优化配套环境保障房产税个性化征收

刘伯成

摘要：本文通过对以家庭为单位征收房产税的征收业务单笔个性化和业务量巨大的特点分析，探寻房产税全国推广面临的难点及原因，提出了构建高效的第三方信息获取与应用机制、建立以房地产价值评估的指标体系和加强宣传力度等配套环境优化方案。

关键词：个性化 配套环境 第三方信息 评估

产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产免税。改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，房地产市场日趋活跃，房地产也成为个人财富的重要组成部分，根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的有关要求，有必要研究推进房产税改革。

2011年1月上海与重庆两地启动了房产税试点。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》确定，将自暂行办法施行之日起，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），和非本市居民家庭在本市新购的住房（“应税住房”）征收房产税。重庆市对独栋商品住宅不管存量还是增量都收税；对个人新购的高档住房要征房产税，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；对在重庆没有户籍、没有工作、没有企业的个人购房，“从第二套起开始收税，哪怕是普通房子也要收”。但是一年后，房产税并没有推向全国，需要继续扩大试点范围。究其原因主要是我们的配套环境不够完善，难以满足房产税以家庭为单位的个性化征收特点以及其庞大业务量的要求。

一、房产税征收的个性化主要表现

（一）课税对象个性化，适用税率难以合理确定，计税依据确认困难。为体现法公平性，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》实行差别化比例税率，规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。一般适用税率为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率减为0.4%。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。这样虽然保证了纳税能力不同的纳税人负担不同数额的税收，但会因为区域、交通等差别，应税住房的评估总价相等，但适用的税率不同，破坏了纳税能力相同的纳税人负担相同的税收的公平原则。

个人拥有的房产作为房产税课税对象因地段、楼层、朝向、光线、户型、建筑年限、周围环境等不同，价值相差很大。对数量庞大而且各不相同的住房进行价值评估是对存量房征收房产税需要解决的首要问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异，有的房屋过去可能在城郊，现在随着城市扩张，位于城中，价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

（二）纳税义务人个性化，税收优惠难以合理认定。“以家庭为单位”计征房产税时，为保证居民家庭的基本居住需求，应设定一定的税收优惠，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。但是实际执行起来难度相当大，首先，按家庭征收，意味着家庭成员越多，免税住房面积扣除就越多，或许会出现一些“钻政策空子”的极端情况发生，比如有些人提早结婚、生孩子，或者将农村、外省的父母兄弟姐妹接来同住，以此获得税收减免等。我国的家庭经济关系可以说是世界上最复杂的，绝非一本户口簿可以涵盖。我国《婚姻法》等法律规定，子女有赡养父母、抚养没有劳动能力的兄弟姐妹的义务。诸如把爷爷奶奶甚至姑姑之类远近亲戚接到城市照料小孩的，“雇佣”与“赡养”之间的界限十分模糊。其次，不但住房的单价相差悬殊，总价也相差很大，而房产税的税基是房产的总价，如果以面积作为起征点，可能导致豪宅家庭的起征点是一般住房家庭的几倍甚至几十倍。

房产税的税收优惠还应该对富裕群体与包括低收入者在内的弱势群体分别采取明显区别对待，居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等情况都给予一定的税收优惠。对只靠退休金维持生活甚至没有独立的经济来源、且养房能力最差的老年人、残疾人和退伍军人等弱势群体也应给予减免，因此房产税税收优惠的制定应该与养房能力相匹配。美国税收制度对低收入家庭非常照顾。低收入者则可以少缴房产税，甚至还可以得到政府退税和抵税。

二、优化房产税征收配套环境的措施和方法

房产税征收个性化，对配套环境提出了更高的要求，不能及时优化配套环境将直接导致征收成本很高，甚至推广困难。为解决这一问题，本文认为可以采取如下措施和方法：

（一）通过立法，以全国税收征管信息平台为依托，以房管、公安、银行等为提供主体，以统一格式的信息报表为载体，以电子传输为主要方式，构建一个高效的第三方信息获取与应用机制。获取全面的房产税纳税人税源信息，并加以充分利用，才是破解房产税征收个性化困境的出路，在很难保证房产税纳税人信息真实的情况下，税务机关要获取真实、充分的税源信息，实际上只有两个途径：一是依靠税务机关自己调查核实，二是依靠知情的第三方提供相关信息，显然房产税纳税人众多，在税源信息分散而管理资源有限的现实约束下，税务机关要获取房产税纳税人的涉税信息，单靠自身的力量是不可能完成的。个人所得税改革28年中，征收方式是每次改革前最受关注的问题，但是我们至今一直还是延用着分类征收的征收方式，究其原因就是没有构建一个高效的第三方信息获取与应用机制。每个人所要赡养的老人、抚养的小孩、住房按揭贷款、医疗教育费用等负担是不一样的，没有这样一个高效的第三方信息获取与应用机制，没有与之相对应的配套环境，由人工来收集整理这些信息，无疑是失败的改革。

构建一个高效的第三方信息获取与应用机制后，税务部门可以收集到各种各样与房产税有关的差异化信息，通过征管平台来管理这些信息，并对这些信息对税收的影响在征收环节作出恰当的反应。而目前，税务部门还不具备获取并处理如此众多差异化信息的能力。

（二）建立一套房地产价值评估指标体系，并成立专门的房地产评估机构，保证评估值客观公正。房产税课税基础是税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定性和量的规定性双重含义，其质的规定性是指课税的具体对象；其量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。目前，对于房产税税基的确定，我国还没有一个统一的标准。“这就需要政府有关部门确定相应的参照物，建立完整的案例数据库，并且这个数据库要对评估事务所开放。只有在有关部门制订了更为客观统一的规范，并明确了存量房和增量房的不同税收标准后，评估机构才能进行市值评估。”江苏公勤资产评估有限公司所长蒋薇倩建议说。上海房产税细则以交易价格的70%作为税基，重庆规定首次征收直接以交易价格作为税基，二次征收则使用评估价作为税基。但没有对评估的方法、指标、评估机构的资质要求、评估争议处理制度以及监督机制作进一步明确。

按照公共财政的理论来说，收税要有效率，如果一个税种非常复杂，收税的时候要花很多的人力，税收的效益就会打折扣。全国这么多的房地产，要花相当大的精力去评估年值，也是相当大的一项工作，而且可能滋生腐败，因此，为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。

破解评估难题，问题不在于缺乏评估机构，而是如何使得评估值客观公正，让所有被征收对象都心悦诚服地接受，房产税税基评估争议处理制度是否合理健全是决定一个税基评估系统成功与否的重要基础之一。为保证评估结果的公正性，保护纳税人的合法权益，防止公权力对纳税人权益的损害，也需要建立一系列复议、申诉制度，保证纳税人获得必要的行政、司法援助。

（三）加强宣传力度。“推行房产税的最大障碍在于既得利益者的阻挠。”接受中新社记者采访时，全国政协委员、中国财政部财政科学研究所所长贾康的回答可以用“不假思索”形容。改革就是一个利益再分配、形成新的利益格局的过程，会牺牲、伤害一部分既得利益者。全社会要凝聚改革共识，要把改革的着力点放在扩大人民群众的利益基础之上，要调动全社会参与改革，这样的改革才能成功。

参考文献：

1.李林木.论税收征管中第三方信息报告制度的构建［J］.财贸经济，2007，（11）.

2.秦蕾.借鉴国际经验完善我国房地产税收政策［J］.税务研究，2011，（12）.

3.唐春胜.房产税改革中的评估问题探析［J］.中国市场，2011，（31）.