提高楼宇经济贡献率的研究

■王泽龙

楼宇经济发展的背景及状况

发展楼宇经济是城市发展的一项重大战略举措。楼宇经济是一种 “隐藏”在商务楼中的新经济形态，它是以商务楼为载体，通过开发、出租、售卖等多种形式引进企业，从而产生税源，带动区域经济发展的一种经济形态。楼宇经济占地少、无污染、效益好，能够很快集聚一大批业态先进的企业和机构，被喻为 “立起来的开发区”，非常适合大城市中心城区发展。在一定程度上说，楼宇经济就是衡量一座城市经济发展水平的标尺。因此，加快中心城区发展楼宇经济，具有十分重要的意义，它是迅速壮大经济实力、提高经济效益、全面实现功能及产业定位的战略选择，也是促进现代服务业加快发展、完善城市服务功能、推进3个层面联动协调发展的重要途径。

近年来，天津中心城区按照市委、市政府确定的功能定位和产业定位，制定实施了一系列培育、发展楼宇经济的政策措施，收效明显，为进一步发展奠定了基础。据统计，截至2013年8月，天津16个区县共有正在运营的楼宇592座，商务面积达3000万平方米，上半年纳税总额176亿元，其中51座楼宇过亿元。天津楼宇经济发展有了良好的起步，发展势头很好。但与楼宇经济发达地区相比，楼宇经济发展水平还不高，普遍存在规模效益不高、发展特色不突出、业态水平较低、工作推动力度需要进一步加大等问题。

楼宇经济模式

天津目前楼宇经济发展的呈现出几个主要模式：

1.多核多中心的发展结构

天津呈现了中心城区与滨海新区两大商务区分别独立发展的格局。在两大核心的商务区内又进一步形成多个楼宇经济发展区。

2.与快速公共交通线路 （尤其是地铁网络）的延伸相结合

以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络，如天津的南京路商圈、西站商务区、新开路商业圈等，以快速路网构建的楼宇经济区，如河东万达广场周边，金钟河大街附近、卫津路沿线等。

3.楼宇业态发展多元化

在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。如河东南站商务区主要是总部或区域总部功能，南京路商务区主要的高档商务功能，而鞍山西道商务区以科技功能为主，实现功能和层次的互补。

4.利用规划和政府引导的手段

城市次核的建设是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。比如天津西站副中心，有效地促进了红桥老城区的改造提升。

加快楼宇建设，注重政府搭台的重要性

从楼宇经济的几种模式来看，要提高楼宇经济在城市经济中的比重，需要政府部门对楼宇经济的布局进行科学规划，对楼宇经济的发展进行积极的引导，对楼宇经济的发展环境进行不断优化。

1.科学规划

依据天津滨海新区和中心城区双核驱动的理念和中心城区一主两幅中心商务区的规划，在海河经济带、地铁网、快速路网以及传统的南京路、鞍山西道等商业中心地区规划建设楼宇经济区。根据各区的经济发展定位的不同，对楼宇经济的功能也按照科技、文化、外贸、物流等差别定位，有效提升楼宇经济的发展效率，降低同业竞争造成的低效发展。

2.强化政策对接

凡是国家和天津已颁布实施的支持现代服务业、民营经济、科技研发企业和中小企业发展等扶持政策，均适用于符合相关条件的楼宇经济项目，并要求各相关部门要认真执行，确保政策落实到位。比如：为促进总部经济发展，对新设立的总部或地区总部给予一次性资金补助。其中，注册资本10亿元以上的，补助2000万元；注册资本10亿元以下、5亿元以上的，补助1500万元；注册资本5亿元以下、1亿元以上的，补助1000万元。为促进金融业发展，对新迁入的金融企业总部核心业务部给予一次性资金补助，其中，全国性及以上规模的，补助500万元；区域性规模的，补助200万元。为促进中介服务业发展，对新设立的国际、国内知名律师事务所、会计师事务所、咨询公司、人才中介机构等专业服务机构，购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性资金补助；租赁的自用办公用房，3年内每年按房屋租金10%给予补贴等等。

3.增加财政支持

对纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，以2010年单项楼宇纳税额度为标准分三级，给予一次性财政补贴，支持其改造升级。年纳税额2000万元以下的，给予1000万元资金补贴；年纳税额2000至4000万元的，给予800万元资金补贴；年纳税额4000至7000万元的，给予600万元资金补贴。补贴资金由市、区两级财政各承担50%，主要用于商务楼宇的招商引资、设施配套、租金补贴、服务平台建设等。

