楼市调控总在误伤刚需

韩福东

两会前夕，“国五条”细则发布，关于个人出售房产“应依法严格按转让所得的20%计征”规定，引发舆论热议。住建部部长姜伟新成为媒体围追堵截的对象，以至不得不作揖“求饶”。高企的房价始终是个全民性话题。

按转让所得的20%计征房产转让个税，并非新规定。但在实践中，如何准确判断售房增值的20%部分，是个难题，很多费用需要减除。譬如装修费用，但很多房主装修时是没有索取发票的，有些小装修队也无法提供发票。原购房款包括装修款的利息是否也要扣除？计算起来麻烦，也有评估的成本，所以长期以来为了方便起见，房屋出售个税一般采用售价的1%到3%计征。但是由于一、二线城市房价增幅太快，国务院才决定严格按增值部分的20%征取，加大交易成本，以图对炒房者构成冲击。

但问题首先在于，目前的房屋买卖市场是卖方市场，包括个税在内的很多税收，在实践中都是由买家支付的。个税的严格计征方式，并不能改变这一现实。所以交易成本在很大程度上，都转嫁给了买房者，而这其中，相当大比例是刚性住房需求者。

在新规实施后，这些买者或许短期内陷入观望，或许会放弃购买二手房，涌入新开楼盘，因此中长期冲高一手房价位。而二手房价，是要跟随一手房的行情起伏的。在一手房楼市看涨之后，二手房也必然紧跟其后。同样还是卖方市场，所以即便短期内因个税20%计征而使二手房价格略受影响，随后它还会反弹——除非一手房市也因针对二手房的个税20%计征而陷入低谷，而这几乎是不可能的。

而决策者忽略的另一个可能后果是，它对租房市场的影响。个税20%计征，部分抑制了刚性需求者的购房意愿，同时也可能导致租房价格猛涨。既然从长期看二手房价格未必受到影响，而房租又在上升，拥有多套住房的投机者，因此可能并不急于低价抛售。而那些因新政而观望的住房刚需，则成为自始至终的受害者。

楼市调控的一大误区是，它始终将利剑对准交易环节，在卖方市场的大背景下，调控的力度越大，对买家的伤害越大——而所有的刚需都是买家。而最大的受益者，无疑是不断以各种方式加税的政府。

中国房市的复杂性在于，在政府不断祭出调控手段之后，炒房客仍然看好这片热土，而遍体鳞伤的是那些相信政府的刚需。“国五条”细则，很可能在继续这个吊诡的游戏。为什么不在房屋的持有环节着力，让那些拥有多套房产的投机客支付更大成本？这在操作上并非难事，也不会误伤刚需。潘石屹最近提出，征收三套住房以上的房产税，免除二手房交易所有税费。这是一个可以考虑的决策方向。

（作者为南方都市报首席记者）