房屋多重转让中的权利保护顺位问题

文◎佟 萌

房屋多重转让中的权利保护顺位问题

文◎佟 萌*

本文案例启示：在房屋多重转让案件中，可以通过区分确认之诉和给付之诉进行程序性的处理。在确认之诉中，法院应依据“不动产所有权以登记为准”的规则确认所有权归属；在给付之诉中，法院需审查买受人依据合同是否享有给付请求权、出卖人是否有继续履行合同的可能，倘若全部符合，应支持其请求，否则应驳回诉讼请求。

*中央财经大学法学院民商法学硕士研究生［100081］

［基本案情］1995年，杜某作为琼铁公司职工参加该公司集资建房。1995年4月，杜某与庞某签订《协议书》，约定将其在北官村新建的房改集资房转让给庞某，价钱68000元。协议签订后，庞某先后交付购房款共计55000元给杜某。1996年4月，杜某与李某签订《房屋转让协议书》，约定杜某将其所有的琼铁公司集资在建房转让给李某，价款68000元。签订协议之日，李某交付45000元给杜某，余款在房屋交付给李某使用之日付清。2003年，集资楼建成，截至2008年10月，庞某又先后支付了楼层差价费用等费用，并对该房屋进行了装修。2009年1月庞某入住该房。2009年5月李某向法院起诉，要求杜某继续履行协议，交付所售房屋并办理产权登记。法院经审理认定，两份协议书均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。虽然两份合同均未办理房屋过户登记，但杜某与庞某签订的《协议书》已经得到了实际履行，应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易，故驳回了李某的诉讼请求。［1］

一、实体性解决方案存在的问题

上述案例中，虽然两个买受人均未办理过户登记，但法院驳回了李某的诉讼请求，理由是庞某与杜某的合同已经得到了实际履行。但实际上，李某也并非没有履行合同。按照李某与杜某的约定，由李某先行支付一部分购房款，余款待杜某办理完相应手续后再行支付。而李某在合同签订当日已依约支付了购房款，由于杜某一直没有交付房屋办理手续，导致李某没有支付余款，这不能认定为李某没有实际履行合同。

由于我国目前房地产市场供求矛盾紧张，类似上述案例中房屋多重转让现象并非个案。目前正在酝酿的《物权法》司法解释提出过这样一种解决思路：“出卖人就同一房屋订立数份买卖合同，且均为合法有效的，按照以下原则处理：（一）已经办理转移登记的买受人取得所有权；（二）均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋的买受人请求出卖人办理转移登记的，人民法院应予支持；（三）均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先的买受人请求出卖人办理转移登记的，人民法院应予支持。根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明应经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的除外。”［2］笔者认为，此种解决方案比较粗糙，且于理不合。

按照第二项的规则，数个买受人均未办理转移登记的，已经合法占有房屋的买受人的权利将优先得到保护。此处的问题是：“占有”并不是一种物权，而只是一种“状态”，这种“状态”何以优先于债权受到保护，其法律依据并不充分。就如前文案例中，虽然庞某已经“占有”房屋，但由于尚未办理过户登记，其与李某一样都不享有该套房屋的所有权。“占有”的状态也改变不了庞某只享有债权的实质。

依照第三项规则，均未办理转移登记也均未合法占有房屋的，合同成立在先的买受人权利将优先获得保护。此处的问题是：在均未办理转移登记的情况下，数个买受人实际上只分别享有数个平等的债权，出卖人对每个买受人均负有继续履行合同的义务，每个债权均合法有效。而债权具有平等性，不论债权成立先后也不论债权金额多少，一律按比例平等受偿。因此该项规则明显违背了债权平等的基本法理。除此之外，如此规定极易产生倒签合同的现象，不仅不利于纠纷的解决，甚至更容易促使当事人采取不理智的手段寻求私力救济。

除以上解决思路外，还有另一种观点主张：“应确定已经办理备案的买受人权利优先于合同成立在先的买受人；均未办理转移登记并均未合法占有房屋情况下，应当确立履行在先优先于买卖合同成立时间在先的顺序排位规定。”［3］此种方案看似更加合理，实际上与第一种方案并没有本质上的区别，暂且不说办理合同备案的当事人会有多少，即便有备案，这种备案具有何等效力、是否可供查询、能否达到公示的作用都很难说；另外，根据合同的履行时间先后确定权利保护的顺位实际上与根据合同成立时间确定的规则没有差别，仍然是违反债权平等原则的。

