中外房产税之比较——我们为什么要对存量房征收房产税<br/>

中外房产税之比较——我们为什么要对存量房征收房产税

2013-04-10魏雅华

税收征纳 2013年3期

魏雅华

2011年中国试点开征的房地产税的收入一年仅为23亿元，对于近十万亿元的中国税收来说，房产税对国家税收的贡献几乎为零。而在国外，房产税对国家税收的贡献大都超过了70%。仅此一点，便可以知道，中国与外国的房产税差别有多大，而中国房产税这道中国菜，有多失败。

——题记

新闻事件：高税负让中国富人放弃美国护照

2012年10月15日《环球时报》报道说：《高税负让中国富人放弃美国护照》。该文中说：2010年3月，华盛顿通过《外国账户合规纳税法案》，目的就是打击在国外的偷税者。据统计，放弃美国公民身份的人从2006年的280人，上升到去年的1780人。6年间增加了近6倍。

对于这样的消息，我一点都不感到奇怪。让我感到奇怪的倒是另一条新闻：

前不久发布的最新一版的胡润研究所《中国百万富豪调查报告》称，有60%的中国富豪希望移居海外。大约40%的中国富豪选择美国作为他们的“第二个家”，其次依次为加拿大、新加坡和欧洲。

这件事真的很奇怪，又不奇怪。

中国百万（以美元计）富豪们想要离开中国，原因很多，最重要的有三条：第一，他们的财产来源大多不干净，三十六计走为上。第二，中国对私有财产的保护制度既不完善又很脆弱，富豪们的财产不知哪一天便会没收，缺少安全感。第三，中国的民众中弥漫着可怕的仇富情绪，不知哪一天将会爆发。

可中国富豪们想移民国外，却是大错特错。因为中国对于富人在政策上的宽厚程度，是全世界独一无二的。

让我们读新闻：

2012年是全世界的大选年，而几乎所有参与总统竞选的候选人，都在比谁对富人更狠。美国总统奥巴马发表国情咨文，对年收入超过百万美元的美国首富阶级，将原定的15%的税率改成征收30%税率。

中国至今没有专门对富人所征收的税赋。这就是为什么中国财富向富人集中速度最快的原因所在。那么尚未在全国正式开征的房产税，能不能成为中国的第一个富人税呢？

让我们来看看中国的房产税与外国的房产税，有多么大的差别。

中国的房产税对国家税收的贡献几乎为零

此前在重庆和上海进行的房产税试点，只对居民新买入的高档住房征收房产税，它所圈定的征收范围非常之小。其结果是，一人拥有几套乃至几十套普通住房，将不在征收范围之内，可以豁免。

这样的征收办法，让超过总数90%的炒房客长长地出了口气，虚惊一场。这样的征收办法，能有效地遏制炒房投机，平抑房价吗？

2011年中国房地产税的收入一年仅为23亿元，对于年近十万亿元的中国税收来说，几乎可以忽略不计。而国外的房产税却均为国家税收的第一大税，占到税收总额普遍在70%以上，看了这个比重，你该明白，中国特色的房产税与国外的房产税，区别有多大了吧。

国外的房地产税是地方财政的第一重税

房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，法国为69%，加拿大是85%，菲律宾大概是73%，南非是75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。也就是说，在世界各个国家，不管发达国家还是发展中国家的基层政府收入主要来源是靠房产税。

房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。

为此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。

有的国家房产税税率和地产税税率相同（单一税率），这样，征收房地产税比较简单，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。

有的国家房产税和地产税税率不一致（劈开税率），这时，征收房地产税就略麻烦一些，要先分别评估房产价值和地产价值。

房地产税是财产税的一种，属于从价税，也就是说，是按照房地产的价值征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家则每年按照房地产的市价征收。比如，一套房子价值100万元，房地产税的税率为2%，那每年就应该纳税2万元。

尽管在国外房地产税是第一重税，却很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情。因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

美国的房地产税成为税收的稳固税源

在美国，住房约占居民家庭资产的30%，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。据统计，自1995年以来，美国住房销售收入每年达1500亿美元，房地产业为税收创造了稳固的税源。

请注意，美国到处都是税收，买房后的房产税是一笔长期且并不轻松的负担。房产税的计算方式非常复杂，总体来说，纽约市的房产税在2%～5%，这意味着，一套近30万美元左右的房子，每年还要负担1万美元左右的房产税。

在美国房子要出租，就要收税，税率是租金的30%左右。这个税率是非常之高的。

如果房产转让，先收15%的资本得利税，而中国在房产转让这个环节，根本就没有这个税。再按交易价格征收1%～5%的营业税。不要说5%，如果按照3%收取，只怕就没人炒房了。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。

在美国，征收不动产转让税的目的，主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税，税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税，税率为30%，居民税税率为9%。

