抑制国内房价上涨的关键在哪里？

■ 闻增

抑制国内房价上涨的关键在哪里？

■ 闻增

自2013年2月20日“新国五”条颁布后，住房价格及其调控走势一直是人们关注的热点话题。6月18日，国家统计局公布5月全国70大中城市房价数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为65个和64个，同比上涨的城市个数分别为69个和67个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%；同比价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%，涨幅再度刷新，广州、北京、上海、南京一线城市新建商品住宅价格涨幅领先，表明国内房地产市场依然“高烧”未退。

如何看待当前的房价走势？

有分析认为多数城市房价环比涨幅明显缩小，楼市延续已久的高涨势头终于“慢”了下来。“慢”下来的房价涨势，意味着调控效应初步显现。“调控效果从4月份开始表现出来，首先是成交量的下降，房价首次出现环比增幅下滑”，并且认为：“3月份房价平均增幅1.09%，4月份回落到0.95%。尽管房价还在涨，但涨幅已经回落，涨的势头得到抑制。”

清华大学土木水利学院副院长刘洪玉说：“由于4月份新建商品住宅和二手房市场上的交易量均较前2个月有明显减少，将导致未来几个月的住房价格涨幅进一步趋缓。”

也有分析认为：“尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。因为房地产市场是周期性波动的，还是需要短期调控。一方面要增加供应，一方面要抑制不合理需求。”

中国指数研究院相关分析师在5月间指出，目前限购城市市场量价变化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更为显著，但后市随着需求释放力度更大，其回暖速度亦领先全国其他城市。中国指数研究院在7月9日发布的月度百城房价数据证明了该分析师的分析，即在经济增长稳步趋缓的大背景下，房地产市场却再次呈现“购销两旺”、“量价齐涨”的强劲走势和“风景这边独好”的状态。2013年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10258元，环比5月上涨0.77%；在100个城市中，71个城市环比上涨。该研究院同时认为，“自2012年6月以来，中国100个重点监测城市新建住宅均价环比已经连续上涨13个月。”

虽然“新国五条”出台后，对过快上涨的房地产价格发挥了重要的抑制作用，但房价毕竟是在高位和同比大幅上涨的基础上进行调控的，虽然房价环比涨幅有所降低，但房价同比和环比均是上涨的。不仅如此，现行的房地产调控政策，尚未真正地、完整地触及深层房地产存量市场，因此对未来房价的走势不容乐观。这是必须引起政府有关部门高度重视的当前房地产调控中的重大问题。

为何国内房价居高不下？

为何多年来政府部门调控房价屡调屡涨，房地产市场大佬任志强屡屡预测房价上涨，屡屡预测成功，而且仍在继续预测房价上涨，究其原因在于，他看到了政府部门调控的软肋，就是政府部门调控制度和办法存在不完善问题，难于改变人们对房价会不断上涨的预期；投资市场尚无稳定的较高收益的投资产品，人们有了余钱更多地是投资住房，以保值增值，从而推动房价不断上涨。

从政府部门调控制度来看，我国目前尚未根除导致房价不断上涨的腐败因素。近期看了一篇媒体发表的有关房价问题的分析文章，得到不少启发，文中叙述陕西省曾颁布规定，要求房地产开发商的利润率控制在10%左右，否则将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。这一纸“限利令”，受到“执行难”的强烈质疑。“执行难”难在何处？难在商品房的成本无法确定，可以说是个“谜”。成本不明，就无法计算出利润率的多少。

该文说，“人们现在看到的一些商品房成本构成计算，土地费用占多少（一般为30% 40%），税费支出占多少（一般为20% 30%），建筑成本占多少（一般为10%20%），利润是多少（一般为10% 20%），其中有些成本是虚高的，并没有那么多。之所以要往高处算，是因为要把其中见不得阳光的“灰色成本”打进去。这一“灰色成本”，包括违纪的请客送礼和违法的行贿受贿，乃是房地产开发中不可少的“润滑剂”。几乎没有哪项房地产开发不这样“公关”，不付出这样的“灰色成本”。有专家估计，这方面支出要占总成本30%。据说房地产行业有一个“内部公式”，即：开发成本∶开发商利润∶灰色成本＝1∶2∶2。如果确有这一公式的话，那么，“灰色成本”竟还要高出30%，达到40%，成了房地产成本的大头！

“灰色成本”是一种腐败成本，是不断抬高房价的一个重要推手，近期，广州番禺区城管局原政委被曝光拥有22套房产，山东省原副省长黄胜有房产46套，上海市房管局原副局长陶校兴有房产30套，杭州市原副市长许迈永有房产25套，云南楚雄州原州长杨红卫有房产23套，如此等等。媒体报道原国家铁道部部长刘志军在法庭上当庭念悔过书主动坦白受贿的房产有374套，更进一步证明了此方面问题的严重性。