上述解决思路均试图从实体层面入手，但无论规则怎样设计都很难自圆其说，原因在于：出卖人与数个买受人签订买卖合同，只要合同不存在无效和可撤销事由，那么数份合同均合法有效；每个买受人都是依据合法有效的合同依法主张自己的权利，理论上皆无可厚非。因此，如果从实体法层面入手，很难找到合适的理由优先保护某一方的权利。

二、程序性解决方案的设想

既然当事人将纠纷起诉到法院，就必然已经启动了民事诉讼的司法程序。既然已经进入了诉讼程序，就不能忽视程序本身的作用。因此对这一难题，如果从实体法层面难以找到无懈可击的解决方法，我们何不转换一下思路，从程序性规则中找到突破口。

根据诉的性质和内容的不同，可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。确认之诉与给付之诉的明显区别在于，确认之诉的目的是确认权利存在与否，法院只需对是否享有权利进行确认，因此此类判决并不具有执行性。而给付之诉的目的是实现权利，通过判决强制义务人履行义务，因此此类判决具有执行力，当义务人不主动履行义务时，权利人可以向法院申请强制执行。而确认之诉与形成之诉的不同在于，确认之诉要求确认的实体法律关系在客观上并不一定存在，而形成之诉的前提是某种法律关系或法律状态是现实存在的。另外，确认之诉和给付之诉都不会直接导致权利义务关系的变动，而形成之诉则会直接导致权利义务关系的变动。在前文所述的实体性解决方案中，并没有考虑到不同种类诉的特点而做出统一的规定，不仅无法在实体法上自圆其说，甚至可能违背了诉讼法理。

（一）房屋多重买卖案件中可能出现的诉的种类

在房屋多重买卖的案件中，原告的目的无非是获得房屋的所有权。而通过对诉的种类进行分析，我们可以得出结论，房屋多重转让案件中不会存在形成之诉。因为根据形成之诉的特点，是以请求变更的法律关系已经现实存在为前提。换言之，形成之诉是使法律关系从有到无的诉讼过程。回归到房屋多重转让的情形下，双方争议的焦点实质上是房屋所有权归属问题，因此，在起诉时房屋所有权归属的法律关系并不明确，买受人追求的是房屋所有权的“从无到有”，因此，在房屋多重买卖诉讼中无法出现形成之诉。

所以，当事人的诉讼请求可能会有两种类型：一是请求法院确认房屋所有权归其所有；二是请求出卖人办理转移登记手续。第一种情况属于确认之诉，第二种情况属于给付之诉。

（二）确认之诉中房屋多重转让的权利保护顺位

确定诉的种类和当事人诉讼请求的内容有密切的关系，只有当原告的诉讼请求是 “确认房屋所有权归属”时，才是确认之诉。确认之诉中的房屋多重转让的权利保护顺位是最好确定的，因为确认之诉的特点就决定了其要求确认的权利义务关系在实体法上实际上是清晰的，换言之，有争议的法律关系仅仅是在当事人主观上认为存在争议，而客观上并不存在争议。因此，在确认之诉中，法院可以依据实体法律规定对当事人之间的争议做出清晰明确的界定。此时只需依据民法中权利冲突的处理原则即可确定权利保护优先顺位，即物权与债权发生冲突时，物权优先于债权；所有权与他物权发生冲突时，他物权优先于所有权；他物权之间发生冲突时，按成立时间先后确定权利保护的优先顺位；债权与债权发生冲突时，按比例平等受偿。

在前述案例中，由于没有办理过户登记，房屋所有权尚未转移，该房屋的所有权仍然是杜某。如果李某的诉讼请求是确认房屋所有权的归属，法院可以直接依据不动产所有权归属以登记为准的规则驳回其诉讼请求。

因此，在确认之诉中，法院仅需依据“不动产所有权以登记为准”的规则确认房屋所有权的归属，只要没有办理转移登记，无论是否占有房屋，也无论买卖合同成立时间先后和履行期先后，法院都应当作出“驳回诉讼请求”的确认判决。另外，在确认之诉的情形下，当事人有时间先后的起诉（一人的诉讼已有生效判决后，其他买受人再起诉的情况）和数人同时起诉（每个起诉的买受人均尚未取得生效判决的情形）没有效果上的差别。

