农村房屋买卖需谨慎

□郭秋香 李路平

随着农村城镇化进程的加快，农村房屋买卖不断增多。对于农村房屋引发的一系列问题，由于规定杂乱、理解各异，司法实践中对这类问题的处理结果往往千差万别。笔者在这里用几个案例来提醒广大农民朋友，在进行农村房屋买卖时，一定要慎之又慎。

案例：2008年农民杨某将自家的宅基地卖给同村村民后外出打工。2013年，村里有一块鱼塘对外承包，杨某决定回村搞养殖。他向办事处申请宅基地，但办事处没有批准，杨某认为自己虽然卖了房子，但还是本村村民，为什么就不能在村里再盖房呢？

分析：根据我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。农民在出卖原有房屋后，如果又重新获得宅基地盖房子，实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地，此举将变相侵害村集体的公共利益，是法律法规明确禁止的。

案例：城市居民张某在某村购买一处宅基地，准备拆旧建新，为了避免将来建房时与邻居发生纠纷，他到当地国土所办理土地变更登记，国土所工作人员调查清楚后，做出不予受理的决定。

分析：根据《土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

国务院1999年出台了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(国土资发[2004]234号)文件规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

案例：农民赵某夫妇一直在外地打工，由于赵某好赌成性，为还赌债，2012年年初，赵某瞒着妻子徐某回农村老家，以夫妻二人做生意急需用钱为由把婚后盖的房子卖给了同村的黄某。后来，当徐某得知房子已经卖给黄某，便以丈夫卖房未经其同意为由要求黄某归还房子，黄某拒绝。

分析：法律对于此种情况下卖房效力如何界定，主要看买方是否善意取得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”