地役权与相邻关系辨析

　　摘要：地役权作为调整权利人之间因利用各自不动产而产生的权利义务关系的规范，是我国物权法确立的一种新型用益物权，这种用益物权与相邻关系在规范目的、调整内容等方面有着类似之处，但两者的差别亦很明显，它们以各自不同的功能在调节物的利用上进行了合理的分工。
　　关键词：地役权；相邻关系；区别
　　在物权法中，与地役权制度最接近的制度便是相邻关系，但是，地役权和相邻关系却是两种不同的物权，两者之间有着本质的区别。我国在对待相邻关系和地役权的关系上，经历了两个不同阶段：在《物权法》颁布前没有设立地役权，而是将地役权的相关内容纳入相邻关系中，然而，通过《民法通则》对相邻关系进行规定，但难以满足实践的要求。《物权法》颁布后，地役权才作为一项独立的用益物权且在单章中进行了规定。
　　地役权是依当事人意思表示而设立的一项独立的用益物权，属于他物权的范围，其目的在于利用他人土地以提高自己土地利用效益。而相邻关系是相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互应当依法给予对方方便或接受限制的权利义务关系。两者在设定目的、成立要件、权利内容、法律后果等方面存在差异。
　　相邻关系，是为了调整相邻不动产之间的利用，而在不动产权利人之间所确立的权利义务关系。从本质上说，相邻关系是所有权内容的限制和扩张。相邻关系是所有权社会化的结果，它运行的基本理论是：利用利益衡量的原理，使权力之间的行使能够得到妥善的调和。我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》出台后，对相邻关系做出了更为明确、细致的规定。
　　相邻关系的内容主要涉及到了相邻不动产之间的截水、排水、通行、通风、采光等权利，这些内容往往同地役权的内容和范围在表现形式上相同，在实务操作过程中容易引发混淆，因此，有必要区分和澄清二者之间的关系。通常来讲，相邻关系和地役权有以下几种区别：
　　第一，一般认为，相邻关系是土地所有权内容的当然扩张活限制，是一种法定的权利。但是，地役权是不动产权利人之间根据合同设立的权利，是一种意定权利。因此，从行使效果上看，任何一不动产权利人都可以根据相邻关系向毗邻的不动产权利人主张权利，这种主张只要符合相邻关系的内容，法院就应当支持，而不需要当事人之间另行出具其他证明该种主张为合法有效的证据；但是，不动产权利人在没有同另一方不动产权利人订立合同设立地役权时，都不能主张地役权，从而去限制对方不动产的权利，以增加自己不动产的权利范围。在没有设立地役权的情况下，法院不会支持任何一方根据地役权提出的主张。
　　第二，相邻关系不是一种独立的权利，而只是所有权自身的扩张或限制。但地役权乃是一种独立的权利，其属于一种他物权。这种区分在诉讼上很有意义，当事人根据相邻关系提出权利主张时，权利依据实际上是所有权，因此法院在衡量是否应当支持诉讼请求时，所考虑的因素是：根据实际的社会经济生活，要求相邻关系的不动产所有权是否应当扩张或限制？如果答案是肯定的，则支持请求；如果答案是否定的，则不支持请求。但是，法院在受理有关地役权案件的纠纷时，首先考虑的是，双方当事人设立地役权合同中的约定。如果，合同中明确约定了地役权的范围，则按照约定处理。如果合同约定不明确，则会根据地役权制度的本质属性和特点，来处理地役权纠纷。可见，法院在处理相邻关系时，着眼点是所有权，所有的考虑也是从所有权制度出发；但在处理地役权问题时，着眼点是地役权制度。这种出发点的不同，对当事人的诉讼结果有很大影响。