（三）给付之诉中房屋多重转让的权利保护顺位

如果当事人的诉讼请求为 “请求出卖人办理转移登记手续”，则可确定为是给付之诉。给付判决并不会直接导致权利义务关系的变动，它仅仅具有负担性，而不具有处分性。由于此类案件属于不动产买卖合同纠纷，因此，法院仅需依据买卖合同审查原告是否享有给付请求权，如果有，法院应当支持其诉讼请求；反之，则应驳回诉讼请求。

在前述案例中，李某的诉讼请求是“要求杜某交付所售房屋并办理产权登记”，属于给付之诉。从出卖人的角度看，杜某仍然是该房屋的所有权人，可自由处分该房屋，而转移房屋所有权是其最主要的合同义务；从买受人的角度来看，李某与庞某分别与杜某建立了两个合同法律关系，虽然两个法律关系的标的物是同一的，但在法律上具有独立性且相互平等，庞某并不因为其已经占有房屋而在债权的实现上具有优先性。换言之，李某并不会因为庞某已经占有了该房屋而丧失合同的给付请求力，更不会因为合同成立时间在后，或是履行期在后而丧失给付请求力。因此，如果买受人提出了给付之诉，法院只需审查合同，只要买受人的给付请求权成立，法院就应当支持。

但此处的细微不同之处在于，如果当事人没有约定履行期，依合同法可认定为可随时要求履行合同，因此要求出卖人过户登记（继续履行）的请求法院可以支持；明确约定了履行期且履行期已届满但义务人尚未履行的，法院可以支持；但是如果当事人约定了履行期而履行期又尚未届满，倘若无其他特殊事由，法院可能对其请求不予支持。但这种不予支持，仅是因为本合同履行期未到，而非因为有其他人与出卖人签订了履行期在先的合同。

关于给付判决的效果。给付判决不会直接导致所有权的变动，它仅仅是为出卖人设定了限期过户的负担，在理论上这仍属于因法律行为而发生的物权变动，只不过是通过法院的判决赋予这种负担以强制执行力。在通常情况下，办理房屋所有权的转移登记应当双方当事人到场确认，而给付判决的效果是，买受人应当可以仅凭法院已经生效的给付判决直接办理房屋所有权的转移登记，无需出卖人的到场配合。

关于起诉的时间先后。在给付之诉中，当事人起诉的时间先后本身对判决结果没有影响，换言之，只要房屋尚未过户，出卖人仍为所有权人，合同有继续履行的可能，起诉在后的买受人的给付请求法院也应当支持。虽然标的物只有一个，在现实中不可能每个获得支持给付判决的买受人都能取得房屋的所有权，但由于合同的相对性和每份合同的独立性，在法律上法院的判决并不属于矛盾的判决。当然，起诉时间的先后并不是对判决结果绝对没有影响，如果起诉在先的买受人已经凭借生效判决而办理了转移登记手续，那么在后起诉的买受人则无法获得支持给付的判决。

因此，在给付之诉中，法院仅需审查买受人依据合同是否享有给付请求权、出卖人是否有继续履行合同亦即过户的可能，倘若全部符合，法院即应支持其请求，否则应驳回诉讼请求。对于驳回诉讼请求的买受人不影响其要求出卖人承担违约责任。买受人可凭法院的给付判决直接办理房屋所有权的转移登记，无需出卖人到场。

三、余论

在房屋多重转让案件中，区分确认之诉和给付之诉处理的这种程序性解决方案所体现的首先是合同的相对性，合同仅约束买卖双方，至于出卖人是否还与其他买受人签有合同、签有何种内容的合同，在法律上对本合同均无影响。其次，体现了民事诉讼“不告不理”的原则，既然每份合同都是独立的，那么法院就应当根据当事人的请求进行审理。最后，体现了民法的私法自治原则。虽然一房多卖的行为应当受到道德的谴责，但在法律层面上,说到底不过是所有权人自由处分自己财产的行为，法律应当规范却不应过多的限制。实体性的解决方案或多或少的限制或干预了出卖人自由处分财产的权利，而程序性的解决方案只是将焦点聚集在单个的合同中，自然就谈不上对出卖人自由处分权的干预。当然，本文所探讨的情形，应是买卖双方尤其是出卖人均没有恶意，如果是恶意出卖人，甚至是纯属诈骗的出卖人，除应承担惩罚性赔偿的民事责任外，还应承担行政责任乃至刑事责任。

注释：

［1］李某诉杜某房屋买卖合同纠纷案，海南省海口市中级人民法院民事判决书（2012）海中法民再终字第9号。

［2］最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（征求意见稿）。

［3］同上。