房地产经济学的实验教学研究

张 洋，李 瑞

（1.清华大学 建设管理系，北京100084；2.西安财经学院 陕西资源环境与区域经济研究中心，陕西 西安 710100）

当前房地产经济学课程的教学方式以多媒体教学方式为主，辅以案例教学、市场调研、认识实习等教学方式。然而，这些传统的教学方式都很难让学生亲身参与、体验现实房地产经济过程，学生总是以一个“旁观者”的角色来观察和学习，很难对相关的理论和知识有非常深刻的理解，亟须采用新的教学方式来解决这一问题。

近年来，实验经济学发展迅速，尤其是2002年和2012年实验经济学家两次获得诺贝尔经济学奖，更促进了实验经济学的发展成熟和广泛应用。实验被引入经济学、管理学、金融学等课程的教学中。在实验室环境下，让学生参与实验，亲身经历经济过程，能够加深学生对经济学理论的感性认识，教学效果良好。

受其他人文社会学科实验教学实践的启发，本文研究在房地产经济学课程中引入实验教学。首先对比分析了房地产经济学传统教学方式与实验教学方式的优劣；进而介绍房地产经济学实验教学的理论基础和重要意义；然后基于房地产经济学教学的基本内容提出房地产经济学实验教学的内容体系；最后借鉴经济学课程实验教学的实践经验，初步提出了房地产经济学实验教学的实施条件和实施步骤。

一、房地产经济学传统教学方式与实验教学

（一）房地产经济学传统教学方式

经过了近几十年的发展，我国房地产经济学的教学方式体系已经基本建立，并处于不断丰富和完善过程中。目前房地产经济学课程主要采用的是多媒体教学的方式。多媒体教学是指在教学过程中，根据教学目标和教学对象的特点，通过教学设计，合理选择和运用现代教学媒体，并与传统教学手段有机组合，共同参与教学的全过程。一方面这种教学方式图文声像并茂，可以直观地向学生传递大量信息，非常便于教师展示教学内容；另一方面，教师将房地产经济学理论直接呈现在学生面前，学生被动接受理论知识，难以亲身参与到房地产经济活动中，缺乏感性认识，不能将房地产经济学理论与现象有机联系起来。然而房地产经济学课程又是一门理论与实践结合紧密的综合性课程，通过房地产经济学的学习，学生既要理解和掌握房地产经济学的基本理论，也要能够运用这些基本理论，分析房地产开发、经营、管理和市场运行中遇到的现象和问题。因此，单靠多媒体教学一种教学方式，已经不能完全满足当前房地产经济学课程的需要。针对单一的教学方式已不能满足人才培养需要的现状，越来越多的高校开始注重创新人才培养模式和丰富教学方式，选择开展案例教学、项目训练、邀请具有实践经验的从业人员开展讲座、举办房地产策划大赛、房地产投资大赛等方式作为辅助，以促进教学质量的提高。此外，许多高校还为学生开设了市场调研、认识实习的实践培养环节，为学生提供更多的了解实践的机会，增强学生的实践能力。然而，无论是多媒体教学、案例教学等教学方式，还是认识实习、市场调研等培养环节，都很难让学生亲身参与、体验现实房地产经济过程，学生总是以一个“旁观者”的角色来观察和学习，很难通过亲身参与实践过程来获取最直接的感性认识和实践能力的锻炼。

（二）房地产经济学实验教学

实验教学是以教师设计和组织实验、学生亲身参与实验的方式来对经济过程进行模拟和对经济学理论进行检验的教学方式，能够很好地弥补现有教学方式的局限。首先，学生以决策者的身份参与实验经济过程，亲身体会到实验市场变化的细节，能够对房地产经济过程有更加具体、深刻的感受，有助于学生理解相关的理论知识。其次，在实验过程中，学生面对不断变化的房地产实验市场，独立分析问题和作出决策，“实战”演练，实践能力能够得到最直接的锻炼和提高。因此，在现有教学方式体系中引入实验教学方式是有必要的，实验教学方式能与其他教学方式相配合，共同促进教学质量的进一步提高。

二、房地产经济学实验教学的理论基础与意义

（一）建构主义理论

房地产经济学实验教学的理论基础是建构主义。根据建构主义理论，学生学习的过程不是被动接受知识的过程，而是根据先前认知结构主动地和有选择性地知觉外在知识，建构当前事物的意义。因此，应设置一定的情形或环境，让学生自己动手参与、亲身去体验，主动形成对事物或规律的认识。房地产实验教学就是根据建构主义理论，在实验室中构建房地产市场环境，让学生以各种角色亲身参与到实验中去，去体验房地产经济过程，亲自决策，自己去找寻答案，从而逐渐形成对知识的理解和认识。

