成本与所有权无关

颜雪明万科集团首席律师、中国房地产业协会法律专业委员会副主任、北京大学法学院法律硕士研究生兼职导师

商品房小区中，哪些属于业主共有，哪些属于开发商，一直争议不断。特别是车位、会所，成为矛盾的焦点。判断一个不动产的所有权，本来并不复杂，物权法第30条规定，依法建造的建筑物自建成之时，就产生所有权；物权法第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物属于建设用地使用权人所有，有相反证据证明的除外。根据这些原则，物权法74条规定车位是可处分的专有部分，建设单位有处分权。会所的产权同理。

但有人提出一个新的观点：依照成本归属确定所有权。意思是说，车位也好，会所也好，其成本都计入了房价，而房价都是由业主承担的，等于他买房的时候，就已经把这些东西都买下来了。

这种观点不仅没有法律依据，也违反生活常识。但居然得到广泛传播，甚至一些学者、司法机关、行政部门都支持此说，这不能不令人遗憾。

从法律上讲，取得所有权的方式，有先占、制造、转让、继承、赠与及司法裁决等，根本不存在“事实上支付了成本即获得所有权”这样的途径。我们买一件东西，支付的是对价，而不是成本，对价的核心是买卖双方协商一致，它可能大大高于成本，也可能远远低于成本。

成本是会计学上的概念，它的唯一作用是衡量收益。如果不计算收益，成本毫无意义。在法律上，成本恐怕只与税法发生关联，而与所有权无关。

我曾用“卖豆腐模型”说明这个问题。张三每天用50元成本，做100斤豆腐，到天黑卖到了80元，也就是说收回了全部成本还有30元毛利，现在问题来了，他还剩下10斤豆腐，这些豆腐是谁的？按照成本决定论，这些豆腐显然应当属于当天买豆腐的全体顾客，但生活中谁会提出这样的主张？

有人说，动产与不动产是不一样的。好，就用不动产来举例。张三用30万元建了一栋三层小楼，也即每层分摊10万元成本。后来市场不好，他以20万元把房子卖给李四，李四出的钱连成本都不够，他能否取得整栋楼的所有权？而在市场好的情况下，张三卖给李四一层楼，就收了50万，李四能否主张，我已经支付了你整栋楼的成本，故你整栋楼都应当是我的？头脑正常的人，都不可能提出这种问题。

又有人说，不是说谁投资谁所有吗，小区的全体业主是最终的出资人，所以他们才是真正的投资者，这又是令人哭笑不得的说法。购买商品与投资经营，如果能混为一谈，那我们去饭馆吃一顿饭，就是对饭馆投了资；去坐一次飞机，就成了航空公司的股东，那还了得？回到商品房小区来看，如果认为业主是最终的投资人，那争议的就不是车位、会所的产权了，整个楼盘的开发利润都应当属于全体业主！——问题是，有人好意思这样说吗？