　　第三，相邻关系是一种法定的权利，不需要登记。但是《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。因此，地役权要想获得对抗善意第三人的效力，必须进行登记。这种区别在保护权利方面是巨大的。在相邻关系方面，要求相邻权的当事人只要指出不动产之间存在相互毗邻的事实即可。但是在地役权方面，地役权人所主张的权利是否能够受到保护，则需要考虑不同的情况。对于当事人之间订立地役权合同，但是没有进行物权登记的，如果争议仅发生在订立合同的双方当事人之间，那么法院可以根据合同的约定，就有关地役权的纠纷作出妥当的判决；但是，如果订立地役权的合同没有登记，而此时又有善意第三人就地役权的存在或范围提出异议，那么当事人便不能以地役权合同向其主张权利，也就是说，此时，地役权合同对善意第三人来说，没有对抗效力；在订立的地役权合同进行了物权登记的情况下，地役权对所有人都有效力，此时第三人不得以不知道存在地役权合同或者其他理由，来否认地役权。
　　第四，因相邻关系而产生的权利和义务，是与所有权共同存在的，其不能单独地取得或让与，也不因为相对人的意思而发生变化。但是地役权则有一定的取得和丧失的原因。从本质上说，相邻关系是所有权社会化的结果。在现代社会经济条件下，土地以及不动产的利用率超过任何以往社会，为了实现土地及不动产的最大效用，毗邻不动产之间必须相互给予妥协和让步，而不能再固守所有权绝对的主张，否则将不利于不动产的利用。因此，相邻关系虽然在客观权利的表现上，体现出了己方不动产享有一定权利或他方不动产承担一定义务的外貌，但这不过是所有权内在本质功能上的另一种表达而已，其不能脱离所有权而单独产生、存在和消灭，也不会因相对人意思的变化而变化。对于相对人而言，无论其是否同意，相邻关系的法定化都决定了其必须用自己所有权上的负担为相邻人提供一定的方便，同样，其也可以根据相邻关系，对他的邻人提出一定的权利主张。但地役权不同，地役权产生于当事人之间订立的合同。我国《物权法》第158条明确规定，地役权自地役权合同生效时设立。但是，订立地役权合同时，当事人可以附条件或附期限，这样情况下，只有期限到来或者条件成就，地役权方能发生效力或消灭效力。
　　从上面的论述可知，实际上，相邻关系的规定只就土地利用做了最低限度上的调解和规范，它的适用范围，以相互毗邻的土地为限。但是地役权则可以根据当事人之间的约定，扩大土地的利用范围，从而提高土地的价值，并且地役权设定的范围不以邻地为限，这大大拓展了地役权利用的范围。因此，从此点来说，相邻关系的运用范围及其对土地利用的调整不能与地役权制度相提并论。
　　在实务中，当事人可以用地役权制度解决相邻关系问题，这样，在发生纠纷时，双方当事人可以根据地役权合同的内容，更加清楚和明了地确定双方当事人之间的权利和义务，有利于纠纷的迅速解决，也有利于双方当事人之间合法权益的维护，例如，甲社区的住宅旁边有一片空地，该空地的所有权归乙所有。在空地闲置一段时间后，乙决定开发该空地。此时，根据相邻关系的规定，乙在开发该空地时，必须在通风、通行、采光等方面对甲社区进行照顾，这是一种法定的义务。当乙没有顾及这些规定，而在通风、通行、采光等方面对甲社区造成危害或潜在的危害时，甲社区的居民有权要求乙排除这些妨碍。实际上，在此种情况下，如果甲社区居民为了保证本社区的安宁与舒适，可以在乙的土地上设定一个地役权，地役权可以规定乙在开发空地时，必须遵守的规则以及注意事项等。这对于甲社区的居民而言，其从地役权那里获得的保证，远要比从相邻关系那里获得的保证要多，对于其权利的保护也更为有益。现实生活中，有关通风、采光的纠纷案件比较常见，在相邻关系中，通风和采光的标准通常只需达到最低的标准即可，但通风、采光受损的一方当事人却往往不能满意这种标准。因此，双方的纠纷分歧相当大。但如果用地役权制度解决这个问题，双方则可以就通风、采光标准做人为的约定，有利于防止纠纷的产生。
　　参考文献：
　　1. 高富平.土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究[M].法律