这样惊人的税率，中国的炒客敢到美国去试试水热水凉吗？

英国对不同标准的房屋采取累进税制

房产税这项从1993年开始实施的税种，将英国所有的住房，按房价高低分为8个档次，并参考房子年代、大小、格局、品质、地点等来判断不同的缴税标准。不同标准的房屋缴税采取累进税制。

一般来说，房价最低的A类住房每年要缴的房产税在1000英镑（1英镑约合10.1元人民币）左右，而最贵H档的房屋要缴纳的房产税的金额是A档的3倍有余。

在英国，各个地区的市政厅，每年都会给所辖地区的每栋住房寄去房产税账单，无论租户还是房主，看到账单后，本着“谁住谁缴”的原则，可以选择一次性缴纳，也可以分期付款。账单中还说明这项税收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政开支82.5%等，去向很透明。

对于住豪宅的人来说，他们所要缴纳的房产税自然要高于普通标准。以“全球最昂贵的公寓”海德公园一号为例，这个坐落于伦敦中心骑士桥的豪宅，报价每平方米6.45万英镑，每套公寓均价在2000万英镑左右。这样的豪宅所在的切尔西区政府自然会开出最高一档的房产税单，平均每套公寓每年的房产税就要交30多万英镑，这笔钱在伦敦足以买一所均价住宅。

房产税不仅针对豪宅住户，那些有两处或两处以上的住户，也要多交房产税。以前在英国很多地区，第二套住房的房产税给予10%的优惠，可如今不但优惠可能被取消，一些地区政府还考虑要多征税。比如在英国德文郡，共有大约1.4万套住宅属于第二套及以上住房，如果加收房产税，地方政府增收将超过2000万英镑。对于日子过得紧巴巴的当下政府，这笔钱确实是一大诱惑。

日本的房产税采取差别税率征收

日本在不动产取得、保有和转让的各个环节，建立了一套相对完善的税制，不仅为各级政府提供了税收来源，还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况，而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。

如保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内的部分，所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。很奇怪，很新鲜吧。日本人是用这种办法来限制抄房投机的。对暴利者重税，收入多的重税，收入少者轻税。这不公平吗？很公平。

登记许可税是取得不动产者进行登记时，必须缴纳的一种国税。通过购买获得的房地产税率为2%。

印花税是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额，需要缴纳的印花税税额为6万日元。继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税，采用10%至50%的六档累进税率制，不足1000万日元的部分，按10%的税率征税，而超过3亿日元的部分其税率则为50%。这是一种罕见的强有力的劫富济贫的富人税。

德国用房产税调控房价致房价十年不涨

在德国，房产税有专门的《房产税法》，税收计算方式相对简单，按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。

德国还有房产购置税，可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，使得德国房价长期保持稳定。

德国一直把房地产视为重要的刚性需求与民生要求。过去10年间，德国名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。由于德国严格控制恶性通胀，一旦CPI超过标准，德国央行必定加息。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫。

德国用房产税来调控房价是最成功的案例。

法国的房产税遏制一些富人到国外购置房产

想要移居法国的中国富豪请注意，法国对外国房产照样征税，也就是说，你在法国得为你在中国的房产向法国缴税。不仅如此，如果你在法国境内连续居住超过半年，那么纳税的额度不仅限于房产，你所有的财产，包括你在中国的财产，都要向法国的税务机关纳税，而且税率高的怕人，可以高到75%。你去法国的时候是只孔雀，等你逃离法国的时候，你就变成白条鸡了。

不要说不公平，公平不公平，这是立法者的事，不是执法者该考虑的事，法律是强制性的。

法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。根据法国税法，如果是法国公民和欧盟公民，在法国境内连续居住超过183天，就要对他（她）在法国以及世界各地的财产征税。

法国对欧盟公民世界各地财产征税的目的，就是遏制一些富人到国外购置房产，把钱从法国境内带出。在这一点上，跟中国股市一样，这叫世纪之套。

韩国的房产转让所得税税率为60%

韩国的房产税更加严厉。其严厉的程度让人乍舌。

韩国为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，税率为0.75%—2%。

此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，拥有高档房产的富裕阶层会承担更重的赋税。

为打击房地产投机行为，韩国政府又出台了房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，即价值100万的房子，要缴50万元的税。拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。

这样的房产转让所得税，几乎就是杀虫剂，几乎能将房虫消灭殆尽。

加拿大的房产税对于低收入者退还房产税

根据加拿大税法，加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。可见，加拿大房产税也是和地产税分离的。据加拿大统计局的报告，2006年，68%的加拿大家庭拥有自己的住宅，房地产价值超过2.2万亿元，占加拿大家庭总资产的37%。

加拿大的房地产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。

为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，政府会退回房产税。例如，2010年在加拿大交纳个税时，对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元，65岁以上的人为625加元。