巨大的腐败成本使“赔钱的买卖不做”的房产商坚持高房价。要让高房价降下来，则必须狠狠触动高达30%的“灰色成本”，即腐败成本。

政府部门调控制度不完善的另一个重要方面是对存量房产调控重视不够。我们知道“新国五条”平抑房价的重要措施之一是“加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。”此外还“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。”但在“坚决抑制投机投资性购房”方面的措施尚有力度不够的方面，即严格执行商品住房限购措施，在抑制投机和投资性购房的同时，也限制了刚性的合理购房需求，特别是对二手房的房产交易，按所得的20%缴纳所得税，本来按政策规定是由卖方缴纳，但由于卖方具有强势地位，最终大多由买方缴纳，特别是存量住房的交易被压抑，使住房供给和交易量减少，这在客观上都将进一步推高房价。

不仅如此，一些人或者利用权力，或者由于在数年前在国家限购前投资购置的多套房产，政府部门不对其多余的住房征缴存量房产税，使其持有成本低，不肯积极地交易，增加市场的住房供给，这都在客观上使住房市场供不应求，导致房价不断上涨。虽然近期国内有媒体透露，房产税试点扩容已提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点。但预计主要针对增量征收，仍不触动存量房产征税，这都不利于有效遏制房价上涨。

从国内投资市场来看，尚无基本稳定的、较高的、超越房地产投资收益的投资产品。存银行取得的收益不能弥补物价上涨损失；投资股票市场风险较大，不仅难于获益，有时甚至出现严重亏损。最终在百姓预期房价上涨的情况下，将多余资金投向住房，进而进一步推高住房价格。

抑制国内房价上涨的关键在哪里？

根据上述内容分析，笔者认为抑制国内房价上涨的关键有三个方面：

一是将反腐败的举措与当前抑制国内房价上涨有机地结合起来。要强力遏制房地产领域的腐败，以降低房地产成本，进而逐步降低住房价格。全国人大原副委员长、经济学家成思危先生曾说过，如果30%的“灰色成本”在阳光下被避免了，房价就会下降。因此，要规范控制不合理的房价，在施行“限利令”和“限购令”的同时，更要高举反腐的利剑，铲除一切腐败成本。就像限制“三公消费”能减少奢侈浪费一样，消除房地产的“灰色成本”或者说“黑色成本”与贪官大量囤房。当住房成为真正的需要，而不是由贪官藏起来，房地产市场才会恢复到正常的市场，房价才能降下来。

二是促进国内证券等投资市场的稳定和可持续发展。目前国内缺乏适合广大居民投资的较为稳定且可持续增值盈利的投资市场，使广大的投资资金涌入了房地产市场，房地产价格不断上涨也就在所难免了。而国内证券等投资市场虽然足够大，但持续多年低迷，使广大投资者不敢轻易投资。因此，政府有关部门应抓住近年来国际证券市场持续上涨，国内证券市场已经持续低迷5年，处于大周期的底部区域，国内经济处于经济周期的复苏阶段（尽管是弱复苏阶段）的时机，在严厉“打假”和规范IPO的基础上，通过实施适度积极的股市政策，激活股市乃至整个证券市场，逐步形成数年稳健运行的牛市，将能分流房地产市场的投资资金进入股市，不仅能抑制房价上涨，而且可促使政府利用股市等证券市场集聚资金，并通过合理的产业政策，进行产业结构调整，促进我国国民经济的可持续发展。

三是促使房产税试点范围向存量房产税拓展。试点范围不仅要扩大试点城市，继续推进增量房产税，而且要推进存量房产税。例如给予户籍居民家庭存量房持有人人均60平方米的免征额（特殊人员享受的特殊住房待遇另当别论），多余部分按政府制定的有关税收政策进行征税，不仅可遏制投机投资购房，抑制不正常需求，而且有利于促使存量住房持有者将多余的住房抛售，增加市场供给，进而抑制房价上涨。

应该特别指出的是，目前房地产调控有一个重大战略问题必须要注意，即增量房屋仍在大量建设，房价仍在上涨，给人造成整个房地产市场住房供不应求的假象，实际上是人们预期房地产价格仍将上涨，而住房交易税很高，存量房持有成本低，而不肯出售，一旦市场发生某种变化，人们预期发生改变而大量抛售存量房时，加上新建的增量房，就有可能导致国内的房地产价格，不仅不会上涨，而且可能出现下跌甚至暴跌。到那时，即使实施20%或更高的房产交易税也挡不住汹涌的抛售，这类似于在我国股票市场当年2000点持有股票，到了2007年6000点时，当人们发现出现某种危机，股票估值过高时，即使政府有关部门采取提高印花税等政策措施，也挡不住股价的暴跌，不仅给股票持有者和买卖者带来巨大损失，而且给我国经济造成较大的动荡。

其实从现有住房销售价格与住房出租价格的关系，就可从另一个角度看出房地产价格的泡沫，例如你用100万元购置一住房，然后出租，所获租金收益年利恐怕连银行存款利率水平都达不到。然而人们不去租房而积极买房，就在于人们忽视了经济学原理中的泡沫，而且泡沫还在膨胀，人们不知泡沫何时破灭，这需要看得见的手去调控。为了防止未来房地产泡沫破灭、楼市崩盘，给我国国民经济和人民群众的财产造成巨大损失，目前只能下定决心，在搞好增量房产调控的同时，对国内存量房产进行统计，摸清底数，下功夫调控房地产市场的存量。这一步必须要走，且目前的时机已经成熟，机不可失！■