业保险，让保险公司参与到工程质量的监理工作中来，实现对公共租赁住房项目的多方位市场化监督。

第三，优化公共租赁住房管理。随着融资租赁被运用于公共租赁住房项目，作为公共租赁住房所有权人的融资租赁公司将对公共租赁住房使用过程中的管理问题特别关注。融资租赁公司可以安排相关公司为公共租赁住房项目提供清洁维修、物业保障、小区绿化等服务来实现其资产的保值增值。这将极大的简化公共租赁住房相关管理部门的工作，优化公共租赁住房的管理程序。

（二）融资租赁运用于公共租赁住房项目建设的业务模式

由于公共租赁住房并不同于一般的大型机械设备，所以当融资租赁运用于公共租赁住房建设时需要形成新的业务模式，既保证公共租赁住房项目进展顺利又保证融资租赁公司风险控制得当。融资租赁运用于公共租赁住房建设的业务模式应当包括以下要点：

第一，土地征集和土地流转阶段。政府土地管理部门按照城市规划部门规划进行土地征集和土地平整工作，当土地平整工作完成时自动进入公共租赁住房项目土地流转交易过程，土地管理部门和公共租赁住房管理机构联合组织公共租赁住房项目招投标会。作为招标方的政府有关部门确定公共租赁住房项目容积率、配套设施等各项技术指标，并确定土地平整费用支付方案和最高租金报价范围。融资租赁公司和开发商（或建筑工程公司）在谈判协商的基础上，确定工程项目设计、相互资金交易方案及对外租金报价方案，并向项目招投标会正式提出标书。政府相关部门通过相应招投标程序确定中标方案，完成公共租赁住房项目招标。

第二，项目建设阶段。由融资租赁公司和开发商（或建筑工程公司）按照事先约定推进公共租赁住房项目建设。融资租赁公司、政府相关部门及其他利益攸关方在协商基础上成立工程项目质量监督委员会，由委员会决定委托第三方监理机构对工程项目建筑质量进行监督。当工程项目完成时，由工程项目质量监督委员会组织对工程项目进行验收和移交。

第三，投入使用阶段。当公共租赁住房项目投入使用之后，由政府相关管理部门成立公共租赁住房管理机构，负责对保障对象承租资格进行审核和管理，并向保障对象征收房屋租金。与此同时，按照招投标时确定的协议方案，作为承租方的公共租赁住房管理机构向作为出租房的融资租赁公司定期支付租金。公共租赁住房项目融资租赁合约到期之后，再由公共租赁住房管理机构和融资租赁公司协商确定住房所有权转让方式。

参考资料

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