（二）房地产经济学实验教学的意义

房地产经济学实验教学主要包括实验课程和课程实验两种方式。在实验课程中，实验贯穿教学全程，而课程实验是在现有课程中穿插实验以辅助教学。目前，房地产经济学实验教学尚处于探索阶段，本文重点研究课程实验方式的实验教学。房地产经济学实验教学对于提高教学质量和科研水平等方面具有重要意义。

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一是有助于增强学生对房地产经济学理论的感性认识。实验教学将理论与实验很好地结合起来，用实验方法来验证经济理论，使许多理论知识动态化、具体化、过程化，能够带来更加直观和快捷的教学效果，从而增强学生对房地产经济学理论的感性认识和深入理解。

二是有助于增强学生综合运用知识的能力。实验教学具有较高程度的综合性，能够使学生形象地感受到多个理论知识点之间的彼此联系，学生基于多方面的理论知识进行决策，有助于增强学生对相关理论知识的综合运用能力。

三是有助于提高学生的学习兴趣。学生通过参与实验，置身于真实的市场情景中，亲自体验理论所涉及的基本假设、结论以及存在的问题。这种教学方法新颖、独特、内容丰富、形式活泼，能赋予学生真实的感知表象，帮助学生理解和思维，引发学生的学习兴趣，从而最大限度地增强对理论的认识。

四是有助于提高教师的教学和科研水平。开展实验教学，教师需要进一步加强房地产经济学的理论功底、提高教学组织能力和实验操作能力。教师还要对当前房地产经济研究领域的研究成果和房地产经济实验教学的研究成果非常了解，并把它们运用于实验教学中。教师一方面寓研究于实验教学，利用实验教学招募被试的便利，在实验教学中开展实验研究；另一方面寓实验教学于研究，通过开放性、设计性实验，深化对某些房地产经济理论的认识，发现新问题，得出新的结论，有助于教师不断提高教学、科研水平。

三、房地产经济学实验教学的内容选择

（一）房地产经济学教学内容

我国房地产经济学课程主要包括三个部分内容：一是房地产经济学的基础理论和分析框架，着重介绍房地产及房地产业的概念、房地产经济学的研究对象和方法等；二是房地产市场的微观经济学分析部分，重点介绍各细分房地产市场的规范机制，包括：土地市场、住房市场、零售物业市场和写字楼与物业仓储市场等；三是房地产市场的宏观经济学分析部分，主要介绍政府政策及政府机制对房地产市场的影响及其影响的评价，包括：国际背景下的房地产市场、房地产景气循环与周期、城市发展与房地产市场、宏观经济与房地产市场和房地产市场发展的政府干预等[1]。

（二）实验教学内容的选择

并非所有房地产经济学理论都适宜进行实验教学。首先，一些房地产经济学理论通俗易懂，理论讲解即可，不必开展实验教学[2]。其次，一些理论对应的实验时间过长，实验教学的实验实施部分应控制在2个小时以内为宜，耗时过长的实验难以在课堂内完成，不宜开展实验教学。本文根据实验内容选择的以上注意事项，从当前的房地产经济学课程理论内容中选择以下内容开展实验教学。

第一是针对土地市场内容，实施土地拍卖实验。在实验室中进行土地的虚拟拍卖，根据现实土地使用权拍卖过程，设计土地拍卖机制，构建土地拍卖的实验市场，让学生以开发商的角色参与土地拍卖，体会土地供给与需求的特点，学习地价与地租的关系等内容。

第二是针对住房市场内容，实施住房租买选择实验。根据现实住房市场的买卖与出租过程设计住房交易机制，在实验室中构造住房实验市场，让学生分别以住房的买方和承租方的角色参与实验，体会租买选择的决策过程，学习房价与租金的关系等内容。

第三是针对住房市场内容，实施住房泡沫实验。在实验住房市场中，让学生以住房买方、卖方、中介等角色参与住房交易，通过调整实验市场上的信息披露方式、货币供应总量、住房供需关系等，来观察在不同环境下住房泡沫的生产过程，体会泡沫生产机理和影响因素。

第四是针对国际背景下的房地产市场内容，实施房地产投资实验。首先在实验室中构造包含国际资本、汇率等要素的房地产市场，设置大量的由计算机程序控制的虚拟投资商，然后让学生以投资商的角色参加实验，与计算机程序控制的投资商一起进行投资，让学生在实验中学习汇率、国际资本等对房地产投资的影响。

