买房时要留意土地使用年限

□ 张 涛

“我看好了市区里的一处小型高档公寓，可是后来一打听，才知道该公寓的土地性质属商业的，土地使用年限还剩下30多年，我很纠结，不知道该不该买。”近日，笔者接到一位市民打来的咨询电话。

在这里，笔者建议广大市民在购房时有必要先搞清楚土地使用年限。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年，居住用地70年。也就是说，一般的商品房住宅都拥有70年的土地使用权。按照《物权法》第一百四十五条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。笔者还要提醒大家，商品房住宅的使用期限并非从拿到房产证时开始计算，而是从开发商拿到地的时候就开始计算。

同时，笔者还建议广大市民在购房时要留意房产所占用土地的性质。按照目前的法律规定，城市房地产所用土地主要分为划拨和出让两种。划拨土地是指国家无偿或以成本价向用地单位供应的土地，主要是公益事业、学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路及国家重点建设工程、国有企业等。出让土地是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的土地主要是用于房地产、住宅、商业、工业等的经营性用地。如果土地使用性质为出让，在进行房产买卖时不需要缴纳土地出让金，但要注意土地使用年限的终止日期。如果购买的是一手房，一般都从开发商取得土地开发权算起，到办理好个人的土地证，一般经过1～3年，甚至更长的时间，所以拿到手时，土地证剩下的时间是达不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新办土地证的时间开始计算，通常都以原房主土地证使用终止年限为准，所以，使用年限也相应“缩水”。对于划拨性质的土地，或者是房改房买卖的，买方在办理土地证时，还需要缴纳市场成交价的1%的土地出让金。

根据《物权法》第一百四十五条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对“自动续期”并没有清楚地解释是“有偿续期”还是“无偿续期”。一旦“有偿续期”政策出台，那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。

笔者建议，购房者在签订购房合同时一定要慎重，要仔细地看清楚条款，也可先到国土房管部门查阅相关资料，查明相关地产项目产权年限和土地使用年限等一些“隐形”资料。在完全明确了权利和义务的情况下再签合同，以免将来维权时处于不利地位。