4.对高端企业实行税收优惠政策

重点支持的商务楼宇，凡新引入国外、外省 （自治区、直辖市）和台湾、香港、澳门的企业结算中心、研发中心、营销中心以及动漫创意等高端业态企业和机构，2011年至2013年所缴纳的营业税和企业所得税，市、区两级财政按地方分享收入部分的各50%予以奖励。奖励资金可用于为入驻企业提供户籍、子女入学、住房保障等方面服务支出。

5.营造良好发展环境

天津市有关部门要主动跟进服务，协调解决涉及行政审批、招商引资、金融服务、工商注册、楼宇改造、设施配套及其他有关方面的困难和问题。相关媒体要正面积极的宣传报道楼宇经济的有关政策、信息、典型案例等。

提升楼宇经济贡献率，关键在提升楼宇经营者的效率

楼宇经济早已经不是有个物业载体就可以通过招商出租创造价值的时候了，要提高楼宇经济在城市经济中的贡献率，关键是提升楼宇经营者的效率。楼宇经营者应从以下几个方面着手突破传统观念。

1.提升对楼宇经济的认识

高新技术产业是楼宇经济的最佳载体，软件、研发、文化创意类产业占用资源少产出效益高，往往利用现有楼宇即可形成规模产业，软件企业适合在楼宇发展，而软件研发、文化创意产业恰恰是近年来快速发展起来的优势产业，与老城区的传统商贸错位发展，集聚以高新企业为主的科技楼宇经济就应该成为楼宇经营者的研究和工作的重点。一是结合软件研发、文化创意产业的实际需要，结合政策引导，发展特色产业楼，比如鞍山西道的百脑汇、1895大厦等；二是利用现有楼宇资源，加强科技企业孵化器的建设，引导科技型企业和科技中介机构入驻，使之成为集研发、孵化、服务于一体的科技楼宇，为科技型中小企业的发展提供强有力的创业平台，比如绿岭产业园的发展就是一个很好的典型案例。

2.加快转变招商观念

具体注重3个转变：一是招商方式由企业 “单兵作战”为主转为企业与政府联手，形成合力招商；二是招商领域由招本土企业为主转向招引世界500强、中国500强和民营500强企业的区域总部和职能总部以及服务外包重点企业、软件百强企业、文化创意知名企业为主；三是招商模式由坐等客户上门转向主动出去引商，通过各种渠道接洽优秀企业家，以一定的优势和良好的服务把客户引进来。

3.注重整合资源

从天津现状看，可用于发展楼宇经济的资源非常丰富。包括工业外迁过程中遗留下来的大批工业厂房；近年来，修建的大批商务写字楼等。楼宇经济的发展潜力巨大，有效整合各方楼宇资源，是楼宇经营者需要认真开展的基础性工作。这一点，天津红桥区意库创意产业园的经验值得借鉴，通过资源整合，先后开发了意库创意产业园、绿岭产业园、渤海明珠大厦、乐园大厦等。

4.提升服务档次，促进入驻企业发展

楼宇只是物理载体，而企业入驻楼宇后才能起"化学反应"，真正形成楼宇的经济概念，因此楼宇的经营者要通过提升自身的服务，给入驻企业提供更多的便利、更优质的服务、甚至帮助其拓展业务，使其快速发展，这种对入驻企业的帮扶是入驻企业稳定发展的基础。和平区创新大厦不仅拥有国际5A级写字楼的硬件基础，更拥有社区化管理的先进服务理念和体系；绿领产业园则提出创新管理和社区服务的概念，把党支部、团支部、工会联合会、统战委员会、商会等组织统一纳入园区服务体系，良好的服务实现入驻企业的认同，促进企业的稳定发展，入驻企业的稳定成为楼宇经济健康发展的根本。

5.充分利用政策

发展楼宇经济，必须充分理解现有的各种政策，包括中小企业专项资金、楼宇经济政策、文化产业专项资金、科技型企业的有关政策等，深刻的政策理解、完善的申报流程，有利于楼宇经营者和入驻企业享受到来自政府资金的支持，能够充分调动楼宇经济参与者的积极性，为进一步扩大经营规模和提升科技水平带来机会，企业的发展也将拥有更加广阔的发展前景，楼宇经济也被有效的激活。

通过对天津楼宇经济的研究，希望能找出楼宇经济的一般发展规律，并对楼宇经济的经营发展给予有益的借鉴，并将沿着这一方向不断研究和探索。

参考资料

1.洪田芬，夏健.区域CBD网络的构建模式[J].现代城市研究，2007，（3）.

2.毕波，吴晓雷.城市楼宇经济空间布局的研究与思考 [J].规划师，2006，（11）：176.

3.张健.天津发展楼宇经济的现状分析与建议[J].生产力研究，2006，（5）：119-120.