第五是针对房地产景气循环与周期内容，实施房地产周期预期实验。在实验室中构造房地产实验市场，首先根据现实房地产市场的交易主体和交易机制设计实验市场的交易主体和交易机制，让学生扮演各交易主体在实验市场中进行房地产交易；然后将现实房地产市场中的时间（通常以月、年计）平行到实验市场（通常以秒、分钟计），这样就可以在1—2个小时内模拟现实住房市场几年甚至十几年的交易过程；最后根据对实验市场相关数据的分析，研究房地产周期的变化规律，找寻周期预警的关键指标。

第六是针对房地产市场发展的政府干预内容，实施房地产市场宏观调控实验。在实验室中构造房地产市场，通过改变实验参数等，模拟各种宏观调整政策的实施过程，让学生体会各种宏观调控政策对其交易决策的影响和观察宏观调控政策对市场的影响。此外，还有助于学生理解房地产市场失灵、政府失灵和政府干预等内容。

四、房地产经济学实验教学的实施条件和步骤

（一）房地产经济学实验教学的实施条件

开展房地产经济学实验教学，对实验室、实验教学人员和实验教学经费等方面都有一定的要求。

首先是实验室方面。实验教学通常需要在专门的经济学实验室里开展。实验教学分为手工实验模式和计算机实验模式两种。为了减少实验过程所受到的其他因素的干扰和增加实验实施的便捷性，建议房地产经济学实验教学选用计算机实验模式，在房地产经济学实验室中进行。目前，在中国尚未发现专门的房地产经济学实验室，建议可以依托经济学、金融学或管理学实验室开展实验教学，这些实验室可以满足大部分房地产经济学实验课程的需要。在软件方面，实验可以使用Visual Basic、Java等程序语言进行实验设计编程，也可以使用z－Tree[3]等专业的实验经济学软件实现实验设计与实施。

其次是实验教学对教学人员有一定的要求。实验教学人员主要包括任课教师和实验室工作人员。开展实验教学要求：任课教师既要熟悉房地产经济学的教学内容，又要熟练掌握实验的实施步骤和操作规范；实验室工作人员要具有实验经济学的专业知识、熟悉操作规范和掌握实验软件的使用方法，能协助任课教师进行实验设计编程和组织实施实验。

再次是开展实验教学需要一定的实验教学经费的支持。除实验室的软硬件的购置、维护和更新费用外，实验教学相关材料的准备，委托部分复杂的实验设计编程和对部分实验被试进行物质激励等方面都需要一定的经费支持。

（二）房地产经济学实验教学的实施步骤

借鉴经济学实验教学的步骤，提出实施房地产经济学实验教学应包括以下六个主要步骤。

一是实验问题确定。在设计实验和实施教学之前，应对实验教学对应的课程内容进行梳理和总结，从中提炼出关键的实验问题。实验问题要便于通过实验进行检验。

二是实验设计和准备。在实验设计方面，应以检验实验问题为目的，合理确定实验变量、交易机制、激励机制和实验分组等。实验准备方面包括：采用实验软件进行编程、实验硬件的调试、实验说明书、实验测试题和实验调查问卷的制作。此外，还需要提前确定实验结果的展示方式，并准备好空白图表，以便于在实施实验后及时制作出可以展示实验结果的图表。

三是相关理论讲解。在实施实验之前，应对实验涉及的相关理论进行讲解，并向学生提出理论问题，提醒学生在实验中注意思考理论问题。

四是实验实施。实验实施一般包括：学生分组和抽签、宣读实验说明、处理学生疑问、实验前测试、实施训练实验、实施正式实验、收集实验结果、实验后问卷调查和访谈等步骤。实验实施的过程由实验教师控制，需要时可配备实验助手。

五是实验结果展示。当实验结束后，实验助手应当及时从实验软件中导出实验结果，并制作出相关的图表，将实验结果以最直观的形式展示给学生，并由教师对图表进行讲解。

六是实验后讨论。在展示实验结果之后，教师重新回顾实验开始前提出的理论问题，供学生进行讨论，并对讨论的过程进行引导和控制，使讨论更加有序和高效。在实验课程临近尾声时，教师总结此次实验课程，记录学生的实验成绩和实验后讨论的表现，以便于在学期末评定学生的实验课程成绩。

[1]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]杨晓兰，王雁茜，金雪军.在金融教学中应用实验经济学方法的探索与实践——以购买力平价理论检验为例[J].金融教学与研究，2011（3）：59－63.

[3]FISCHBACHER U.Z－Tree：Zurich Toolbox for Ready－made Economic Experiments[J].Experimental Economics，2007（10）：171－178.