房产税纳税筹划思路与策略

晨卉

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。近年来，我国房价高涨，政府有必要通过改革和完善房产税政策来提高房地产保有成本，进而促使房地产市场回归理性。2011年年初，上海、重庆个人住房征收房产税试点正式推出，这一举措引起全社会的普遍关注。尽管此次试点针对的是个人住房，但不管对企业还是个人来说，房产税的征收终究会导致房地产持有成本的增加，因此，有必要进行房产税纳税筹划。笔者认为可以从以下六方面进行筹划：

一、选择好计征方式

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%～30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。

［案例1］A企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，A企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员工资2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：采用出租方案。应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）。共支出35万元。

方案二：采用仓储方案。应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员工资2万元。共支出29.8万元。

由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。

二、合理地减少原值

《房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2%和12%。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10%～30%的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。

在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。

对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，纳税人在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而少缴房产税。

企业兴建工厂时，往往除了筑建厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

［案例2］A公司欲建一新办公区，主体部分是办公楼，另外一部分是辅助设施，包括停车场、水塔、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为3亿元，其中，主体工程造价2.8亿元，辅助设施方面的建筑物造价2000万元，如果3亿元都作为房产原值，又假定当地政府规定的房屋扣除比例为30%，则A公司每年应缴纳的房产税＝30000×（1－30%）×1.2%＝252（万元）。如果A公司除把办公用房外的建筑物如停车场、水塔、游泳池都建成露天的以外，还把这些独立建筑物的造价同办公楼的造价分开，作为一项固定资产在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价就不用计入房产原值，不纳房产税。每年A公司可以少缴的房产税＝2000×（1-30%）×1.2%＝16.8（万元），税负下降了6.7%。

三、正确核算地价

税法规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，而《企业会计准则第6号——无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行账务处理。

《无形资产准则》第21条规定：“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

［案例3］A企业于2010年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2010年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建一号厂房。

在取得土地使用权时，会计要将土地使用权记入“无形资产——土地使用权”账户中。每个月要进行无形资产摊销，数额为5000000÷50÷12=8333.33（元）。到2010年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000-8333.33×3＝4975000（元）。应结转至在建工程金额为：4975000÷66666.66×5000＝373125.04（元）。本月 应摊销额为（4975000-373125.03）÷597月＝4601874.96÷597月＝7708.33（元）。以后仍按上述方法进行处理。

上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。

四、合理选定设立企业地址

税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中，“城市”是指经国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地；“建制镇”是指经省人民政府批准的建制镇；“工矿区”是指城市、县城、建制镇范围以外，工商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

除上述范围以外的房产不属于房产税的征税范围，不征房产税。如果企业在设立时能考虑到这一点，将会为企业节省不少的税收。根据我国现行税法的规定，将企业建在乡、村所在地，不仅可以免交房产税，还可以免交城镇土地使用税，并且可以按最低的税率1%缴纳城市维护建设税。

［案例4］A厂在建厂之初就曾考虑到房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税的税收筹划问题。A厂是2010年10月兴建的。A厂负责人经过详细测算，将厂址选在离镇1公里远的乡下，此举使该厂每年节约税收近5万元。

A厂2010年缴纳增值税38万元，按1%缴纳城建税3800元。如果厂址建在镇上，就得按5%缴纳城市维护建设税1.9万元，仅此一项就省了1.52万元。而且城镇土地使用税、房产税全免。

A厂拥有土地面积4万平方米，房产原值20万元。如果建在镇上，就得缴纳城镇土地使用税3.2万元（该镇城镇土地使用税的征收标准是0.8元／平方米），房产税1680元（20－20×30%）×1.2%）。因为厂址在乡下，这两项税收共计3.368万元就合理地省掉了。

五、合理签订对外出租房产及场地合同

《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。

［案例5］B企业将一分厂对外出租，年租金为100万元。如何合理签订对外出租房产及场地合同达到节税目的？

如果B企业签订合同时，房屋及场地未分别出租，租金100万元，则年纳房产税=100×12%=12（万元）。

如果B企业签订合同时，房屋及场地分别分别出租，其中房产年租金为70万元，场地年租金为30万元，则年纳房产税=70×12%=8.4（万元）。

合理签订对外出租房产及场地合同，B企业年可节房产税=12-8.4=3.6（万元）。

六、用足税收优惠政策

经财政部批准下列房产免收房产税：（1）企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产；（2）老年服务机构自用房产；（3）地下人防设施的房产。

大型企业多有上述用房。因此，企业要将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，以达到节税目的。